2021中国新魅力楼市 年度榜单解读 目录 1. 北京年度榜单解读 2. 南京年度榜单解读 3. 西安年度榜单解读 4. 长沙年度榜单解读 5. 郑州年度榜单解读 正文 导 语 ” 2021年，房地产市场如四季般梦幻，从暖春到冷秋再到些许暖意的寒冬；土拍在同一年经历了抢地、遇冷两重天；房价有限涨的也有限跌的；房企有坚挺的也有倒下的，头部企业聚集效应愈发明显；城市有坚挺的也有横盘的，核心城市因资源优势吸引更多人才；600多次楼市调控，彰显政府“房住不炒”的决心。展望2022，促进房地产健康稳定发展依然是大势，配合三胎和人才政策的多样化住房将积极推进，房企、城市将进一步分化，共同富裕目标也将逐步实现。 一、北京年度榜单解读 1、2021北京新魅力楼市年度榜单 2、榜单解读 （1）楼市动态 楼市政策层面，北京针对离婚买房发布限购升级方案，堵“假离婚”漏洞，具体规则为短期内多次结婚、离婚将被作为重点监控对象，如果原生家庭住房套数已经达到限购标准，离婚3年内不能在北京购房。2017年北京发布限购政策，表示夫妻双方离异后任何一方买房的，只需要符合楼市限购政策即可，通过“假离婚”手段获取购买资格的情况增多，本次政策出台或将遏制利用“假离婚”手段来购房等违规现象。 学区房方面，继续强化多校划片政策，拥有优质教育资源的西城、海淀，区房管局均对炒作“学区房”加大检查执法力度，严打哄抬房价，炒作房价的行为。海淀区还发布了热点小区二手房交易指导房价参考意见。伴随着政策和交易指导意见的出台，北京热门二手房交易热度明显下降。 针对开发企业过度装饰样板间、美化楼盘展示，导致购房群众产生货不对版，严重减配的问题和意见，北京住建委研究起草了《关于进一步规范新建商品住宅销售行为的通知》，包括：规范设置交付样板间、规范新建商品住宅销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任等内容，严禁样板间货不对版。 金融层面，中国人民银行实施了加大货币政策支持力度，坚持稳健的货币政策，保证资金合理流动，支持实体经济和促进就业。2021年年初，北京银保监局、央行营管部和北京住建委开展联合调查违规 资金进入楼市，若查实使用经营贷资金购房，银行将停止放贷，并要求立即归还贷款。针对年末开发商出现的资金问题，央行和银保监会近日联合出台通知，鼓励银行业金融机构按照相关原则原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。 土地层面，2021年北京规自委发布北京土地实行集中出让制，全年分三次出让，安排住宅用地供应1060公顷，比去年增加60公顷，其中租赁住房用地供应指标为300公顷，将其占住宅占比提高到30%。针对出让地块，每宗地块都设置了销售策略，出让规则也更加多元化，从房屋销售上限价格、到高标准建设住宅方案、政府持有产权比例，再到现场摇号、竞现房销售面积，都显示出政府稳地价、控房价的决心。 （2）市场扫描 2021年北京全年新增154张预售证，新增房源75537套，新增建筑面积801.3万平米。从分区来看，顺义、朝阳、大兴区三区房源供应套数排名前三，占比分别为15%、14%、10%。今年以来，北京集中土地供应开启，朝阳区供地数量最多，新盘较多。 （数据来源：北京市住房和城建建设委员会） 新房方面，2021年全年北京共成交86706套新房住宅，同比增长39%，成交金额为4819亿元，同比增长42%，成交均价为47718元/平米，同比下降3%；从全年走势看，北京新房成交均价相对平稳，没有出现大幅度涨跌。6月份新房成交量突破10000套，达到全年最大值，下半年，供应迎来高峰，9月和11月均突破10000套，加上第一批集中出让土地项目批量入市，市场房源充足。进入12月份，成交供应均大幅下降。 （数据来源：58安居客房产研究院） 2021年北京新房住宅各区域去化率排名前五的区域为开发区、海淀、昌平区、密云区、丰台区，目前朝阳区、通州区、顺义区、大兴区由于第一批集中出让地块项目陆续入市，再加上老盘推新，库存房源较多，去化压力较大。 （数据来源：58安居客房产研究院） 2017年-2021年，北京新房住宅房价稳步上涨，市场整体处于供过于求的状态，房源供应充足，购房者可选择性较高，进入2018年，房源供应突破80000套，主要由于2017年出让的大批限竞房地块先后入市导致了市场房源暴增，2021年北京全市房源供需接近于平衡状态，为近五年成交量最高，突破8万套，市场加速去化。 （数据来源：58安居客房产研究院） 4278942891458564693047718400004100042000430004400045000460004700048000490000200400600800100012002017年2018年2019年2020年2021年2017-2021年北京新房住宅供需走势供应面积（万平）成交面积（万平）均价（元/平） 二手房方面，2021年全年北京共成交190981套二手住宅，同比增长15%，成交量为同年新房的2.2倍，达到近3年最高值；成交均价为60388元/平米，同比增长9%，整体处于“量价双涨”态势。近三年，北京二手房住宅成交量逐渐走高且成交价格均高于新房住宅。 （数据来源：58安居客房产研究院） （3）区域解读  2021年新魅力楼市北京年度榜中，涵盖东坝、金盏等热门区域 东坝位于朝阳区东北部，处于首都功能核心区、城市副中心以及首都国际机场之间，距离CBD、首都国际机场、外交部以及一二三使馆区直线距离10-15公里，区位优势明显。 最新的规划建设方案显示，东坝未来将建成第四使馆区以及朝阳区重点打造的“第二三里屯”，周边将覆盖3号线、12号线等至少3条轨道交通线路，金盏乡位于东坝东侧，北京自贸区中的金盏国际合作服务区为区域带来极大利好。 4585646930477185651955339603880100002000030000400005000060000700000500001000001500002000002500002019年2020年2021年2019-2021年北京新房/二手房住宅成交走势新房住宅销售套数（套）二手房住宅销售套数(套)新房住宅销售价格（元/平）二手房住宅销售均价（元/平） 安居客北京站官网显示，目前东坝在售新房楼盘有4个，价格在7万-10万左右，新房项目稀缺。华樾国际·领尚处于东坝核心区位置，销售均价为71000元/平米，周边二手房价格基本处于5万-10万左右，为城六区最后一个限竞房。金盏在售新房楼盘有4个，价格在6万-8万左右， 住宅和低密住宅均有在售，其中中海首开拾光里为均价1000万/套左右的低密住宅产品，预算有限的低密住宅购房者可考虑该产品。 根据最新人口普查数据，东坝和金盏为朝阳区近十年来人口增长比较快的区域。东坝地区从10年前的8.9万人增加到如今的12.4万人，金盏地区则从5.8万人增加到近8.3万人，增长幅度近4成。人口的增加带动了住房需求，2021年东坝地区供应4宗土地，全部建设纯商品住房。 （4）产品解读  本次上榜楼盘主力户型涵盖60-90㎡、90-120㎡、120-160㎡户型，满足刚改需求。上榜楼盘有亦庄金悦郡、中海寰宇视界、亦庄橡树湾。 楼市限购，北京最严，想要拿到北京房票，既要珍惜来之不易的购房资格，也要规划好后续个人资金使用情况。对于资金实力有限的购房者来说，小户型凭借着总价低的特点，一直是抢手货，尤其是地段优越的大品牌产品。当然市场也不缺乏改善型产品，开放商开发项目时，往往兼顾不同客户需求，做到小户型和大户型完美结合，避免了产品唯一性和单一性，保证了产品的完整性和品质性。 从2021年开始，北京土地市场已经不见限竞房地块的踪影，纯 商品房地块开始重新进入大众视野，于是销售价格低于同地段新房和二手房的限竞房产品销量开始攀升，因为留给客户选择限竞房的机会不多了。亦庄金悦郡由金融街、首开和通投联合打造，在售户型有70-77㎡两居， 87-89㎡三居，118㎡四居，目前均价38000元/㎡，为区域内不多见的限竞房。北京住建委数据显示，目前该项目网签728套，预计2022年底交房。 以品质著称的工科中海，在北京全市都有产品布局，寰宇视界是寰宇系又一作品，定位为年轻、时尚、潮流的生活观。项目总结以往经验，从TOD、产业、品质、产品、生态等五大维度进行迭代升级，满足居民生活需求。项目择址西五环，临近地铁房山稻田站，交通便利，是名副其实的地铁盘。目前销售均价为58000元/㎡，在售户型为53-59㎡一居， 72㎡二居， 96㎡三居，135㎡四居，满足刚需和改善需求，为2021年上半年网签量第一名项目。 从北京市规自委获悉，2021年亦庄地区未有土地供应，区域内新房去化率全市最高，可售的新房房源数量已经不多。亦庄橡树湾由华润打造，位于亦庄开发区板块，既可享受区域发展红利，又能享受完美的生态资源。项目在售价格46000元/㎡，在售户型为91-93㎡三居，121和139㎡四居，北京住建委数据显示，目前该项目网签2399套，为2021年大兴区成交金额排名第一项目。 （5）品牌解读  本次上榜楼盘涵盖华润、合生创展等品牌 2021年对于地产行业来说，是极其特殊的一年，金融调控缩紧， 房企融资受阻，债务违约、暴雷现象此起彼伏。华润置地确在行业艰难的情况下表现出不凡的抗挫性。 克而瑞地产研究数据显示，2021年华润置地合同销售3158亿元，实现10.8%同比增长，百分之百完成全年销售目标。其中北京地区销售额为316.46亿元，占比10%，其操盘的海淀幸福里屡次登上月度销冠榜单，亦庄橡树湾也取得了不俗的成绩。在刚刚结束的北京集中供地市场中，华润共摘得5宗地块，土地储备充足，目前已经入市3个项目，有望再创销售神话。 作为高端地产的引领者，2021年合生创展实现逆势增长。日前集团披露2021年销售数据，公司全年销售金额422.99亿元，同比增长21.51%，全年完成目标85%，克而瑞数据显示，合生创展北京地区销售额为179.81亿元，占比42%，共有4个项目为其创造营收。縵合·北京作为均价16.7万元/平的豪宅项目，沉浸北京豪宅市场多年，2021年实现高质增长；分布在分钟寺地块的合生縵云、合生·金茂东叁金茂府， 均为今年入市的10万+豪宅，凭借着优越的地理位置和成熟的配套资源，同样取得亮眼的成绩。北京住建委公开数据显示，2021年合生縵云网签91套，合生·金茂东叁金茂府网签408套且成为丰台区年度销冠；大兴区域普宅项目合生·ME悦网签383套，同样为今年纯新项目，满足刚改需求。 二、南京年度榜单解读 1、2021南京新魅力楼市年度榜单 2、榜单解读 （1）楼市动态 如果用一个词来形容2021年的南京楼市，那就是“速冻”。 新房方面，全年成交量中近7成集中在上半年完成，二手房也呈现出同样的趋势，上半年成交量占全年6成以上。 供应方面，下半年受疫情影响，约一个半月时间南京楼市几乎处于停摆状态，尽管如此，上、下半年楼市上市量旗鼓相当，疫情过后超5万套房上市，占全年上市量超4成，直接将南京楼市库存推升至7年来新高——7.5万套。 成交方面，上半年各种“日光盘”层出不穷，超5000人以上摇号的楼盘数屡见不鲜，进入下半年，除“宇宙中心”河西板块大多楼盘被要求8成首付，依旧还能看到日光盘，其他腰部、臀部板块的楼盘不仅默默地将首付调低至3成，中签率超90%成为其最后的倔强，甚至部分楼盘还给出买房送家电等优惠，依旧罕见“日光盘”。 房价方面，据国家统计局数据，南京二手房迎来房价两连跌，新房方面更是遭遇21个月以来首跌。 （2）市场扫描  上市篇：全年209盘携11.6万套房上市 2021年，全市共计有209盘，679次开盘，携11.6万套房上市，总上市面积达1378万平米，总市值4211亿，上市