融资建筑脱碳

美国建筑脱碳融资 利用部门排放模型来优先考虑资本流动 作者和致谢 Authors DrewAdes,承包商玛莎·坎贝尔·塔玛拉·乔治TriciaHollandCharlotteMatthewsJamesMitchellNathanielRamosRaghuramSunnamLaceyTan 作者按字母顺序列出。除非另有说明，否则所有来自RMI的作者。 联系人 玛莎·坎贝尔,塔玛拉乔治, 版权和引文 Drew Ades，Martha Campbell，Tamara George，Tricia Holland，Charlotte Matthews，James Mitchell，NathanielRamos，Raghuram Sunnam和Lacey Tan，《美国建筑脱碳融资：利用部门排放模型优先考虑资本流动》，RMI，2024年，https: / / rmi. org / insight / financing -建筑-脱碳-杠杆-全行业-碳模型-优先考虑-资本流动/. Acknowledgments 富国银行：Kelly Souza, Jeff Schub美国银行：Sean Kearney, Beth Wytiaz, Katie Rhodes花旗:Alicia GoreckiING:Bas Bordewijk, Geil Linthorst发电投资管理：Natalia Simakina, Alison Paton, Paulina Oosterman波士顿地产:本·迈尔斯JBG Smith:戴维斯·马吉奥，AJ ·杰克逊GRESB:埃里克·兰德里，查尔斯·范·泰尔房地产圆桌会议：DuaneDesiderio城市土地研究所：MartaSchantz碳风险房地产监测（CRREM）：SvenBienert美国绿色建筑委员会：克里斯·派克Lendlease:SaraNeff美国环境保护署-能源之星：MikeZatz保诚金融：Luke Apicella, Reuben Teague, AmeliaSadler国家可再生能源实验室（NREL）：埃里克·威尔逊，珍妮特·雷纳 该报告由RMI在富国银行基金会的慈善支持下协调和撰写。 关于RMI RMI是一家独立的非营利组织，成立于1982年，名为落基山研究所，通过市场驱动的解决方案改造全球能源系统，以适应1.5 ° C的未来，并为所有人确保清洁，繁荣，零碳的未来。我们在世界上最关键的地区开展工作，并与企业，政策制定者，社区和非政府组织合作，以确定和扩大能源系统干预措施，到2030年将减少至少50％的温室气体排放。RMI在科罗拉多州的玄武岩和博尔德设有办事处；纽约市；加利福尼亚州奥克兰；华盛顿特区C.和北京。 RMI重视协作，旨在通过分享知识和见解来加速能源转型。因此，我们允许感兴趣的各方通过Creative Commons CCBY - SA 4.0许可证来参考、分享和引用我们的工作。https: / / creativecommons. org / licenses / by - sa / 4.0 /. 除非另有说明，否则所有使用的图像均来自iStock. com。 目录 Research....................................................................................22 附录A-测量和披露23 执行摘要 美国各地的房地产参与者正处于重大气候机遇的边缘。最近通过的《减少通货膨胀法案》（IRA），以及投资者，贷方，监管机构和政策制定者对建设脱碳的日益关注，使该行业采取了有意义的行动。 为了提供这一机会，RMI对美国建筑存量进行了自下而上的碳分析，以确定每个部门的相对运营排放量。i这是迄今为止根据RMI知识创建的最详细的美国建筑物排放模型。RMI还研究了每个部门的所有权和资本流动，以评估在所有权或投资活动合并的情况下加快建设脱碳投资的机会。 本报告按部门，子部门和建筑规模对美国建筑碳排放量进行了细分，并确定了减排机会最大的建筑类型。 该报告还提出了贷方，投资者和监管机构可以采取的行动，以增加资本流向负责最大排放比例的部门。这些想法是从金融专家那里征求的，以刺激更多的研究和探索；它们尚未在行业内得到磨练和试点。 主要报告结果： 1.建筑运营产生了美国每年23%的碳排放量。 2.现有建筑占美国建筑排放量的大部分，现有建筑存量的年增建或翻新率不到1%。 3.单户住宅占美国建筑排放量的58%。 4.商业建筑占美国建筑排放量的37％，其中一半以上（56％）来自中小型建筑。 5.绿色资本流动远远不足以满足该部门脱碳的要求。 这些发现使我们得出以下结论： •寻求房地产行业脱碳的投资者，贷方和监管机构应将美元用于改造现有建筑物。•单户住宅脱碳对于实现美国的气候目标至关重要，这一部分应该吸引比目前更多的与气候相关的投资和融资支持。 •尽管商业领域的大型建筑目前吸引了最符合气候的投资和资本，但更多符合气候的投资应针对中小型商业建筑，以减少美国房地产的碳排放。 Recommendations 监管行动 政府资助的企业（GSE）-特别是房利美和房地美-提供50％的单户住宅融资。由于这两个GSE都处于保护之下，因此其监管机构联邦住房金融局（FHFA）有权指示房利美和房地美对其投资组合进行脱碳。我们建议FHFA指导房利美和房地美制定零碳战略，到2050年使其投资组合脱碳。 房利美和房地美也是多户市场最大的融资来源，应将这一细分市场纳入其净零战略。 单户家庭融资解决方案 IRA为住宅房地产的脱碳提供大量补贴和回扣；但是，回扣和信贷通常会滞后于房主的资本支出。贷款人可以通过将IRA税收抵免和回扣纳入其贷款产品和承销中来增强补贴的影响。 商业融资解决方案 三个商业融资机会包括： 1.贷款人可能需要进行成本效益分析，以进行效率升级和用可再生技术取代化石燃料技术，作为其承保过程的一部分。 2.贷款人应允许替代储备用于深度效率升级，并用可再生技术替代化石燃料技术。 3.贷款人应通过向效率低下的建筑物提供更低的费率或取决于能源改善的条件，来促进能源性能的改善，而不是仅偏爱高性能（即节能）建筑物。 Introduction 在本报告之前，没有按部门，子部门或建筑规模对美国房地产碳排放进行细分。尽管大型商业和多户建筑吸引了最多的碳监管和脱碳投资，但对它们对美国房地产行业整体排放的相对贡献的了解有限。 RMI及其贷方合作伙伴认为，美国建筑碳排放量的细分对于引导投资者，贷方和监管机构进入排放量最高的细分市场是必要的。为了填补这一空白，RMI创建了一个全面的自下而上的美国所有建筑排放模型。然后，美国环境保护署（EPA）和美国能源部对结果进行了验证。数据集和方法的摘要可以在附录B中找到。 报告概述 报告首先详细描述了我们的排放模型发现。然后总结了我们对房地产行业所有权和资本化的研究。鉴于这些所有权和资本化主题，我们概述了利用资本促进最大排放部门脱碳的策略。最后，我们总结了进一步研究的领域。有关测量和披露的说明以及我们的排放建模方法的详细信息，请参见附录。 关于数据集的注释 在某些数据集中，多户住宅物业（具有五个或更多住房单元的住宅建筑）包含在商业数据集中。在其他数据集中，多户包括在单户住宅中。RMI试图在适用情况时为读者提供尽可能多的清晰度，尽管有时多户住房的某些趋势将跨越住宅和商业叙述。 美国建筑部门排放模型研究结果 建筑物产生了美国23%的碳排放 使用这种自下而上的方法，我们的模型发现房地产部门每年产生约1.5千兆吨的可操作二氧化碳当量。根据EPA，2021年美国总的碳排放量达到6.3千兆吨，这意味着美国总排放量的大约23％来自房地产。 单户住宅，在我们的分析中，我们将其定义为少于五个住房单元的建筑物，产生了所有建筑物运营碳排放量的58％或美国总排放量的13.3％（参见图表1）。商业建筑物产生了美国建筑物排放量的37％或美国总排放量的约8.5％。 现有建筑主要房地产部门的碳足迹（百万吨[Mt]） Exhibit1 住宅（总计：847）58%商业（总计：540）37% 观察每个行业化石燃料的相对使用情况，表明电气化减少碳排放的潜力： •在整个行业范围内，38％的美国建筑排放来自现场化石燃料燃烧，而62％与电网供电有关。 •对于单户细分市场，47%的碳排放来自现场化石燃料燃烧，其余来自电网供电。 •对于商业建筑领域，只有27%的碳排放来自现场化石燃料燃烧，其余来自电网供电。 这些统计数据加强了单户住宅电气化和电网脱碳的必要性。 图表2显示了按商业物业细分的可操作碳的进一步细分。读者会注意到“其他”是最大的子部分之一。该子部分涵盖非传统的商业建筑用途，包括存储，飞机机库，广播工作室，火葬场，实验室，电话交换，具有某些零售空间的农业，具有某些零售空间的制造/工业，数据中心以及公共洗手间/储物柜/更衣区。EPA的美国温室气体（GHG）排放清单在其“商业建筑”类别中包括了这些非传统的商业用途，而RMI的模型基于国家可再生能源实验室（NREL）的商业建筑能耗调查（CBECS）。 Exhibit2 尽管传统观点认为建筑碳排放的最大份额是由非常大的物业产生的，但实际上，如图表3所示，中小型商业建筑比大型建筑产生的排放份额更大。大型商业建筑物（200, 000平方英尺）占商业房地产排放的17％或建筑物总排放的约6％。相比之下，中小型商业建筑占所有商业房地产排放量的56％，占美国建筑总排放量的20％以上。 Exhibit3 按子段和尺寸划分时，优先考虑脱碳的建筑物的图片会更加关注（请参阅图表4）。在商业部门中，中型商业（带状购物中心），中型教育和小型食品服务建筑是重要的碳排放贡献者。中等商业产生的碳远远超过其在美国房地产建筑面积中所占的百分比。 房地产行业回顾 市场规模 在谈论房地产行业时，从“股票”和“流量”的角度考虑该行业可能会有所帮助，现有建筑物是股票，新建筑是流量。现有的美国单户和商业建筑存量价值超过43万亿美元和15万亿美元，1respectively(seeExhibit5).Theconstructionmarketsforsingle-familyandcommercialbuildingsareestimatedat$3,000billionand每年5800亿美元，2分别。这相当于相对于股票的市值的大约0.6% (单一家庭)和3.7% (商业)的流量。iii 现有建筑市值与年度新建筑活动 Exhibit5 现有建筑存量的规模，每年相对较小的建筑量，以及建筑存量周转极其缓慢的事实-到2050年，全球约有80％的建筑仍将存在3-意味着脱碳房地产将需要比脱碳新建筑更多的东西。这将需要改造现有建筑，使其低碳或零碳。 部门所有权 单户房地产拥有市场上最分散的所有权结构，几乎每栋建筑都由单独的个人拥有（见图表6）。单户住宅的机构所有权在过去几年中快速增长，但仍占整体存量的不到0.75%。4,iv 单户房地产的建筑市场也同样分散。市场顶部有一些集中-最大的房屋建筑商控制着超过7％的新房建设，而公开交易的单户建筑商生产的新房占所有新房的25％以上。5然而，在超过60, 000个住宅建筑商中，只有前200个最大的公司每年建造200多个房屋。6 Exhibit6 对于商业和多户建筑领域，大型机构投资者和房地产投资信托基金（REITs）受到了市场的广泛关注，但私人业主（代表广泛的个人，信托和开发商）持有所有多户和商业房地产的一半。所有者-运营商控制着第二大份额。尽管拥有多家庭和。 商业房地产比单户房地产更集中，商业房地产的单一最大私人所有者控制着不到20万亿美元市场的1%。 大型机构或公共业主对商业和多户新建筑市场的控制甚至更少。业主占据更大的角色。随着更多的整合，最大的多户开发商仅占市场的3%，而前十大