华福固收：一文读懂公募REITs

1 Table_First 证 券 研 究 报 告 Table_First|Table_ReportType 固收研究 固定收益专题 Table_First|Table_Summary 【华福固收】一文读懂公募REITs 投资要点： ➢ REITs概述 REITs是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将收益分配给投资者的一种信托基金。根据组织形式，REITS可分为公司型和契约型；根据资金投向，可分为权益型、抵押型和混合型；根据资金募集与流通方式，可分为公募和私募。自2021年6月中国首批9只基础设施公募REITs上市以来，我国REITs市场快速发展，资产类型日趋多元，在盘活存量资产等方面发挥着积极作用。 ➢ 国内公募REITs发展现状一览 截至2023年12月末，我国共有29只基础设施证券投资基金成功上市，根据底层资产可分为能源基础设施型、交通基础设施型、产业园型、生态环保型、仓储物流型和保租房型六类。一级市场方面，发行时点集中于2022年下半年，市场认可度保持较好水平；二级市场方面，REITs表现整体好于权益。公募REITs在二级市场共经历两轮大的上涨和下跌周期，8月以来，在流动性收紧、A股表现欠佳等压力下，公募REITs市场再一次迎来数月的回调。不过，2024年春节后，在权益市场企稳行情带动下，REITs出现集体反弹。 ➢ 一二级结合的REITs估值定价体系 公募REITs的估值定价主要有两大体系：第三方机构对底层资产的评估价值以及一级发行定价；二级市场的估值判断。一级方面，中国公募REITs估值定价的总体思路为：以收益法评估底层资产价值，相应计算出基金净资产值NAV，以此为基础开展询价；二级方面，中债、中证两家机构会每日公布REITs估值，中债估值可参考其公布的“REITs估值收益率”指标，中证估值可参考其公布的PV乘数。同时，对于产权类REITs可采用P/NAV作为其相对估值方法；对于特许经营权REITs可参考公司型REITs常用指标P/FFO进行估值。 ➢ REITs投资看什么？ 公募REITs的投资收益主要来源于两大维度：底层资产经营情况与二级市场价格变化带来的价差收益。其中，底层资产经营收益一般通过可供分配金额、现金分派率等指标体现，价差收益则考察REITs估值水平等，需根据底层资产类别进行具体分析。 产业园型：近期业绩分化明显，三季度业绩出现修复的包括招商蛇口、合肥高新和东吴苏园；能源型：三季度经营表现分化，深圳能源业绩表现最佳；生态环保型：首创水务和中航首钢收入均呈稳健上升态势；交通基础设施型：沪杭甬和铁建高速在通行费收入、车流量等方面具有显著优势，经营底子比较扎实；仓储物流型：经营稳定性均较好，普洛斯收入增长较多；保租房型：深圳人才安居三季度业绩改善最为明显。 现金分红方面，2023年以来，特许经营权类REITs中各季度现金分派率（年化）均高于8%的有中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建高速REIT；产权类REITs中各季度现金分派率（年化）均在4%以上的有华夏合肥高新产园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安东久新经济REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT。 ➢ 投资策略：关注业绩修复+高分派率+低估值项目 从大方向来看，REITs是经济转型和高质量发展的重要一环，在资产盘活、资产退出等方面占有重要地位，在政策支持下，未来前景广阔。REITs本身属于长期配置型品种，具有稳定的高比例分红是其最大特点。在当前资本市场，高收益资产依然缺乏，REITs依靠其稳定优质的底层资产，叠加分红特点，在资产配置中依然占有一席之地。随着底层资产业绩基本面的逐渐修复和现金分派的稳步推进，REITs作为长期资产的配置价值逐步显现。 投资策略方面，当前各REITs项目的估值均已处于历史低位，因此除考虑估值外，我们建议关注兼具“业绩修复+高分派率”优势的REITs项目。本文罗列出同时满足（1）2023年四季度现金分派率（年化）在6%以上、（2）前文提到近期业绩表现较好的项目，包括鹏华深圳能源REIT、博时招商蛇口产业园REIT、国金中国铁建高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT等，可予以关注。 ➢ 风险提示：市场风险超预期，政策边际变化。 Table_First|Table_ReportDate 固定收益专题 2024年2月29日 团队成员 Table_First|Table_Author 分析师: 李清荷 执业证书编号：S0210522080001 邮箱：lqh3793@hfzq.com.cn Table_First|Table_Contacter Table_First|Table_RelateReport 相关报告 1、《聊聊“市场化经营主体”的几个关注点》一2024.02.25 2、《关注高YTM转 债 投 资机 会》一2024.02.22 3、《探究城投转型之路：国有资本运营公司》一2024.02.19 诚信专业 发现价值 请务必阅读报告末页的重要声明 华福证券华福证券 诚信专业 发现价值 2 请务必阅读报告末页的重要声明 固定收益专题 正文目录 1 REITs概述 .............................................................. 1 1.1 什么是REITs？ .................................................................................................. 1 1.2 中国对REITs的探索之路 .................................................................................. 2 2 国内公募REITs发展现状一览 .............................................. 4 2.1 存量概览：存量规模与资产类型日益壮大 .......................................................... 4 2.2 一级市场：发行热度有所下降，认可度尚可 ...................................................... 5 2.3 二级市场：近期跌幅收窄，价格或有企稳机会 .................................................. 7 2.4 公募REITs典型案例分析 .................................................................................. 9 2.4.1 组织架构 .................................................................................................. 9 2.4.2 底层资产 ................................................................................................ 10 2.4.3 收益来源 ................................................................................................ 11 2.4.4 现金流稳定性 ......................................................................................... 11 3 一二级结合的REITs估值定价体系 ......................................... 12 3.1 一级市场定价 ................................................................................................... 12 3.2 二级市场估值 ................................................................................................... 13 4 REITs投资看什么？ ..................................................... 15 4.1 底层资产业绩分化，现金分派稳步推进 ........................................................... 15 4.1.1产业园型REITs ....................................................................................... 15 4.1.2 能源型REITs ......................................................................................... 17 4.1.3 生态环保型REIT ................................................................................... 18 4.1.4 交通基础设施型REITs ........................................................................... 19 4.1.5 仓储物流型REITs .................................................................................. 21 4.1.6 保租房型REITs ...................................................................................... 22 4.1.7 现金分派稳步推进 .................................................................................. 24 4.2 估值处于历史低位，配置价值显现................................................................... 25 5 投资策略：关注业绩修复+高分派率+低估值项目 ............................. 26 6 风险提示 .............................................................. 27 图表目录 图表1：REITs交易结构 .............................