2024/01REITs观察：二级延续弱势，四季报出炉

摘要： 1月舆情跟踪：本月北京、广东、陕西分别就推进本市基础设施REITs申报发行、支持更多符合条件的民间投资项目发行REITs、引导文旅企业开设文旅领域基础设施REITs发表相关意见举措。本月2024年首单公募REITs城投宽庭保租房REIT上市；3只物流REITs及1只能源REITs获上交所反馈。 REITs量价回顾：1月REITs成交量和成交额有所恢复，区间换手率有较大提升。二级市场方面，1月产权类REITs二级市场下行为主，仅华夏北京保障房有所上涨，仓储物流板块嘉实京东跌势较猛；经营权型REITs小幅下跌。 热点关注：29只公募REITs已披露2023年四季报。高速公路、能源板块受季节性影响经营数据环比回落，环保类REITs由于去年低基数同比有所修复。产业园类REITs整体经营持续承压，华安张江因张润大厦大租户哲库科技提前退租影响出租率有所下降，建信中关村所在北京产业园仍表现低迷，市场活跃度不高。物流园出租率保持稳定，变化幅度不大，但需关注租金水平的波动，保租房整理运营偏稳健。 目录 2024/01 REITs观察：..................................................................................................1摘要：............................................................................................................................11.2024年1月舆情跟踪................................................................................................41.1行业层面...........................................................................................................41.2产品层面...........................................................................................................42. REITs成交量价回顾.................................................................................................52.1成交活跃度回顾...............................................................................................52.2价格回顾...........................................................................................................62.3估值表现...........................................................................................................83.热点关注：四季度报告解读..................................................................................103.1经营权类.........................................................................................................103.2产权类.............................................................................................................13瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明..........................................................18 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪.........................................................................................4图表2REITs产品舆情跟踪.........................................................................................5图表3 REITs成交活跃度回顾.....................................................................................6图表4产权型REITs价格走势....................................................................................7图表5经营权型REITs价格走势................................................................................8图表6产权型REITs估值表现....................................................................................9图表7经营权型REITs估值表现..............................................................................10图表8经营权类REITs收入及净利润表现（单位：亿元）..................................11图表9产权类REITs收入及净利润表现（单位：亿元）......................................14图表10产业园整体出租率（%）............................................................................16图表11保租房出租率（%）.....................................................................................17 1.2024年1月舆情跟踪 1.1行业层面 行业方面，国家发展改革委、国家数据局等部门近日联合印发《深入实施“东数西算”工程加快构建全国一体化算力网的实施意见》，提出要完善REITs政策体系。此外，北京市发展改革委全力推进本市基础设施REITs申报发行；广东省委提出支持更多符合条件的民间投资项目发行REITs；陕西积极引导文旅企业开设文旅领域基础设施REITs。 1.2产品层面 产品方面，2024年首单公募REITs城投宽庭保租房REIT上市；中航易商仓储物流REIT、泰紫金宝湾物流REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华夏特变电工新能源REIT获上交所反馈。 此外，顺丰控股宣布，拟以子公司持有的部分物流产业园项目作为基础资产开展基础设施公募REITs申报发行工作。 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 1月REITs成交量和成交额有所恢复，区间换手率有较大提升。除生态环保和交通基础设施成交量与成交额有小幅回落外，各板块REITs成交量与成交额均有所提升。区间换手率方面，交通基础设施类REITs区间日均换手率最低，下降至0.55%，其他类REITs换手率均在1%以上。生态环保类区间日均换手率有所下跌，但仍为各板块中换手率最高。本月保障性租赁住房类REITs表现亮眼，三项指标均显著提升50%以上。 2.2价格回顾 1月产权类REITs二级市场下行为主，仅华夏北京保障房有所上涨，较上月上涨3.07%，其余三只保租房产品月跌幅在4.91%~8.55%之间；产业园类产品整体下行，其中华夏杭州和达高科产园跌幅相对较小，为跌幅为6.54%，跌幅前三的产品为华安张江产业园、国泰君安东久新经济、国泰君安临港创新产业园，分别下跌16.98%、15.55%和14.55%，其余产品跌幅分布在8.05%~14.01%；仓储物流板块，嘉实京东仓储基础设施跌势最猛，跌幅达27.98%，主要系受其武汉项目租金下调影响。红土创新盐田港、中金普洛斯分别下跌14.52%和11.70%。 1月经营权型REITs也维持跌势，但产品整体跌幅均值小于产权类产品。生态环保类涨跌不一，首钢生物较上月下跌3.44%，首创水务则维持0.92%小额增幅；高速公路REITs中，中金山高、中金安徽交控、国金中国铁建分别上涨1.81%、1.50%、0.96%，其余产品维持跌势，华夏中国交建跌幅最大，为8.17%，其余产品跌幅分布在0.08%~1.14%；清洁能源类产品跌幅相对较大，三单REITs下跌幅度均在3%以上。 2.3估值表现 1月产权型REITs的中债IRR指数显著上涨。产业园REITs有所分化，中债IRR估值最高的是博时蛇口产业园9.6365%，华安张江中债IRR涨幅最大，变动幅度达169.60bp；保租房REITs中，厦门安居、华夏北京保障房和华润有巢的中债IRR均在5%以上，红土深圳保租房偏低，仅有4.5744%，华夏北京保障房为唯一估值下跌的REITs，跌幅为12.75%；仓储物流REITs表现强势，中债IRR均在6%以上，其中嘉实京东IRR高达7.7792%，涨幅高达178.51%。 1月经营权类REITs的中债IRR也维持增势。高速公路REITs中债IRR相对处于高位，均在7%以上，但分化仍存，其中平安广河、中金安徽交控和华夏中国交建均在10%以上，而其余几单均在7%~9%；清洁能源REITs中债IRR涨幅较高，中航京能光伏中债IRR为7.2869%。环保类REITs均在6%以上，首钢生物上涨58.51%，而首创水务下跌5.12%。 3.热点关注：四季度报解读 3.1经营权类 高速项目板块收入环比出现季节性回落，而同比则受到去年同期低基数影响出现较高增长。生态环保类REITs收入同比有所修复,但环比回落，两只REITS经营表现有所分化。能源板块受资源季节性波动出现分化，海风资源环比转好而光照资源环比走弱，国家电投新能源表现亮眼，收入和净利润环比增长均为经营权类REITs最高。 具体到底层资产运营： 生态环保类REITs收入整体同较去年同期修复10.25%,但环比下降0.45%，两只REITS经营表现有所分化：中航首钢绿能各项指标走高，而富国首创水务收入环比有所拖累。首钢绿能22Q4受新冠疫情影响垃圾收运处置量有所下降，低基数下23Q4生活垃圾处理量、厨余垃圾收运量和厨余垃圾收运量分别同比增长12.41%、31.25%和9.86%。上网电量相比去年同期8,836.95万千瓦时减少383.23万千瓦时，同比降低4.3%，主要受项目2#发电机在运行中发生故障影响。23Q4首创绿能收入环比增长4.97%，而所得税费用环比增加648.31亿元，故而导致净利润环比为负。 首创水务22Q4处于水量淡季，叠加合肥项目水质异常事件影响与疫情冲击，污水处理量有所受限。低基数下23Q4各方面来水改善，污水处理量同比增长10.63%，其中深圳项目同比增长7.29%，合肥项目