固收专题：如何看待地产项目“白名单”的影响？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 如何看待地产项目“白名单”的影响？ 证券研究报告 2024年02月17日 作者 孙彬彬 分析师 SAC执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 孟万林 分析师 SAC执业证书编号：S1110521060003 mengwanlin@tfzq.com 姜艺璇 联系人 jiangyixuan@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：怎么看近期小微盘转债风 险 与 机 会-可 转 债 市 场 周 报（2024.02.16）》 2024-02-16 2 《固定收益：本周信用债一二级市场回顾-信用债市场回顾（2024-02-09）》 2024-02-13 3 《固定收益：存单发行成本持续下行-同业存单周度跟踪（2024-2-10）》 2024-02-12 固收专题 从去年11月“房企白名单”传闻到如今“房地产项目白名单”正式落地，房地产项目白名单有哪些信息可以关注？ （1）哪些项目可以进入白名单？ 房地产项目白名单制以具体项目为锚，首批入选“白名单”项目多数以目前在正常施工建设的优质项目为主。首批之后， 我们预计后续入选“白名单”项目或将进一步放量。入选“白名单”的地产项目需同时满足5个条件：① 项目处于在建施工状态。或如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的。② 有与融资额基本匹配的抵押物。③ 确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度。④ 预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回。⑤ 制订贷款使用计划和项目完工计划。 （2）涉及哪些省份和城市？ 截止2024年2月13日，共统计全国19个省份30个省市披露首批房地产项目“白名单”，累计涉及2962个项目，总融资需求超过5500亿元。其中，首批“白名单”中云南省申报项目数最多，且涉及融资需求规模最大，分别为619个和1519亿元；湖南省次之，申报项目为566个。从城市能级上观察，首批上报“白名单”的城市大部分以省会城市为主。其中，郑州市首批上报项目数最多为299个，成都市次之为227个。此外，昆明市212个、南宁市107个、武汉市101个，首批入选“白名单”项目数均超100个，或指向上述城市保交楼压力相对较大。 （3）“白名单”项目涉及哪些房企主体？ 根据央视财经报道，第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。据不完全统计，截止2024年2月13日，已有10家房企披露入选首批“白名单”项目情况，涉及项目总数超过260个。其中，融创入选首批项目数最多，超过90个，涉及全国20个地级市。 （4）如何看待地产项目“白名单”的影响？ 首先，当前政策设定的入选“白名单”项目的五项要求相对较为严格。特别是对部分已出险房企而言相对较为困难，这部分企业获得资金支持的力度预计偏弱。 其次，进入“白名单”≠获得授信支持。房地产项目“白名单”政策仍然不涉及风险承担主体的转移，这就决定了银行在具体的项目选择上大概率仍然以市场化方式为主。 最后，政策支持的锚从房企转为项目，表明短期来看当前政策支持的重点仍为“保交楼”而非“救房企”。对于具有优质资产的困难房企，项目白名单制度显然是有利的，例如城投背景的房企、万科、龙湖等。已出险民营房企方面，建议关注后续入围“白名单”的项目数量，特别是银行端实际的信用支持情况。 对于整个房地产市场而言，建议关注未来政策演变的可能性。当前的困境核心在于需求偏弱，即居民的购房意愿和能力不强。项目白名单制度最终的贷款还款来源，大概率来自项目销售，对于核心困境的解决帮助有限。后续，仍需关注需求端政策的出台及市场反应。 风险提示：项目梳理或有遗漏，政策变动风险，超预期信用风险事件 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 哪些项目可以进入白名单？ ....................................................................................................... 3 2. 涉及哪些省份和城市？ ................................................................................................................ 3 3. “白名单”项目涉及哪些房企主体？........................................................................................ 6 4. 如何看待地产项目“白名单”的影响？ .................................................................................. 7 5. 小结 ................................................................................................................................................. 9 图表目录 图1：湖北省首批地产项目白名单分别（按数量，个）................................................................... 3 图2：湖北省首批地产项目白名单分别（按融资需求规模，亿元） ........................................... 3 图3：各省市披露首批房地产项目“白名单”项目数与涉及融资需求规模 ............................. 4 图4：中指口径优质项目数与各省市实际披露情况对比（个） ..................................................... 7 图5：22 个城市 2021-2023 年成交的住宅地块中符合标准的项目数量 ................................. 7 图6：房企资金来源 ........................................................................................................................................ 9 表1：部分省市房地产融资“白名单” ................................................................................................... 4 表2：部分房企地产融资“白名单”项目情况 ..................................................................................... 6 表3：六大国有行对房地产项目“白名单”的支持情况................................................................... 8 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1月5日，住建部和金融监管总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知1，要求根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，报送可以给予融资支持的房地产项目名单。 1月26日，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会2，强调针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。 从去年11月“房企白名单”传闻到如今“房地产项目白名单”正式落地，房地产项目白名单有哪些信息可以关注？ 1. 哪些项目可以进入白名单？ 根据21世纪经济报道，入选“白名单”的地产项目需同时满足5个条件：① 项目处于在建施工状态。或如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的。② 有与融资额基本匹配的抵押物。③ 确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度。④ 预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回。⑤ 制订贷款使用计划和项目完工计划。 从政策表述来看，房地产项目白名单制以具体项目为锚，与房企本身是否出险无关。对于长期停工烂尾或严重资不抵债的项目，并不在“白名单”政策支持范围内。 参考湖北省披露情况来看，首批入选“白名单”项目多数以目前在正常施工建设的优质项目为主。2月1日，湖北省第一批221个房地产项目“白名单”，涉及17个市州、融资需求712亿元，其中，正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的的项目158个，涉及融资需求466.6亿元，占比65.5%；开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目63个，涉及融资需求245.4亿元，占比34.5%3。 图1：湖北省首批地产项目白名单分别（按数量，个） 图2：湖北省首批地产项目白名单分别（按融资需求规模，亿元） 资料来源：建筑杂志社公众号，天风证券研究所 资料来源：建筑杂志社公众号，天风证券研究所 从重庆市、湖北省等多地的政策披露表述来看4，各地对白名单内项目的支持方式主要以依据项目建设情况进行分类。 对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。 2. 涉及哪些省份和城市？ 根据住建部官网披露5，截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机 1 https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202401/content_6925683.htm 2 https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202401/content_6928443.htm 3 https://mp.weixin.qq.com/s/ooZnYkL2tmFsm3ToYy00qQ 4 https://mp.weixin.qq.com/s/eg4HXFP-1Fdd-FsDoaby_Q 5 https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/gzdt/202402/20240205_776585.html 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 制，提出第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，涉及房地产项目3218个。商业银行已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。 截止2024年2月13日，共统计全国19个省份30个省市披露首批房地产项目“白名单”，累计涉及2962个项目，总融资需求超过5500亿元。其中，首批“白名单”中云南省申报项目数最多，且涉及融资需求规模最大，分别为619个和1519亿元；湖南省次之，申报项目为566个。 从城市能级上观察，首批上报“白名单”的城市大部分以省会城市为主。其中，郑州市首批上报项目数最多为299个，成都市次之为227个。此外，昆明市212个、南宁市107个、武汉市101个，首批入选“白名单”项目数均超100个，或指向上述城市保交楼压力相对较大。 从现有披露数据来看，除了广东省4市单个项目融资需求规模较高之外，其余省市预计每个项目能够获得的