房地产行业对当前板块的讨论：地产涌现小盘价值

2024.02.15 股票研究 地产涌现小盘价值 房地产 评级：增持 上次评级：增持 细分行业评级 行——对当前板块的讨论 业谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 新 更010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 证书编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 近期板块回调幅度较大，尤其以小市值房企为主，由于部分小市值房企处于低杠杆状 态，我们认为已经进入到了小盘价值区间，值得重点关注。 摘要： 近期市场回调幅度较大，主要受市场整体影响，导致市值较小的房企出现了较大回调。2024年以来，以中证2000为代表，整体下跌幅度达到了27%，整体指数的回调，使得部分小市值房企也跟随出现 明显下行，考虑节前最后一天的大幅度反弹，大量房企的下跌幅度也依然超过了30%，幅度较大。 目前行业的发展呈现出大盘成长和小盘价值两个风格，而非大盘价值和小盘成长。过往地产行业是大盘股体现出价值，小盘股体现出成长，区分的关键因素就在于杠杆率。行业的发展离不开杠杆，必须通 证过持续的融资来支持持续的扩张，因此，相对更为激进的小房企更体券现出成长性，也就使得行业更多的呈现为大盘价值、和小盘成长。然研而，由于中小房企的融资能力下降，且在未来的发展中，融资能力竞究争性较央国企更差，使得能够通过杠杆体现成长性的切换为了大盘报股，小盘股由于其过去几年去杠杆，进而成为价值股序列。 告 低杠杆的小盘股，已经体现出价值投资的机会，因其较为实在的持 有型资产和低杠杆率。当前部分小盘股在过去几年没有扩张，且在 不停的偿还债务，杠杆率持续的下降，同时，考虑到地产行业的特性， 过往的土地或多或少会配备一定的自持物业，使其有一定的实物资产。因此，这类小盘股，若同时具备实在的持有型资产和低杠杆率，那么已经具备价值投资的机会。 挖掘小盘价值，用PB的视角。对于A股房企，当前部分小盘股估值低于行业中枢，从持有型物业和杠杆率角度来看，PB较PE更重 要，按照申万行业分类，地产板块PB为0.63，部分小盘股如冠城大通仅为0.35，北辰实业为0.45，等等。我们认为，部分小盘股受到近期板块影响，已经体现出一定的价值，即便不考虑未来的成长，当前在手项目在估值上也体现出一定的安全性。 A股关注小盘价值，港股关注重组。我们建议投资者开始挖掘小盘价值，并继续关注重组机会。2024年的机会主要来自于资产质量优质 的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。 风险提示：市场需求加速下行。 相关报告 房地产《深圳：构筑高质量发展高地》 2024.02.09 房地产《北京：加快建设北京城市副中心》 2024.02.07 房地产《修复仍在路上》 2024.02.03 房地产《苏州：锚定“智造之城”》 2024.02.01 房地产《上海：打造社会主义现代化国际大都市》 2024.02.01 表1:重点公司盈利预测 2024 2.14最新 总市值 总股本 资 证券简称 22EPS23EEPS22PE23EPE 年涨 股价（元） （亿元） （亿股） 评幅 级 600048.SH 保利发展 9.97 1.53 1.01 6.5 9.9 1,193 120 1% 增持 000002.SZ 万科A 10.06 1.90 1.72 5.3 5.8 1,096 119 -4% 增持 001979.SZ 招商蛇口 9.12 0.55 0.68 16.6 13.4 826 91 -4% 增持 600383.SH 金地集团 4.04 1.35 2.50 3.0 1.6 182 45 -7% 增持 002244.SZ 滨江集团 7.55 1.20 1.26 6.3 6.0 235 31 4% 增持 601512.SH 中新集团 7.26 1.07 1.28 6.8 5.7 109 15 -6% 增持 投 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析 逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司 的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 1.投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为 比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 2.投资建议的评级标准 报告发布日后的12个月内的公司股价 （或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅。 国泰君安证券研究所 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 上海 深圳 北京 地址邮编 上海市静安区新闸路669号博华广场20层200041 深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心B栋27层518026 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心南楼18层100032 电话 （021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com