行业点评：广州取消120平以上住房限购，一线调控再迎松绑

2024年01月28日房地产行业点评行业报告行业点评证券研究报告广州取消120平以上住房限购，一线调控再迎松绑强于大市 ( 维持 )【平安证券】行业点评*房地产*多重因素带动板块反弹，中期仍可适度积极*强于大市20240125杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑南宏投资咨询资格编号S1060521120001ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn行情走势图相关研究报告证券分析师事项：1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议强调各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求；会议要求充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。 1月26日，金融监管总局召开会议，部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作，提出要按照公平公正原则，筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。 1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化调整限购政策、加强房地产市场监管。平安观点：两部门落实地产融资协调机制，支持各城市优化地产政策。1月初住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求精准支持房地产项目合理融资需求，通过聚焦项目层面而非房企主体层面、更加精准支持项目开发建设。此次住建部与金融监管总局同时召开会议，要求落实城市房地产融资协调机制相关工作，在供给端加大对房企与项目资金支持力度，预计月底前第一批项目名单落地后即可争取贷款，叠加此前经营性物业贷用途优化，有望缓解短期房企流动性压力。同时住建部要求充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策，27号广州政策已经落地，预计后续各城市支持力度有望加大。 快速响应住建部号召，广州取消120平以上住房限购。2023年9月广州放松黄埔、花都、番禺和白云部分地区限购后，楼市出现阶段性回暖后再次降温，库存去化压力凸显。此次广州积极响应中央号召、大幅松绑限购政策，具体包括：1）在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围，松绑力度超出市场预期。根据克而瑞数据，2023年，广州限购区域内120平以上住宅供应和成交占比达42%和37%，预计本次松绑将加快区域住宅去化；2）限购区域内，居民家庭将名下住房用作租赁或者挂牌出售，购买住房时将相应核减名下住房套数，意味着拥有二套及以上家庭可以通过出租或挂牌出售方式获得购买120平及以下住房权利，利于置换与改善需求释放；3）对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理，有助于解决部分房产两证合一的历史遗留问题、增加其购房资格；4）商服类物业不再限定转让对象，意味着个人也能购买商办公寓写字楼，有助于缓解后者高库存问题。 房地产行业点评 广州继续加大住房保障力度，“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的定位渐清晰。除限购政策大幅松绑，广州2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户，市场化与保障体系同时发力，未来“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的定位日渐清晰。此外，广州将建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。投资建议：近期各项政策密集出台，一方面融资端政策支持有利于缓解行业短期流动性压力，另一方面新一轮地方政策优化有望带来区域楼市量价企稳，且政策出台力度及响应速度持续超出市场预期。我们认为随着政策利好因素持续发酵，叠加板块及个股估值已大幅回落，市场预期及机构持仓已经降至低点，当前板块配置可适度积极。个股投资方面，建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 风险提示：1）楼市修复不及预期；2）政策持续呵护不及预期；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形。 平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示:负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款:此报告旨为发给平安证券股份有限公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2024版权所有。保留一切权利。平安证券研究所电话:4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼北京市丰台区金泽西路4号院1号楼丽泽平安金融中心B座25层