购买：再次聚集动力

GZ R＆F：资产净值明细本内容不得分发给中华人民共和国（“中国大陆”）（香港和澳门特别行政区除外）1H16利润大幅增长且股息稳定1H有效利息成本下降145bp买入，将目标价上调至15.00港元（原为11.90港元）1H增长强劲，但随后出现更准确的保证金情况。富力（R＆F）报告称，扣除永久付息后的核心利润同比增长289％至16.9亿元人民币。收入增长了76％，但GPM下降了4.1个百分点至25.4％。 GPM的下降应该是暂时的，这是由于某些项目的初期交付以及一级城市的贡献较低。管理层表示，由于广州，天津和北京的收入贡献将从2016年上半年的26％增至全年的约40％，因此将在2H16预定更高利润的项目。他们仍然相信，GPM全年将在30-35％之间，是该行业中最高的。公司恢复了正常的分红节奏，并宣布中期每股派息稳定在0.30元人民币。开放在岸债券市场的赢家。抓住机遇之窗，R＆F通过在岸债券市场显着降低了融资成本，我们认为，它们已成为房地产覆盖面最大的赢家之一。年初至今，它已发行了人民币125亿元的在岸公司债券，票面利率为3.48- 3.95％，以及人民币300亿元的在岸私募债券，票面利率为5.0-5.2％。这笔新资金使该公司能够在1H16偿还其PCS的70％，这实际上使PCS的利息同比减少了70％。自2015年底以来，实际利息成本节省145个基点，是迄今为止我们覆盖范围内最大的一次。具有竞争力的土地储备组合，价格合理。富力在2016年上半年建议增加7个土地储备，总成本为54.7亿元人民币。管理层意识到竞争激烈的土地市场，并强调将保持理性并关注利润。当前的土地储备在一级城市中占32％，在二级城市中占45％（按价值计）。相对于目前的均价每平方米约12,000元人民币，平均土地成本为每平方米1,700元人民币，仍保持合理水平，以保持较高的长期利润率。重申买入评级，提高目标价15.00港元（原为11.90港元）。计入1H16收购的新土地后，我们将资产净值预测上调5％至25.00港元，而我们的盈利预测基本维持不变。我们的目标价基于修订后的目标折让40％（高于历史均值0.5SD）与之前的50％（历史均值）相比。由于公司已基本解决了其对高昂的融资成本和股息违规的担忧，我们正在缩小资产净值折让。我们预计资金成本将进一步下降，这将巩固其在我们房地产业务中最赚钱的公司中的地位。我们的目标价意味着有19.4％的上涨空间，我们给予买入评级。关键的下行风险包括低于预期的合同销售和平均售价（由于政策变化，新购置土地超支）。 目标价（港元）上一个目标（港币）15.0011.90分享价格（港元）上/下12.56+19.4%（截至2016年8月24日）市场数据市值（港元）12,752市值（美元）1,645BBG2777 HK3m ADTV（美元）10RIC终审法院财务和比率（CNY）至12 / 2014a 12 / 2015e 12 / 2016e12 / 2017e同比变化现金（限制现金）报告的每股收益股东权益（永久）1.492.042.463.07汇丰EPS（上）-1.992.41-变化（％）-2.42.1-共识每股收益-1.982.21-PE（x）7.25.34.43.5股息收益率（％）11.16.68.010.052周价格（港币）17.0011.155.302月8日15日168月16 目标价：15.00高：12.78低：6.40电流：12.56资料来源：汤森路透IBES，汇丰银行估计re（Derek Kwong）*分析师香港上海汇丰银行有限公司derekkwong@hsbc.com.hk+852 2996 6629Albert Tam *分析师香港上海汇丰银行有限公司albert.p.h.tam@hsbc.com.hk+852 2822 4395郭紫琼*分析师香港上海汇丰银行有限公司michellekwok @ hsbc。com。香港*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证披露与免责声明 必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司查看汇丰银行全球研究部： https：// www。研究。汇丰银行com股本房地产2016年8月25日股本房地产2016年8月25日 页 页财务与估值财务报表年到12 / 2015a12 / 2016e12 / 2017e12 / 2018e（人民币百万元）（港币/港元）GAV物业销售物业投资及其他办公室/零售销售成本毛利住宅投资物业销售和管理费用办公室/零售其他收益住宅营业利润/息税前利润酒店物业净利息净债务（不包括限制性现金）应占联营公司利润。 PBT优秀土地溢价杰出的土地增值税税收美东时间。资产净值少数群体利益资料来源：汇丰银行估算净利核心利润（永动的）核心利润（扣除永动的）资产净值折扣图现金流量汇总（人民币百万元）经营现金流量资本支出投资变化已付股息其他现金净变化初期现金期末现金资产负债表摘要（人民币百万元）股东的资金长期负债少数民族兴趣爱好递延项目。+852 2996 6918％ 至资产净值中国股本损益摘要（人民币百万元）购买：再次聚集动力广州富力（2777 HK）买进自由浮动96% 意思-1标清占用资本总额固定资产 总资产 损益摘要（人民币百万元）GZ R＆F：资产净值明细2比率，增长和每股分析年核心每股收益（人民币元）DPS（人民币元）支付比例免责声明长期借款同比/点短期借款现金（限制现金）现金（包括限制现金）13.3011.309.307.305.3013.3011.309.307.305.302014201520162017披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：De德,、谭咏麟和郭紫琼重要披露卡洛斯·戈麦斯-洛佩兹，汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。净债务（除限制现金）净债务（包括限制性现金）28%18%14%2%15%20%3%1%19%20%20%18%16%22%25%23%1.0717.630.8615.380.7113.591.2012.633.083.072.502.462.122.042.101.49自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。至12 / 2014a 12 / 2015e 12 / 2016e12 / 2017e同比变化现金（限制现金）报告的每股收益汇丰每股收益比例（％）%ROIC例外ROAE例外广告支出回报率40,7443,54746,9833,79456,2563,98866,0604,096利息保障除外7,2492.54.6%操作(30,084)14,207(34,026)16,751(40,235)20,009(46,338)23,818净债务/权益核心利润102,04335.765.1%保证金11％13％13％(3,306)(3,434)(4,047)(4,226)利息保障除外32,19211.320.6%广州富力（2777.HK）股价表现港元vs汇丰银行评级历史26912000净债务/权益1,2180.40.8%（包括永久）11,17013,43815,96119,593广州13,9114.98.9%富力(2,011)(2,083)(2,361)(2,389)相对于国企指数(70,791)(24.8)每股数据（人民币元）1,32511,59062011,97480414,40481418,018资料来源：汇丰银行注：于2016年8月23日收盘价(3,700)(10,440)(1.3)(3.7)16年8月(4,877)(5,064)(6,278)(8,029)DPS BV71,68325.0100.0%GZ R＆F 1H16业绩回顾9(63)(66)(70)（人民币百万元）1H156,7216,8478,0609,9192015A周转5,8896,8478,0609,919同比周转4,7846,5757,9169,883物业发展物业投资旅馆(3,259)567(1,084)6,79825%其他分部(2,513)(3,051)(2,429)(2,055)0%总营业额(676)(182)(401)(303)销售成本(961)(3,851)(2,301)(2,771)-25%毛利15,78925,6832,1942,194IP公允价值收益70913,593(4,021)1,459-50%利息收入13,50814,21727,81023,789其他收益14,47027,81023,78925,248-75%营销费用行政费用其他支出/收入48,68946,18451,96156,823经营活动利润财务费用49,75964,54165,14565,748应占联营公司和JCE的业绩除税前溢利528591657727-100%080910111213141516税收3,9363,9363,9363,936当期所得税递延所得税 +1拉特 少数权益 净利知识产权重估收益，税后净额102,91328,262115,25231,172121,69933,454127,23435,351卡洛斯·戈麦斯-洛佩兹，永久资本工具持有人（PERP）16,31116,62017,16017,616 核心利润（扣除PERP后）-包括外汇亏损核心利润（扣除PERP后）-排除了外汇损失139,160164,218164,687173,549报告每股收益（人民币元）183,733212,010215,300226,51615.3015.30股东权益（永久）20%37%20%25%永久资本工具净资产负债率（限用现金）4%5%6%7%净资产负债率（包括限制性现金）9%14%16%18%净负债率报告永久性净负债（有限制的现金）3%3%4%4%永续负债净额（限制现金）保证金26%27%27%28%销售，一般及行政管理与合同销售比率毛利率14%PBT利润率报告净利润率5.36.26.27.6基本NP保证金资料来源：公司数据，汇丰银行估算187%186%175%147% 总资产 损益摘要（人民币百万元）GZ R＆F：资产净值明细3在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超过要求的收益至少5个百分点，该潜在收益等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。随后的