多因素致业绩承压，现金分红比例提升

2024年01月21日房地产保利发展(600048.SH)公司报告公司事项点评证券研究报告多因素致业绩承压，现金分红比例提升行业房地产公司网址www.polycn.com大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69%实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970流通A股(百万股)11,970流通B/H股(百万股)总市值(亿元)1,062流通A股市值(亿元)1,062每股净资产(元)16.31资产负债率(%)76.8推荐 ( 维持 )股价:8.87元【平安证券】保利发展（600048.SH）*事项点评*回购增持彰显信心，销售业绩维持稳健*推荐20231211杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn主要数据行情走势图相关研究报告证券分析师事项：保利发展公布2023年业绩快报，预计2023年营业总收入同比增长23.5%，营业利润同比下降29.9%，利润总额同比下降30.1%，归母净利润同比下降34.4%。平安观点：多因素致业绩承压，分红比例提高回馈股东：公司2023年预计实现营业总收入3471.5亿元，同比增长23.5%；营业利润及利润总额同比分别下降29.9%、30.1%；归母净利润120.4亿元，同比下降34.4%。利润下滑主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。2023年预计营业利润占营业总收入比重7%，较2022年下降5.3个百分点；归母净利润占利润总额比重48.8%，较2022年下降3.2个百分点。截至2024年1月19日，保利集团累计增持公司股份1540万股，占公司总股本0.13%，累计增持金额1.5亿元，达到增持计划金额下限的59.3%。同时公司更新2023-2025年股东回报规划，计划2023-2025年度现金分红占当年归母净利润比例均不低于40%，原规划为2023年不低于25%、2024-2025年均不低于20%；且在公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。根据最新现金分红比例及市值估算，2023年业绩对应股息率预计为4.53%。销售规模领先，拿地积极聚焦：公司2023年销售金额4222.4亿元，同比下降7.7%，销售金额稳居克而瑞排行榜首位。根据公司三季报及获得房地产项目月度公告统计，全年拿地面积1075万平米、拿地金额1632亿元，拿地销售面积比45%、拿地销售金额比38.6%，并持续向核心城市核心区域集中。投资建议：由于公司毛利率下滑及减值计提超出预期，下调公司2023-2025年EPS至1.01元（原为1.63元）、1.12（原为1.70元）、1.23元（2021A2022A2023E2024E2025E营业收入(百万元)284,933281,017347,147364,504371,794YOY(%)17.2-1.423.55.02.0净利润(百万元)27,38818,34712,03713,41514,752YOY(%)-5.4-33.0-34.411.510.0毛利率(%)26.822.019.019.319.4净利率(%)9.66.53.53.74.0ROE(%)14.09.35.96.36.6EPS(摊薄/元)2.291.531.011.121.23P/E(倍)3.95.88.87.97.2P/B(倍)0.60.60.50.50.5 保利发展公司事项点评原为1.87元），当前股价对应PE分别为8.8倍、7.9倍、7.2倍。公司销售稳健拓展积极，行业格局优化下份额提升趋势明确，股份回购及实控人增持彰显信心，分红比例提高增强股息吸引力，维持“推荐”评级。风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、持续减值等风险。 资料来源：同花顺 iFinD，平安证券研究所保利发展公司事项点评单位 : 百万元资产负债表会计年度2022A2023E2024E2025E流动资产1300401147679914629901426598现金176537223529182329204205应收票据及应收账款4328517554345543其他应收款157426201875211969216208预付账款22556467104904550026存货877893925716936745871605其他流动资产61661737957746879011非流动资产170064165144160904157895长期投资106250108090110627114224固定资产1538113051107078348无形资产371309247185其他非流动资产48063436933932335138资产总计1470464164194316238941584493流动负债842280109208811448451166612短期借款1197000应付票据及应付账款162704218880229115233263其他流动负债678379873207915730933349非流动负债30599221418412835550667长期借款30527921347012764149953其他非流动负债714714714714负债合计1148273130627212732001217278少数股东权益125927130776136180142123股本11970119701197011970资本公积17626176261762617626留存收益166668175298184917195494归属母公司股东权益196264204895214514225091负债和股东权益1470464164194316238941584493单位 : 百万元利润表会计年度2022A2023E2024E2025E营业收入281017347147364504371794营业成本219228281189294337299666税金及附加13121205772160622038营业费用75309373984110038管理费用4744621465256656研发费用1238169317781813财务费用3686354137243364资产减值损失-1156-5589-5869-5986信用减值损失-122000其他收益239192192192公允价值变动收益-1423917投资净收益4201258932854345资产处置收益113404040营业利润34693218932444926926营业外收入781567567567营业外支出174152152152利润总额35301223092486427341所得税8290542360446646净利润27011168851882020695少数股东损益8664484954045943归属母公司净利润18347120371341514752EBITDA40678326113536437311EPS（元）1.531.011.121.23单位 : 百万元现金流量表会计年度2022A2023E2024E2025E经营活动现金流681514694152311107516净利润27011168851882020695折旧摊销1691676167766606财务费用3686354137243364投资损失-4201-2589-3285-4345营运资金变动-217511215972536780035其他经营现金流3797459091161投资活动现金流6373-161-413资本支出64000长期投资-6448000其他投资现金流70213-161-413筹资活动现金流-3015-99952-93350-85227短期借款-2896-119700长期借款27669-91808-85829-77688其他筹资现金流-27788-6947-7521-7538现金净增加额457546991-4120021876主要财务比率会计年度2022A2023E2024E2025E成长能力营业收入(%)-1.423.55.02.0营业利润(%)-30.2-36.911.710.1归属于母公司净利润(%)-33.0-34.411.510.0获利能力毛利率(%)22.019.019.319.4净利率(%)6.53.53.74.0ROE(%)9.35.96.36.6ROIC(%)6.74.06.07.0偿债能力资产负债率(%)78.179.678.476.8净负债比率(%)40.3-3.0-15.6-42.0流动比率1.51.41.31.2速动比率0.40.40.30.4营运能力总资产周转率0.20.20.20.2应收账款周转率65.167.267.267.2应付账款周转率1.351.371.371.37每股指标（元）每股收益(最新摊薄)1.531.011.121.23每股经营现金流(最新摊薄)0.5712.284.378.98每股净资产(最新摊薄)15.6416.3617.1718.05估值比率P/E5.88.87.97.2P/B0.60.50.50.5EV/EBITDA11863 平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示:负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款:此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2024版权所有。保留一切权利。平安证券研究所电话:4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层上海市陆家嘴环路13