珍爱每一次呼吸 — 中国办公楼健康环境转型

研究报告 | 2015年12月珍爱每一次呼吸 — 中国办公楼健康环境转型仲量联行与境纯环境联合发布关于如何实现优质的办公楼室内 空气品质的白皮书 2仲量联行机会来临现代商业社会中，国人在室内度过的工作时间远超于室外。统计数据表明，全国九成行业每周都有加班1。而在办公室之外，中国正面临严重的空气质量问题。根据伯克利地球（Berkeley Earth）组织今年初发布的研究结果显示，由于空气污染，中国每年死亡人数约有160万。此外，全国每年约有17%的死亡案例与恶劣空气质量相关。尽管因室内空气问题导致的过早死亡人数难以量化，但是我们知道，处在空气未能管理得当的室内空间，也会使我们深受室外空气污染以及无孔不入的PM2.5所害。实际的危险在于约75%的PM2.5（即当量直径小于等于2.5微米的颗粒物）能从室外渗入到我们的办公环境内2。PM2.5能深入肺部，进入血液，会产生极大的长期健康隐患。因此，空气污染问题已经成为中国的头号公共卫生问题，并仍将是中国十三五规划（2016-2020）的重点，其目标包括遏制对作为PM2.5主要来源的煤炭发电的依赖，重申了中国政府对治理污染的坚定决心。由于污染问题将持续对中国未来规划产生巨大影响，室内空气质量已经成为一个更加值得关注的关键问题，污染不再仅仅是在华工作的外国人士的担忧，每个居民都开始担心空气污染的影响。特别是公众对污染问题的高度认知使得人们对健康的期待也急剧改变。在短时间内，公众对空气质量指数已经从一无所知转变为拥有国际领先的认知，特别是在北京和上海等大城市。例如，1. 中国劳动力市场报告调研，北京师范大学，2014年。(www.cnki.net)2. Wallis，Raefer。RESET 认证视频，2015年12月。(v.youku.com/v_show/id_XMTQwNjQ5MDE0OA==.html?from=y1.7-1.2)3. Makinen，Julie 和 Smith，Doug，《北京雾霾使得洛杉矶空气看上去还不错》，2014年9月10日，《洛杉矶时报》。(www.latimes.com/world/asia/la-fg-china-la-smog-stats-20140910-story.html)4. 《室外空气污染数据库》，世界卫生组织，2014年5月。(www.who.int/entity/quantifying_ehimpacts/national/countryprofile/aap_pm_database_may2014.xls?ua=1)普通北京市民熟知PM2.5，这一点与污染问题并未引起巨大公众关注的发达国家首都居民不同。专家估计，北京的PM2.5水平比洛杉矶在20世纪40年代至20世纪60年代经历的污染峰值时期还要严重3。但是，目前在发展中国家里，PM2.5浓度最高的国家是印度和巴基斯坦4。尽管中国的情况并不比这些国家好多少，令人欣慰的是在认识和政策方面却遥遥领先，因此就全球而言，中国在应对室内空气质量问题上处于最有利的地位，其方式值得其它处于工业化国家效仿。10年前，吸烟被认定为中国办公楼空气污染的元凶。近几年来多数一线城市已出台法律严格禁烟，但是原有的吸烟问题只是掩盖了PM2.5的存在。与PM2.5不同的是，吸烟是一种点源污染，由于其强烈的气味和明显的地点限制，因此在办公场所比较易于发现和清除。但是如今，室内污染物的关注范围已经扩大到了非点源污染，即PM2.5，这是中国大部分地区空气污染的罪魁祸首，且难以消除。实际上，因燃烧化石燃料产生的PM2.5可以漂浮数百公里，渗入到各类型和规模的办公楼之中。尽管消除办公家具及建筑材料释放的有毒化合物（挥发性有机化合物），且控制二氧化碳浓度也是实现优质室内空气品质的关键要素，但上述污染与室内污染源和建筑施工皆息息相关。因此，鉴于目前对中国办公楼市场与PM2.5有关的污染分析相对匮乏，本报告将着重阐述与室内PM2.5治理相关的研究。同时，由于污染问题对人才保留和商务空间选择的影响日益重要，我们认为PM2.5是值得关注的重大问题。中国的环境改革是一 行业主动离职率趋势201220132013与2012相比零售 (连锁店)30.9%30.9%–高科技24.0%23.2%↓消费品19.5%19.0%↓保险 (人寿)19.2%20.7%↑医药18.5%17.7%↓房地产 (一线城市)17.5%16.5%↓保险 (非人寿)17.2%15.7%↓工程17.0%13.2%↓汽车零部件 (一线城市)16.9%13.0%↓物流 16.7%15.4%↓医疗器械16.1%13.1%↓机械 (一线城市) 14.3%10.5%↓采购14.1%11.1%↓化工12.9%10.7%↓汽车 (一线城市)7.0%4.1%↓中国合计18.9%14.3%↓3珍爱每一次呼吸 —中国办公楼健康环境转型项长期工程。我们现在都应该采取积极措施以改善室内空气质量，创造员工所期待和青睐的办公场所。在本白皮书中，我们探讨了如何通过当前对室内空气质量控制的有效投资，来改善明天的办公环境，使雇主在当今日益激烈的人才竞争的市场中，拥有吸引和留住顶级人才的优势。尽管我们的研究结果还不足以提供对控制室内空气质量这一问题的全部答案，但是我们对中国的室外空气进行了观察，并评估其对办公市场租赁双方的重要性。在数据分析和案例研究的基础上，我们探讨了与室内空气质量有关的话题，提出了如何优化室内空气品质的解决方案。室内空气质量影响公司的日常经营和发展中国的未来经济发展将主要依赖于向服务型经济的转型，这需要提升生产率，即经济学家所说的全要素生产率。而这一切都要从个体劳动者做起。糟糕的室内空气质量会造成不舒适的工作环境。例如，众所周知，憋闷的空气会使人们感觉不舒服或行动迟缓。同样，空气里的颗粒物对人们也有负面影响，特别是长期暴露于高浓度颗粒物之中。无论是因为工作效率降低还是由于请假人数增多而导致的生产率低下，都会对公司的日常经营造成负面影响。此外，对于那些需依赖缺勤人员的工作结果来完成本职工作的员工来说，这种影响产生的连锁效应会降低他们的工作效率。因为其他员工不仅要弥补缺勤员工的效率损失，而且更多员工可能会因此感到担忧和分心。在极端情况下，感到不满和担忧的员工会去寻找其它工作机会，继而导致人员流失增加，进而企业将被迫在招聘工作上投入大量的精力和资源，从而影响企业的稳定性并使其市场发展动力不足。对于在中国的企业来说，如何留住优秀的员工将成为一大挑战，因此这个问题不容小觑5。同时，尽管中国的员工流失情况有所好转，但是流失率仍然很高，特别是在零售、高科技、消费品和保险领域。因此，雇主必须对优秀人才的流失情况提起重视6（参见表1)。表1：中国企业主动离职率数据来源：Aon Hewitt《长期趋势重塑中国人才环境》报告（2014年）5. 留住人才：是否得到足够重视？Hays. 229047190: 中国上海，2012年。 (www.hays.cn/cs/groups/hays_common/@cn/@content/documents/digitalasset/hays_088412.pdf)6. 长期趋势重塑中国人才环境，Aon Hewitt，人力资源对接–亚太区。Vol. 7，Iss. 3，2014。(www.aon.com/apac/human-resources/thought-leadership/asia-connect/Attachments/Talent-2014Vol7Issue3-Reshape-China-Talent-Landscape.pdf)室内空气质量影响公司的日常经营和发展。相较于一般的空气环境，良好的室内空气环境有助于提高员工工作效率近两倍，对在中国吸引和留住人才的重要性与日俱增。优质室内空气可通过三大举措（评估、行动、 监测）实现。评估：对您的办公场所进行测试，认清当前问题，设计解决方案。行动：安装用于清理办公场所的有效且高效的设备；机械通风系统能有效地减少室内PM2.5。监测：实行长期维持室内空气清洁的控制措施，例如按需自动化清洁过滤和对空气质量的持续监控。委托知名认证机构，对办公场所室内空气质量进行评估和认证，发挥市场营销优势。对室内空气质量的投资有助于办公楼实现竞争差异化，从而使其更好地实现市场保值。空气污染不仅仅是北京乃至华北地区面临的 问题，而是覆盖和影响全国的问题。我们的核心观点包括： ƲĉƲМӐƶӅഀĀʙɧ߁ƲĉƲМӐƶӅഀĀʙɧ߁0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% ߭ƯˆŢ Ʊʜ̹ůߔॸ4仲量联行7. Allen，Joseph G.，MacNaughton，Piers，Satish，Usha，Santanam，Suresh，Vallarino，Jose和 Spengler，John D。《认知功能评分与办公楼二氧化碳、通风和挥发性有机化合物的结合：绿色和传统办公环境的受控制风险研究》 Harvard T.H. Chan 公共卫生学院健康和全球环境中心，纽约州立大学上州医科大学和锡拉丘兹大学，《环境健康视野》，2015年10月26日。(ehp.niehs.nih.gov/wp-content/uploads/advpub/2015/10/ehp.1510037.acco.pdf)8. 世界绿色建筑协会，《办公室健康、福利和生产率报告》，2014年9月。(www.worldgbc.org/files/6314/1152/0821/WorldGBC__Health_Wellbeing__productivity_Full_Report.pdf)尽管健康的工作场所可以为企业经营带来哪些直接利益尚难以准确量化，但是哈佛大学最新研究显示：对于脑力劳动者来说，与普通空气质量相比，通风条件更好、空气更清洁的工作环境有助于将工作效率提升两倍 7 （见图2）。此研究意义特别重大，因为研究表明，空气质量的影响力远大于过去的研究。这些研究包括2003年的开创性研究以及2006年对大约二十几份研究的审查，均表明优质的通风有助于提高重复性工作的效率，例如打字速度，但提高幅度不超过11%8。此外，该研究没有考察机械性工作的绩效，而是测量了评估分析技能的标准化测试的绩效，例如判断和处理，这些与专业服务机构的关联度更大。图 2：分析类工作的生产率提高数据来源：Harvard T.H. Chan，公共卫生学院健康和全球环境中心报告，2015 LEED 并非室内空气质量的引领者LEED认证被广泛认为是绿色建筑领域可持续性规范的领导者，LEED认证在提高企业和公众对绿色环保问题的认识，和推动建筑在可持续发展设计和功能方面起到重要作用。但是由于对许多直接影响室内空气质量的因素没有强制性要求，LEED作为一种认证标准，不能被认为是优质室内空气的保证，特别是就PM2.5水平的管控而言。尽管LEED体系中包括了颇为严苛的室内空气质量准则，但大部分此类要求与挥发性有机化合物，即VOC有关，并且在空气流通的情况下这些严苛的准则较易得到满足，而且这些准则并非强制性要求。这就导致LEED建筑在室内空气质量上存在不确定性，特别是在中国的办公环境下，不能将LEED认证等同于优良的室内空气品质。例如，仲量联行和境纯环境的研究发现：就降低室内PM2.5浓度而言，表现最差者中有12%是LEED认证建筑中的办公室（见下表）。因此，入驻有LEED认证的办公楼并不能保证室内有优良的空气品质。但是，全新的LEED动态奖牌（Dynamic Plaque），从仅以设计评级为主的模式转变为持续绩效监测，旨在弥补认证过程中的某些漏洞。尽管室内空气质量要求仍然是可选指标，评分采用持续监测的方式对多数市场来说都是有效的，但是对于像中国这样的重污染市场，评分体系还有待细化。.''&Ξը֞ுʭĀѩȔةπ.''&Ξը֞ுʭĀѩȔة12%88%注：包括在降低PM2.5浓度方面受测办公区域最后25%的名次。数据来源：境纯环境PM2.5认证审核（2013-2015）降低PM2.5