北京商业地产市场——2022年留声机

北京商业地产市场年度总结：2022年的挑战与机遇

动荡中的北京办公楼市场变奏曲

• 需求放缓与租金下探：2022年，北京办公楼市场经历了自2020年疫情以来最严峻的挑战。全年甲级办公楼市场净吸纳量较前一年缩减81%，显示出需求显著放缓。租金方面，尽管经济下行和疫情的双重打击，北京甲级办公楼平均租金仍保持在1%以内的浮动，显示出市场韧性。

• 科技行业的影响与调整：科技行业的独奏逐渐转变为协奏，头部企业开始整合办公面积，减少了在甲级办公楼市场的扩张。这反映了行业内部的结构化调整，而非整体需求的萎缩。尽管如此，这一变动对高品质甲级办公楼市场的影响相对有限。

• 供应端政策调整：新版《禁限目录》的发布标志着北京商业地产供需格局进入了一个新的阶段。政策的适度放宽为市场带来了新增的产能空间，尤其是绿化隔离地区的产业项目，预计释放超过300万平方米的新增产能，这将对北京商业地产市场产生深远影响。

整合中的科技行业奏鸣曲

• 需求整合与结构化调整：面对经济下行，科技企业开始整合办公面积，以适应业务优化和转型的需要。这种需求整合不仅局限于北京，而是全国性的现象。尽管头部企业在某些方面的人员减少，但这并不意味着科技行业需求的全面衰退。

• 市场压力与机遇：科技企业退租主要集中于非标和改造物业，对高品质甲级办公楼市场影响有限。相反，新兴技术如云计算、大数据等领域的中小企业需求仍然活跃，为市场提供了新的增长点。

金融街VS丽泽：金融市场二重奏

• 金融街的挑战与稳定：金融街作为传统金融中心，面临租户外迁的压力，尤其是部分金融企业选择迁往丽泽。这反映出市场对于租金敏感度的提高，但金融街的市场地位依然稳固，得益于其强大的抗风险能力和政策优势。

• 丽泽的崛起与机遇：丽泽凭借其地理位置优势和租金优势，吸引了金融企业和其他行业企业的入驻，实现了快速发展。丽泽的崛起不仅得益于其自身的努力，也得益于北京商业地产市场格局的调整。

遇冷的零售地产市场协奏曲

• 疫情与经济压力：2022年，北京零售地产市场受到疫情的严重冲击，消费市场复苏缓慢。购物中心的租金普遍下滑，部分业主采取降价策略应对空置压力，租金跌幅超过4%。

• 品牌扩张与挑战：零售品牌在扩张与升级方面更加谨慎，餐饮行业尤为明显，关店比例较高，尤其是小型加盟品牌。这反映了市场对品牌抗风险能力的考验，同时也增加了零售物业的招商难度。

波动的北京投资市场交响曲

• 成交额大幅缩减：2022年北京投资市场成交额降至268亿元，接近2017年的水平，显示市场交易活动显著减少。

• 法拍项目与资产回调讨论：数个法拍项目的完成引发了市场对于北京资产价值回调的讨论，但整体来看，投资市场仍保持一定韧性。

2023年市场展望狂想曲

• 疫情管控政策调整：疫情管控政策的大规模调整激发了市场对复苏的期待，各方积极调整策略，对未来的预期变得更加乐观。

• 市场压力与机遇并存：面对宏观经济的不确定性，北京商业地产市场在压力与机遇之间寻找平衡，期待未来政策的进一步调整和市场环境的改善。