joneslanglasalle.com.cn北京商业地产市场⸺2022年留声机研究部 | 2022年12月 北京商业地产市场 ⸺ 2022年留声机2© 仲量联行2022年版权所有前言2022年是跌宕起伏的一年，北京先后经历了一季度短暂延续的需求复苏浪潮、4月上海疫情的辐射影响、5月北京疫情突发导致的大规模管控，以及11月第二轮疫情防控，接连的疫情不断冲击着北京商业地产市场，整体市场表现急转直下。在甲级办公楼市场，全年净吸纳量较2021年缩减了81%。同时，预计中的租金复苏并未出现，办公楼和零售物业的租金均保持下探趋势。在投资市场，全年成交额大幅缩减，仅为268亿元，基本回到2017年的水平。2022年下半年数个法拍项目的完成，也激起了市场中对于北京资产价值回调的探讨。在大家的目光被市场悲观情绪和经济不确定性所吸引的同时，北京延续十年的一系列供应端政策限制在今年得到适度放开，为下一个十年的增量发展提供了新的机遇。临近年底，疫情管控政策的大幅度调整获得所有从业者的高度关注，这使得各方积极调整对于未来的预期及中短期策略，重燃市场的复苏期望。针对如此复杂的环境、市场及政策演变，睿见观察小组将为大家梳理市场全年要点和多元态势，并将它们和各方声音一道储存在这张2022年的年终大赏“唱片”上。我们将作为您的“唱针”，带您回听北京商业地产市场2022年全曲目。 1、动荡中的北京办公楼市场变奏曲 42、整合中的科技行业奏鸣曲 73、供应端政策调整进行曲 104、金融街VS丽泽：金融市场二重奏 145、遇冷的零售地产市场协奏曲 176、波动的北京投资市场交响曲 207、2023年市场展望狂想曲 23北京商业地产市场 ⸺ 2022年留声机3目录© 仲量联行2022年版权所有⸺需求放缓、租金下探，复苏之路怎么走？⸺科技行业独奏的支柱地位动摇了吗？⸺北京商业地产市场多年的供应格局已打破？⸺承压之下，老牌金融街和新兴丽泽孰起孰落？⸺备受多轮疫情冲击，逆势增长的机会在哪？⸺大宗交易价格调整期到来，机制底蕴犹存？⸺明年商业地产市场压力几何、机遇几何？ 01北京商业地产市场 ⸺ 2022年留声机4动荡中的北京办公楼市场变奏曲⸺需求放缓、租金下探，复苏之路怎么走？© 仲量联行2022年版权所有 01北京商业地产市场 ⸺ 2022年留声机5 | 动荡中的北京办公楼市场变奏曲© 仲量联行2022年版权所有市场压力点1经济增速同比大幅回落，甲级办公楼市场全年净吸纳量同比下降81%。北京全市GDP前三季度增长率仅为0.8%，录得近20年以来除2020年疫情期间的最低值。今年经济增速大幅回落，宏观经济的下行也为办公楼市场带来较大压力。租赁需求增长持续受限，当前市场中寻租的需求多为去年强劲增长的延后体现。北京甲级办公楼全年净吸纳量仅录得19万，与去年的百万级净吸纳量相比降幅达81%。同时，由于大部分行业扩张动力不足，短期内市场预期持谨慎观望态度。2五月疫情遏制市场复苏势头，下半年租赁交易以续租、中小型面积为主。今年全年甲级办公楼市场的需求增长集中在一季度，贡献全年净吸纳总量的82%。在五月以前，市场需求延续了2021年强劲态势，各方参与者活跃度较高；在此之后，受疫情影响，5-6月市场需求暂停，全年净吸纳量预期值不断下调，实际仅录得年初预期值的一半。受经济下行、疫情反复影响，下半年市场活跃度低迷，全年租赁交易中续租占比增加，中小型面积需求为主导。2021年续租占租赁成交总面积的12%，而2022年续租占比攀升至32%。部分有升级、搬迁计划的租户受疫情影响，搬迁及装修进程受阻，为规避后续不确定性，即使续租成本增加这些租户也倾向于留在原址。同时，大型企业与总部沟通时间拉长，倾向于做出更为谨慎的租赁决策，导致市场中大面积成交数量减少。纵观全年，全市办公楼市场万平以上成交仅录得20余宗，相比去年数量减少一半，而2,000平方米以下的中小型面积成交总数占比则高达79%。3TMT头部企业退租活动频繁，空置与供应双重压力使相关业主持续下调租金。从年初开始，因业务整合、结构调整等原因，部分TMT头部企业逐步将分散的办公面积整合到自持或整租的物业中。这些企业所租用的办公场所主要集中于非甲级物业，在中关村区域退租面积总计超15万平方米，望京区域超过5万平方米。当前，因租赁市场中TMT头部企业的需求回落，大型企业的租赁需求有限，导致市场中实际承租租户多为中小型企业。同时整体市场面临新租活跃度降低的困境，多重原因导致部分科技行业聚集区域空置面积激增。在全市各等级类型的现有项目中，已空置或预退面积超1万平方米的项目总数高达97个，主要集中在奥林匹克区域、中关村、上地及北清路区域等，总空置面积为355万平方米。未来3年，包括在建地块以内，全市预计迎来253万平方米各等级类型的未来供应面积，详情请阅读《防疫优化第二周，北京办公楼市场何去何从？》。全市甲级办公楼平均租金已录得连续三年下调，原本关于市场恢复、租金上调的预期并未在2022年实现。随着当前市场去化和竞争压力增大，市场租金调整期将再度延长。 北京商业地产市场 ⸺ 2022年留声机6 | 动荡中的北京办公楼市场变奏曲1北京办公楼市场基本面稳健，租金有所浮动但未受到本质冲击。北京甲级办公楼平均租金虽有所浮动，但全年下调范围控制在1%以内。由于北京全市平均租金常年位列全国第一，高昂的办公成本一定程度上筛选出了盈利水平高、承付能力强的优质租户。在经济下行环境中，此类租户具备较强的抗风险能力，造就了更为稳健的租户结构。因市场韧性较强，北京甲级办公楼平均空置率维持在10%的健康水平，稳居一线城市中最低空置。全年净吸纳量比2021年旺盛时期水平有所下降，但在无新增供应的情况下处于合理健康区间。3高品质项目租金依旧稳定，新兴子市场租金高速增长有望引领未来租金回升。聚焦全市甲级办公楼市场，与去年相比依然有6栋楼宇录得租金上涨，且61%的项目因入驻率维持在较高水平，租金仍保持平稳。部分楼宇承压带来的租金下调导致部分子市场录得平均租金负增长，而新兴子市场丽泽因其“物美价廉”的区域特性持续吸引租户需求，全年租金依旧录得10.1%的高速增幅，有望引领未来市场活力回升及租金回涨。2TMT企业退租对甲级市场影响有限，全市空置压力更多集中在非甲级楼宇。TMT头部企业近期退出其分散的办公面积，旨在将面积整合至其整租、购买的物业项目，有利于企业高效发展。例如，阿里巴巴逐步退出其位于望京区域内的零散办公面积，正在整合搬迁至龙湖蓝海引擎项目，未来还将迁入其自用产业园区。近期科技企业频繁的整合活动未对其在甲级办公楼市场的面积体量造成显著影响，对比2021年末仅减少不到5万平方米，属于正常波动范畴。另外，科技企业的退租面积主要集中在过去快速扩张时期租赁的非标及改造物业中，对高品质甲级办公楼市场的影响有限。上述全市各等级类型已空置或预退的355万平方米面积中，仅26%位于甲级办公楼。待部分TMT企业陆续完成整合后，预计TMT行业仍将保持较高韧性，持续支撑租赁市场。© 仲量联行2022年版权所有市场高光点《北京办公楼市场复苏进行时：指标表现优异，但市场情绪回落》《直击疫情影响下的北京办公楼市场》《博弈与破局，八大维度剖析当前办公室租赁市场》《2022年上半场已见分晓，北京办公楼市场未来走势如何？》《从头部企业看拉动办公楼需求的“三驾马车”如何驰骋》《深度解读北京办公楼市场企业租户之八年之变》《防疫优化第二周，北京办公楼市场何去何从？》详细内容请参考（请点击文章标题跳转阅读） 北京商业地产市场 ⸺ 2022年留声机7整合中的科技行业奏鸣曲⸺科技行业独奏的支柱地位动摇了吗？02© 仲量联行2022年版权所有 1全市需求总量中源自科技行业的贡献有所下降。今年科技行业需求占比在全市场范围有明显下降，在甲乙级办公楼市场中，续租交易除外，2021年源于TMT行业的租赁需求占成交总量的47%；但在2022年该比例落至33%。在下行市场环境中，今年全年甲乙级办公楼市场租赁成交量缩减50%，科技行业全市场成交总量相比去年更是缩减三分之二。同时，科技行业需求不再由头部企业为主导，而集中在半导体、软件服务等细分领域企业。不同于去年多宗令人瞩目的超万平成交，今年科技行业成交集中在2,000平方米及以下的中小型面积，成交数量占比近80%。2科技行业呈现人员收缩趋势。在经历2021年国内科技行业大幅度扩张之后，进入2022年，部分头部企业出现人员总数下调。根据3家TMT头部企业公布的上半年员工人数情况，腾讯、小米同比减少2%，美团员工人数下降10%。3科技企业聚集区域退租活动频繁，市场遭遇明显波动。在全市北部科技需求带⸺中关村、上地、望京等区域，科技企业自年初开始陆续退出其在区域内分散的各等级类型面积，使多个项目面临前所未有的空置压力。据统计，今年科技企业于全市范围内退租的面积已超过30万平方米。由于科技行业扩张步伐暂缓，北部科技需求带去化速度显著放缓。以传统的行业聚集区域中关村为例，2022年以前TMT企业的持续扩张使得该区域长期处于供不应求状态，空置面积平均去化周期不超过3个月，部分性价比较高的办公面积甚至可以在1-2个月内快速去化。然而，年初开始的科技行业需求暂缓已导致部分空置面积去化周期超9个月。例如，在中关村核心区域某高品质办公楼，字节跳动年初退租的约4,000平方米面积直至四季度才部分回填。在需求减弱、空置面积激增的双重压力下，这些TMT企业高浓度聚集区域的项目之间正通过价格竞争等租赁策略吸引租户，个别项目因楼内面积空置期过长，租金降幅甚至超过50%。北京商业地产市场 ⸺ 2022年留声机8 | 整合中的科技行业奏鸣曲02© 仲量联行2022年版权所有市场压力点 北京商业地产市场 ⸺ 2022年留声机9 | 整合中的科技行业奏鸣曲1需求整合是科技企业退租的主要目的，办公面积聚合有利于企业高效发展。需求整合是科技企业退租的主要目的，办公面积聚合有利于企业高效发展。此次头部企业人员下调体现科技行业用人需求的转变，且降幅处于合理可控范围内，人员收缩为企业转型升级、业务优化调整的表现。此外，头部企业退租的目的在于整合全市办公面积，不可断章取义得出科技行业需求萎缩的论调。先前科技企业为尽快解决高速扩张带来的办公需求，临时租用较为分散的办公面积，缺乏系统科学的不动产管理策略。经过整合调整期之后，头部企业多选择租赁、购买大面积连层空间或整栋物业，而办公面积的物理性聚合也有利于企业内部的高效协同发展。3科技行业结构化调整并非需求遏止，头部企业持续探索利好长远发展。在科技行业中，结构化调整带来的办公面积整合不仅发生在北京，全国各地也多有蔓延。科技企业进入转型期，代表的是需求调整并非需求遏止。科技行业正在持续寻找新赛道、新的增长点，整体来看其发展趋势依旧保持高度稳健，企业持续做出的战略探索将利好长远发展。2头部企业退租对甲级办公楼市场影响十分有限。在先前高速扩张时期，TMT头部企业为满足短期过渡需求，扩张面积大多分布在非标、改造等办公项目。例如，美团在2021年大批量吸纳了望京及周边范围内连层面积，包括整租某古玩城改造项目。今年TMT行业的退租面积主要集中在此类非标及改造物业，对高品质甲级办公楼市场的影响有限。© 仲量联行2022年版权所有市场高光点详细内容请参考（请点击文章标题跳转阅读）《互联网再历寒冬，一则真实的谎言》《从头部企业看拉动办公楼需求的“三驾马车”如何驰骋》《防疫优化第二周，北京办公楼市场何去何从？》 03北京商业地产市场 ⸺ 2022年留声机10供应端政策调整进行曲⸺北京商业地产市场多年的供应格局已打破？© 仲量联行2022年版权所有 北京商业地产市场 ⸺ 2022年留声机11 | 供应端政策调整进行曲“北京的商业地产供需格局在过去近十年来受到一系列限制政策的影响，但随着�月新版《禁限目录》的发布和对北京存量资产改造的放宽，今年成为自����