2020年办公楼市场展望 - 纵览篇

2020年办公楼市场展望亚太区办公楼市场的未来格局 2020年办公楼市场展望:2014年，我们开始预测办公楼市场的未来格局，以期回答：这成为我们第一版《2020年办公楼市场展望》报告的主要议题。转眼三年过去，我们意识到我们正处于一个“加速变革”的时代，技术进步的速度如此之快，整个世界也在飞速转变着。2017年——2014年与2020年的中点，因此这是对第一版《2020年办公楼市场展望》研究预测以及这三年的发展情况进行回顾的最佳时机。顺祝商祺“香港、孟买、上海、新加坡、悉尼和东京下一步将如何发展？”Dr. Megan Walters研究部总监亚太区Jeremy Sheldon商业地产部和企业房地产综合服务部董事总经理亚太区2020年办公楼市场展望| 亚太区jll.com2 在2014年，我们曾说过：“云技术将消除办公空间对存储设备、IT主机的需求。”到2020年，数据中心存储的数据将增加500%以上。在2014年，我们曾说过： “企业将寻求更智能、更高效的方式来利用办公空间。”物联网(IoT) 设备可以全方位优化办公空间，将引领未来发展。到2020年，全球投入使用的物联网设备数量将达到210亿美元，比2009年的9亿美元增加了20倍。来源：高德纳(2015)投入使用的物联网设备数量(十亿美元)在2014年，我们曾说过：“踏入职场的新一代劳动力将加快变革的速度。”今天，20-29岁的“千禧一代”在亚太区劳动力中的占比最大。到2020年,“千禧一代”将占全球劳动力的一半。2016年亚太区各年龄层劳动力占比来源：牛津经济研究院数据数据中心存储的数据量(EB)来源：思科-云全球指数(2016)2020年办公楼市场展望| 亚太区jll.com3 2020年办公楼市场展望| 亚太区jll.com全球格局变化的中心在本章节中，我们将简单评述过去几年亚太区办公楼市场的宏观经济状况。通过借鉴历史发展趋势，我们可以更好地预测亚太市场的未来，并更准确地解析亚太区格局的发展。总部位于亚太区的企业目前在财富世界500强中4 亚太区自2010年起便引领着全球经济的增长，并且在未来数年将延续这一趋势。2020年前，亚太区的GDP年增长率保持在约3.3% 的水平(图表1)。近年来，这六座城市的金融服务业均保持增长，带动了优质办公楼市场的快速发展。商业服务业是另一大关键的经济驱动力。由于这六座城市处于亚太区价值链向服务主导型经济转型的上端，这一结果并非出乎意料。美国欧洲拉丁美洲中东、北美撒哈拉以南非洲图表1：实际GDP –复合年增长率(百分比)来源：牛津经济研究院数据亚太地区全球增长引擎2020年办公楼市场展望| 亚太区jll.com5 图表2：财富杂志世界500强公司比例(%)亚太地区欧洲拉丁美洲北美来源：财富杂志世界500强在亚太区经济增长相对强劲的同时，更多跨国企业也在不断向东扩张，一些亚太区企业也实现了巨大的增长。目前亚太企业在全球排名前列的公司中占据大多数。(图表2)亚太企业的强劲需求体现在租赁市场的强劲增长，尤其是成熟的全球门户城市。香港核心商务区(中环) 就是一个典型的例子。在2014年发布的第一版《2020年办公楼市场展望》中，中环的优质办公楼租金已跻身全球最高行列。自那时起，在供应量有限、企业需求上升的推动下，中环的租金涨幅超过25%。企业的新“根据地”2020年办公楼市场展望| 亚太区jll.com6 推动亚太区办公楼市场需求的一大关键驱动力是科技行业。领先的科技公司已扩张到亚太地区，以希望能够在发展迅速的亚太市场分得一杯羹。一些科技行业领军者(例如中国的滴滴出行和印度的Snapdeal) 也在不断涌现，雇员人数规模达到数千人(图表3)，并且正不断扩大办公空间。产生这一需求的部分原因是：技术变革浪潮催生一些企业在各行业的交叉地带建立细分市场(例如优步、爱彼迎)。来自科技公司的新需求餐饮科技交通运输零售科技餐饮交通运输零售2020年办公楼市场展望| 亚太区jll.com7 公司全球总部全球员工人数亚太区总部进入亚太区的年份印度印度瑞典新加坡优步美国新加坡滴滴出行中国中国美国新加坡日本日本领英美国新加坡美团网中国中国小米中国中国印度印度美国新加坡在亚太区，许多城市都为这些科技公司提供了优越的条件。比如：•新加坡为创新与研发行业提供强大的政策扶持•孟买的“千禧一代”人才库和IT产业集群•东京充满活力的创业生态圈和一流的科技大学除了对办公空间拥有新需求，科技公司还推动了办公场所设计与房地产资产组合战略的发展。点击阅读: “Tech firm office location choice –how does it work in Asia Pacific?”“How tech is building the cities of tomorrow”2020年办公楼市场展望| 亚太区jll.com对科技公司如何影响办公楼市场感兴趣？图3：亚太区知名的科技公司8 敬请期待我们三个系列报告的下一篇:展望未来，亚太地区在未来几年将会如何发展？我们将目光聚焦在六座样本城市：1.2.3.4.上海在2020年优质办公楼未来供应量最大，这将助力上海跻身“成熟型世界城市”之列悉尼与东京的大规模改建将带动其中央商务区的转型英国脱欧后，新加坡与香港之间对于亚太区金融中心榜首地位的竞争将愈演愈烈孟买将顺应发展迅速的次级商业区之势，并振兴其相对成熟的中央商务区发展2020年办公楼市场展望| 亚太区jll.com92020 Jiemei Tan (JM)研究分析员企业解决方案研究部，亚太区jiemei.tan@ap.jll.comDr. Megan Walters研究部总监亚太区megan.walters@ap.jll.com作者Jeremy Sheldon商业地产部和企业房地产综合服务部董事总经理亚太区jeremy.sheldon@ap.jll.comSylvia Koh战略咨询部总监亚太区sylvia.koh@ap.jll.com贡献者Susan Sutherland企业解决方案研究部总监亚太区susan.sutherland@ap.jll.comChristopher Clausen研究部高级经理亚太区christopher.clausen@ap.jll.com2020年办公楼市场展望| 亚太区jll.com1 Cisco. (2016). Cisco Global Cloud Index: Forecast and Methodology, 2015-2020. Cisco.2 Clausen, C, Walters, M & Sheldon, J. (2017). Tech firm office location choice –how does it work in Asia Pacific?. JLL.3 Gartner. (2015) Gartner Says 6.4 Billion Connected "Things" Will Be in Use in 2016, Up 30 Percent From 2015. Gartner.4JLL. (2016). How Tech is Building the Cities of Tomorrow. JLL.5 Kelly, J., Feenan, R. and McAuley, M. (2016). City Momentum Index: The Rise of the Innovation-Oriented City. JLL.参考资料10 Jones Lang LaSalle© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made to the accuracy thereof.仲量联行亚太区分公司