卧龙地产：卧龙地产2021年年度报告(修订版)

公司代码：600173 卧龙地产集团股份有限公司2021年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王希全、主管会计工作负责人赵钢及会计机构负责人（会计主管人员）陈群芬声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截止2021年12月31日，归属于母公司所有者的净利润466,454,987.35元，母公司可供分配的利润为人民币1,986,334,809.50元。根据《公司法》及《公司章程》的有关规定，公司拟以2021年度实施权益分派的股权登记日的公司总股本为基数，总股本为700,506,244股，拟向全体股东按每10股派发现金红利1.50元（含税）分配，分配利润总金额105,075,936.60元，剩余未分配利润转入以后年度。 该预案需提交公司2021年年度股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中描述可能存在的相关风险，请查阅第三节管理层讨论与分析中的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................3第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................5第三节管理层讨论与分析...........................................................................................................10第四节公司治理...........................................................................................................................25第五节环境与社会责任...............................................................................................................42第六节重要事项...........................................................................................................................43第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................55第八节优先股相关情况...............................................................................................................62第九节债券相关情况...................................................................................................................63第十节财务报告...........................................................................................................................64 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明□适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明：□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2021年，我国经济总体保持恢复态势，全年GDP增速8.1%，但是受需求收缩、供给冲击和预期减弱等方面的影响，下半年经济复苏进程放缓，经济发展的不稳定性、不均衡性和不确定性在加大，投资领域出现明显分化。 房地产行业总体保持稳定，全年行业销售和投资规模继续保持增长，根据国家统计局数据显示，2021年，全国商品房销售面积为179,433万平方米，同比增长1.9%；全国商品房销售额为181,930亿元，同比增长4.8%；房地产土地购置面积21,590万平方米，同比下降15.5%；房屋新开工面积为198,895万平方米，同比下降11.4%；房地产施工面积975,387万平方米，同比增长5.2%；房地产竣工面积101,412万平方米，同比增长11.2%。但基于市场需求透支、政策用力过猛和企业过度追求规模内外因素叠加，尤其是融资“三条红线”、房地产贷款“两个上限”、土地供应“两集中”等政策监管落地，城市土地市场成交和房企销售遇冷，部分企业债务违约频发，整体走势呈现上半年高、下半年低的态势。 为此，公司董事会牢牢把握经济发展主旋律，面对错综复杂的国内外经济环境，沉着应对，围绕年初经营目标，加快工程开发进度、把控营销节奏、盘活存量资源、加快资金回笼、加强成本和费用管控，保持公司健康平稳发展。 公司经营情况回顾 2021年，公司实现营业收入25.03亿元，营业利润6.13亿元，归属于上市公司股东的净利润4.66亿元，归属于上市公司所有者权益35.18亿元。 公司经营情况分析 1、加快工程开发进度、把控营销节奏 报告期内，公司加快推进上虞万诚府、清远博学苑等楼盘的开发进度，全年实现房屋施工面积40.39万平方米、房屋新开工面积18.83万平方米、房屋竣工面积14.26万平方米。受上半年全国楼市强劲增长的良好局面，公司加快房屋推售，上半年房屋销售面积即完成全年目标55.60%。下半年，随着在行业降杠杆与城市分化的大背景下，行业进入较为深度调整期，投资开发意愿下降，成交量转弱，公司在进一步加快工程开发的同时，更加注重存量资源的盘活与去化，保持经营稳健。 2、推动经营资金加速回流，注重经营风险 报告期内，受国家和地方调控政策影响，房地产行业整体增长动力不断转弱，购房资金来源、房贷利率和融资渠道等成为房地产市场调控的发力点。为此，公司加快推动经营资金加速回流，持续推出回款激励机制，缩短各项目公司平均回款周期，并对应收款进行重点监控和清理，优化应收款结构，报告期内公司实现资金回笼19.46亿元。 3、加强精细化管理，深化管理机制改革 报告期内，公司进一步强化成本管理组织，加强对项目公司的业务管控，健全完善业务流程，强化管控措施。编制并执行科学、合理的预决算方案，加强对下属子公司及项目公司预决算管理审核；加强目标成本的执行，每月进行动态成本分析。建立和完善大宗材料的集团统一招标采购平台，降低公司建造成本；从严从紧控制“两项”费用的支出，对代理、合作等费用支出进行梳理和评估，有效降低营销费用支出；建立和完善法务管理体系，加强法务监管实效，在现有制度基础上，结合公司实际，以合同评审制度为主，日常法律风险监督制度为辅，增强合同法条的合法性和有效性，防范法律风险。 4、加快经营多元化布局，分散单一业务风险 报告期内，房地产市场面临高压调控措施，房企生存环境趋紧，行业进入深度调整期，市场存量竞争不断加剧，头部房企利用资金实力及规模化经营优势，市场份额不断扩大。公司结合自身实际，实现经营业务上的多元化布局，拓展公司业务收入来源，分散风险，增强企业经营稳健性。截止当前，公司完成了对卧龙矿业（上海）有限公司100%股权的收购，公司经营业务增加了新的板块。 5、加强人才队伍建设，为公司提供人才支撑 报告期内，公司加强人才队伍建设，加大措施引进和培养人才，快速完成战略业务人才和核心业务线人才梯队建设，优化人才队伍培养机制，打造多种形式的高层次人才培养平台。加强后备人才培养力度，尤其是具有行业丰富经验人才的引进和培养，为企业发展提供更加充分的人才支撑。 6、建立多层次考核激励机制，激发公司内生动力 报告期内，根据公司战略规划要求，建立并完善以注重效率优先、兼顾公平、既有公司特色又具市场竞争力的多层次激励机制，将行业特色与公司考核制度结合起来，激发员工的竞争意识；深化和完善薪酬管理制度，形成适合企业自身实际的薪酬绩效体系，强化激励机制，让职工与企业形成利益共同体，充分挖掘员工潜能。 二、报告期内公司所处行业情况 2022年，我国经济或延续稳步恢复态势，但国内外环境中不稳定不确定因素增多，我国经济仍面临新的挑战和下行压力。货币政策或将持续发力稳经济，强化对“六稳”、“六保”的支持力度，货币信贷总量保持稳定增长，房地产金融监管力度不放松，房地产金融审慎管理将进一步完善。 房地产行业调控总基调将保持不变，金融监管力度不会放松，企业端“三道红线”、银行端“两条红线”、土地“两集中”等政策仍将继续执行。企业资金回笼压力不减，叠加偿债高峰期的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。 中国房地产开发市场进入存量调整期，行业头部企业凭借自身较强的实力，在维持基本业务稳健发展的同时，积极拓展业务，进行行业并购，实现行业整合，市场集中度将进一步提高。房地产市场供给端更加谨慎，需求端部分购房需求延缓，房地产市场未来不确定性因素增加。 三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司主要从事房地产的开发与销售业务，房地产业务经营模式为房地产开发与销售自行开发的商品房，房产主要项目集中在清远、绍兴、武汉三个区域，目前主要在售楼盘有：清远博学苑、上虞万诚府和武汉东方郡。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司秉承“诚、和、创”的企业文化，以“质量是制造出来的”、“客户至上、服务第一”为经营宗旨，在以下方面具备一定的核心竞争力。 1、良好的品牌影响力：公司通过人性化的产品设计、严格的品质控制