卧龙地产：卧龙地产2022年年度报告(修订版)

公司代码：600173 卧龙地产集团股份有限公司2022年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王希全、主管会计工作负责人赵钢及会计机构负责人（会计主管人员）陈群芬声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截止2022年12月31日，归属于母公司所有者的净利润311,684,726.96元，母公司可供分配的利润为人民币2,462,481,499.29元。根据《公司法》及《公司章程》的有关规定，公司拟以2022年度实施权益分派的股权登记日的公司总股本为基数，总股本为700,506,244股，拟向全体股东按每10股派发现金红利1.00元（含税）分配，分配利润总金额70,050,624.40元，剩余未分配利润转入以后年度。 该预案需提交公司2022年年度股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否十、重大风险提示 公司已在本报告中描述可能存在的相关风险，请查阅第三节管理层讨论与分析中的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................3第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................5第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................9第四节公司治理...........................................................................................................................29第五节环境与社会责任...............................................................................................................44第六节重要事项...........................................................................................................................46第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................62第八节优先股相关情况...............................................................................................................67第九节债券相关情况...................................................................................................................68第十节财务报告...........................................................................................................................69 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 2022年1月27日，经公司2022年第一次临时股东大会审议通过，公司收购上海矿业100%股权，涉及同一控制下的企业合并，需对期初数据追溯调整。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2022年，我国经济面临多重下行压力，受诸多突发性因素和地产周期下行、消费疲弱等周期性因素影响，GDP同比增长3%，弱于上年同期增速及上两年平均增速；此外，在高通胀以及货币政策紧缩背景下，全球经济增速开始放缓，外部需求逐步缩减，出口增长面临下降，经济发展面临外部环境低迷且不稳定的局面；供给冲击、需求收缩、预期走弱“三重压力”进一步加大，经济整体保持低位运行态势。 在近几年三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严，防止房地产行业过度金融化实行的去杠杆等政策下，2022年房地产行业延续2021年下半年以来的下行态势，房价下滑态势依然未能扭转，四季度销售、投资降幅再度扩大，楼市继续深度调整。据国家统计局数据显示，2022年，全国商品房销售面积为13.58亿平方米，比上年下降24.3%；商品房销售金额为13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。房屋施工面积同比下降7.2%，房屋新开工面积下降39.4%，房屋竣工面积下降15.0%，房地产行业面临前所未有的挑战。为此，国家在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，持续释放出积极的房地产政策信号，从融资和销售的供需两端进行松绑，尤其是伴随着“三支箭”与金融十六条的落地，形成了信贷、债务融资、股权融资的多维度融资支持政策体系，政策力度不断加大。 2022年国内铜产品供求紧平衡状态得到不断缓解，年底出现小幅累库，但我国铜精矿、精铜以及废铜等原材料对外依存度较高，2022年1-12月国内铜矿砂及其精矿进口累计2,531.8万实物吨，同比增加8.07%。虽然受部分矿山产量出现下滑影响，2022年原有矿山产能增量和海外新建扩建铜矿山新增产能基本与往年相同，铜精矿实际供求不平衡状态得到不断缓解。受国内经济增速放缓、需求转弱，下游传统电力、家电及房地产等领域投资下降影响，国内精铜的消费量预计全年约1371.9万吨，同比下滑4.7%，全年铜价也出现回落，价格重心不断下移。 受全球经济增速放缓、紧缩性货币政策控通胀等因素影响，国内外市场需求下降，贸易规模也随之下降，2022年我国进出口同比增速在前期有所上涨外，在第四季度增速出现较大幅度的下滑，全年共实现进出口总值6.31万亿美元，同比增长4.4%，增速较2021年大幅下降25.4个百分点。 面对外部环境更趋复杂严峻，公司董事会牢牢把握多元化经营方针，努力化解单一业务带来的经营风险。一方面加大房地产业务去库存力度、加快资金回笼及加强成本和费用管控；另一方面迅速扩大有色金属贸易规模，提高富裕资金的周转和使用效率；确保公司实现健康平稳发展。 公司经营情况回顾 2022年，公司实现营业收入47.35亿元，营业利润4.50亿元，归属于上市公司股东的净利润3.12亿元，归属于上市公司所有者权益36.99亿元。 公司经营情况分析 1、坚持多元化经营方针，分散单一业务风险 报告期内，房地产市场深度下行，住宅销售规模、销售价格、投资规模均出现不同幅度下跌，需求收缩、供给下降和预期较弱的“三重压力”不断加大。2022年公司实现房地产业务销售收入16.27亿元，同比下降34.71%。为此，公司加大有色金属贸易规模，拓展包括铜精矿、稀土原料等贸易品种，实现贸易业务销售收入30.96亿元，同比增长244.51%，有效化解由于房地产业务带来收入下降，公司实现主营业务收入47.30亿元，同比增长39.57%。 2、及时新增土地储备，增强可持续发展能力 报告期内，公司继续深耕项目开发区域城市，打磨产品品质和利用区域品牌影响力，新拍得土地1宗，新增土地开发面积49,859.20㎡。伴随着国家宽松性政策效果的逐步显现，明年市场预期明显好转，适时推售新的精品楼盘项目，提高公司房地产业务收入。 3、强化项目开发过程管控，提升成本、进度和质量管理能力 报告期内，公司加强项目工程前期管理，严把设计阶段的审核，避免施工过程的设计变更；加强项目开发的预决算管理，加强工程建设变更联系单管理；强化重点开发项目关键节点管控和考核，通过管控、纠偏、优化、调整，确保开发总控进度；注重项目关键薄弱点质量强控，导入第三方工程质量检测，加强产品品质管理。 4、加强项目资金管理，提高资金使用效率 报告期内，面对房地产市场不断下行，销售量不断下降，市场需求持续偏弱态势，公司全面落实项目资金预算管理机制，开发阶段进行优化资金配置，引导资金合理流动，促进资金营运流动性、安全性和效益性协调统一。尤其在第四季度国家宽松政策不断释放情况下，公司充分利用需求侧支持政策，加快营运资金回笼。 5、合理管控工程开发进度、加强营销管理 报告期内，公司结合房地产市场形势研判，统筹管理项目开发进度和入市时点，注重营销渠道建设和营销方案的精准策划。全年实现房屋施工面积64.30万平方米，房屋新开工面积12.05万平方米，房屋竣工面积20.45万平方米。 6、建立和优化合规化管理体系，系统防范经营中的合规风险 报告期内，公司除房地产业务外，新增有色金属贸易业务，在规避单一业务带来的经营风险同时，加强经营的合规化管理，针对业务板块，梳理、优化与完善各类专项合规管理制度，将合规管理要求融入到业务流程，建立合规控制关键点，实施内部控制。建立和执行《套期保值业务制度》，严格执行贸易业务涉及套期保值业务规范，加强监督管理。 7、加强人才队伍建设，支持企业多业务融合 报告期内，公司加强人才队伍建设，注重复合型管理人才培养，在不同业务板块、不同业务贸易品种，搭建具有行业经验人才丰富、专业能力强的多元化融合平台，支撑企业跨越式战略发展。 二、报告期内公司所处行业情况 2022年，在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，住房需求动能释放减弱，房地产行业面临前所未有的挑战，房地产市场进入深度调整阶段。据国家统计局数据显示，全国商