REITsښଢ͎ͤࢎ⍆ಽ ——ࢎ͎REITsᐢా⃹૓I N S I G H T R E P O R TN O V E M B E R 2 0 2 3In collaboration with China Construction Bank 目录序言............................................................................................................................................. 1执行摘要 ..................................................................................................................................... 21. 中国REITs发展概览 ................................................................................................................. 3 1.1 中国REITs概述 .................................................................................................................. 4 1.2 中国REITs发展意义 ........................................................................................................... 72. 监管人角色：中国REITs监管制度构建与未来方向 ................................................................... 9 2.1 中国REITs监管机构和规则体系 ....................................................................................... 10 2.2 REITs监管体系国际经验与对比 ....................................................................................... 11 2.3 中国REITs监管未来发展方向........................................................................................... 113. 原始权益人角色：中国REITs底层资产供给现状与展望 .......................................................... 12 3.1 中国REITs底层资产供给现状........................................................................................... 13 3.2 中国REITs市场盘活前景 .................................................................................................. 14 3.3 中国REITs底层资产未来展望........................................................................................... 164. 管理人角色：中国REITs治理模式的现状与思考 ..................................................................... 17 4.1 中国REITs治理主体 ......................................................................................................... 18 4.2 中国REITs治理模式与国际模式对比 ................................................................................ 20 4.3 中国REITs治理模式的完善建议 ....................................................................................... 215. 托管人角色：中国REITs风险隔离的现状与思考 ..................................................................... 23 5.1 中国REITs现行的风险隔离机制 ....................................................................................... 24 5.2 中国REITs风险隔离与国际模式对比 ................................................................................ 25 5.3 中国REITs风险隔离模式的完善建议 ................................................................................ 266. 投资人角色：中国REITs投资潜力 .......................................................................................... 27 6.1 中国REITs投资人结构 ..................................................................................................... 28 6.2 中国REITs投资潜力 ......................................................................................................... 29 6.3 中国REITs市场投资价值与完善建议 ................................................................................ 327. 走好中国特色REITs市场发展之路 .......................................................................................... 33 7.1 积极推进多层次REITs市场建设 ....................................................................................... 34 7.2 丰富和改善投资者结构 .................................................................................................... 34 7.3 推动REITs常态化发行和高质量扩容 ................................................................................ 35 7.4 优化REITs估值和定价机制 .............................................................................................. 35 7.5 完善信息披露机制，加强投资者保护 ............................................................................... 36 7.6 进一步发挥税收驱动功能 ................................................................................................. 368. 应用案例01：REITs化解地方政府债务的现实意义 ................................................................. 379. 应用案例02：商业银行集团全链条参与REITs市场建设 .......................................................... 38结论........................................................................................................................................... 39撰写团队 ................................................................................................................................... 46致谢........................................................................................................................................... 47尾注........................................................................................................................................... 48 序言1纪志宏中国建设银行副行长马修•布莱克世界经济论坛金融和货币体系负责人REITs（不动产投资信托基金）自1960年在美国诞生至今，已经在全球40多个国家推行，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。不同国家（地区）从各自市场环境、法律制度、税收制度等出发，形成了发展路径、监管框架各具特色的REITs市场发展之路。中国REITs发展相对较晚：2020年4月，中国发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点工作；2021年6月，中国首批9只基础设施公募REITs上市，标志着中国REITs正式落地。目前中国REITs已试点3周年，市场运行总体平稳，发展势头保持良好，为全球REITs市场发展提供了中国模式。REITs是中国经济发展的必然选择。大多数经济体是在经济增长停滞、投资增长