2024年度港股物管服务行业策略：企稳改善可期盼，静心等待春又来

——2024年度港股物管服务行业策略 研 究 部姓 名 ： 陈 欣S F C：B L O 5 1 5电 话 ：0 7 5 5-2 1 5 1 6 0 5 7E m a i l : c h e n x i n @ g y z q . c o m . h k 目录 一、板块行情：物管服务板块跑输市场，暂未走出独立行情 二、宏观政策：政策暖风频吹，助力行业发展三、宏观环境：地产行业仍处于调整期四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显五、投资策略及标的推荐 一、板块行情：物管服务板块跑输市场，暂未走出独立行情 ➢受宏观经济环境、地产市场低迷等因素影响，年初至今恒生物业服务及管理板块下跌45.1%，跑输恒生指数约31.3pct；跑输地产建筑13.9pct，在恒生综合行业指数中排名末尾； 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理备注：股价涨跌幅截至20231228 一、板块行情：物管服务板块跑输市场，暂未走出独立行情 ➢从估值的角度看，截至2023年12月28日港交所物业管理服务行业估值水平约为14.2倍PE（TTM），处于历史低位波动。 ➢从个股上看，龙头物企均处于历史低位，对于基本面向好、长期成长逻辑依然清晰的国资龙头物企，具有一定配置投资的价值。 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理备注：股价涨跌幅截至20231228 目录 一、板块行情：物管服务板块跑输市场，暂未走出独立行情 二、宏观政策：政策暖风频吹，助力行业发展 三、宏观环境：地产行业仍处于调整期四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显五、投资策略及标的推荐 二、宏观政策：政策暖风频吹，助力行业发展 ➢2023以来，中央利好行业发展的政策频出，包括确立行业标准，以及促进服务消费的内容。其中，有关服务消费的政策主要涉及支持在社区中嵌入养老托育、上门到家、家居消费等服务，积极推动“物业+”模式。中央出台的种种政策旨在规范解决行业问题，激发物企的活力，鼓励物企向更加多元且可持续的方向发展。 二、宏观政策：政策暖风频吹，助力行业发展 ➢各地政府响应国家政策，亦积极出台支持物管行业的相关政策。多省、市均出台了助力物管行业健康发展的政策，包括规范收费标准、明确职责及流程等内容；同时部分城市出台有关城市更新、老旧小区改造政策，为物企扩大服务范围创造有利条件。 二、宏观政策：政策暖风频吹，助力行业发展 ➢从地产端看，年内地产政策愈发宽松，在需求端松绑限购、限贷力度，优化调整公积金、税收减免政策，各地政府亦加速“因城施策”措施落地，例如北上广深等多地已实行认房不认贷政策，合肥市全面取消限购限售等，整体政策偏向降低购房门槛和成本；而在供给端则是为化解地产企业经营风险，缓解资金压力，采用放松再融资等手段，支持企业合理融资需求。 目录 一、板块行情：物管服务板块跑输市场，暂未走出独立行情 二、宏观政策：政策暖风频吹，助力行业发展 三、宏观环境：地产行业仍处于调整期 四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显五、投资策略及标的推荐 三、宏观环境：地产行业仍处于调整期 ➢从成交规模来看，新房销售仍处于磨底阶段，短期内市场低迷情绪或难改善。据中指院数据，2023年1-11月，全国商品房销售额达105,318亿元，同比下降5.2%；商品房销售面积达10.1亿平方米，同比下降8.0%。细分来看，商品房住宅1-11月销售额及面积分别同比下降4.3%和6.8%。短期内新房销售仍有一定的调整压力，市场或将延续下行趋势。 三、宏观环境：地产行业仍处于调整期 从中指院统计重点100城的成交数据来看，截至11月新建商品住宅累计成交面积同比下降5%左右。尽管优化政策的实施带来一定的积极影响，但由于置业者仍持观望态度，购房情绪并未因此高涨，市场下行压力尚未消除。将100城分各线级的表现来看，一线城市新建商品住宅销售情况表现较好，二线代表城市尽管销售面积同比仍微降，但降幅明显收窄，三四线代表城市仍处在市场调整期，降幅较大。 三、宏观环境：地产行业仍处于调整期 ➢整体来看，尽管土拍规则及楼市政策有所优化，但土拍市场仍呈“冷热不均”的现象，仅部分城市或个别地块受到较高关注，整体土拍情绪暂无明显升温。从出让金来看，房企延续精准投资的策略，主要聚焦对核心城市的土地储备，数据显示一二线城市的土拍出让金占比超70%。 ➢从拿地房企来看，得益于注重稳健经营，在市场下行期，国资房企在资金方面更具优势。据中指院统计，截至11月末，22城集中供地累计拿地金额中，央国企金额占比达50%，同比去年提升13个百分点。尤其像中海、华润、保利等实力强劲的龙头央企拿地规模较高。反观民企，因经营及资金压力等原因，当前拿地信心仍然偏弱。总体而言，在当下环境中，国资背景房企更易为其关联物企储备管理面积。 目录 一、板块行情：物管服务板块跑输市场，暂未走出独立行情 二、宏观政策：政策暖风频吹，助力行业发展 三、宏观环境：地产行业仍处于调整期 四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显 五、投资策略及标的推荐 四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显 ➢在地产行业处于下行周期，新房市场见顶回落的阶段，物管市场也将目光从增量市场转移至存量市场中。地产开发是增量市场，物管服务则拥有增量叠加存量的市场。加之物管服务为地产开发后服务，服务周期更长、覆盖的产业价值链更为广泛，有条件与客户保持频繁的互动与接触并从中挖掘更多以客户需求为核心的业务机会。因此，我们认为物管行业更适合“刚需+长周期”的标签，发展潜力也相对更大。 四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显 图：据不完全统计，在1H23年业绩会上，有92%的物企提及有关服务品质的内容 ➢目前物管行业已告别“规模为王”的高增长阶段，进入回归服务本质，坚持高品质理性发展的轨道。从管理规模来看，整体规模仍在扩大，但增速有所放缓，呈现稳健的增长趋势。物管的本质是服务，愈来愈多物企提高了对服务品质的重视，我们认为，在持续深耕服务品质，提升服务满意度的前提下，公司才能更好的发展多元化经营，实现长期可持续发展，因此未来行业注重质量和速度协同发展也是势在必行。 尽管现在物企并未完全摆脱对关联房企的依赖，但从第三方独立外拓的表现来看，独立发展的属性日益增强。据不完全统计，23上半年样本物企平均在管面积已有约60%源自于第三方外拓。以收并购扩规模的热度亦在下降，中指院披露的23上半年累计收并购金额同比仍有下滑，对于盲目收并购带来的“后遗症”，众多物企依旧心有余悸，预计未来会继续保持理性谨慎的态度。 四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显 ➢在新增及存量市场皆激烈竞争下，物企不仅继续深耕基础物服品质，同时亦在积极拓宽服务范围，找寻增值服务的发力点。 •作为和房企开发业务相关的非业主增值服务，因地产市场下行，发展受限，延续了下滑趋势，预计未来收入或进一步的自然收缩。 •而基于客户资源再挖掘的社区增值服务则成为物企想要打造的第二增长曲线，目前来看，社区增值服务已从“无到有”发展至“到全到优”，但由于地产大环境等原因，23上半年部分物企房产经纪及美居业务表现较弱。整体而言，发展社区增服有助于完整社区服务生态的建设，释放更多核心商业价值，同时现在各家物企对于社区增值仍有一定的可挖掘空间，在基于自身核心优势，择优提供差异化服务下，待经济、市场环境改善后，未来具备较大收入贡献潜力。 四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显 ➢城市服务是城镇化发展的必然趋势，亦是物企积极探索延伸的业态。据中指院测算，至2025年城市服务市场规模将达9708亿元，4年复合增速约为36.9%，发展空间广阔。大多物企先以市政环卫作为触角切入城市服务，而后随着服务经验不断积累，未来服务管理范围将不止局限于环卫、维保，提供一体化城市服务，而是向上发展，围绕打造具有先导性的城市服务模式，探寻更多服务内容，追求实现更高阶的服务价值。 四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显 ➢在行业调整重塑过程中，物企延续分化趋势，国资物企经营更具韧性。在行业处于低谷时，国资物企经营表现呈现较强抗压性，民营物企因此前激进收并购造成商誉减值以及被关联方拖累致计提减值拨备等原因，净利润波动较大。1H23年，国资物企与民营物企平均净利润分别同比+21%/-22%。 在国资物企良好的经营表现下，市场认可度提升，品牌价值亦有所增长。据中指院数据，国资背景品牌物企的品牌价值均值达到118.39亿元，同比增长约25.3%，增速为民营品牌物企的近9倍，预计品牌企业间的管理规模以及经营表现差距拉大会进一步加速品牌价值的分化。 相较于民营物企，国资背景物企继承“稳”的基因，信用度更好，在当下低迷环境中稳定性更强，且更易展现出富有韧性的经营能力。短期内，国资背景物企与民营物企间或延续分化格局。 目录 一、板块行情：物管服务板块跑输市场，暂未走出独立行情二、宏观政策：政策暖风频吹，助力行业发展三、宏观环境：地产行业仍处于调整期四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显五、投资策略及标的推荐 五、投资策略及标的推荐 从行业发展来看，为更好的巩固和提升市场地位、应对激烈的市场竞争环境、满足业主对物业服务日趋专业化、标准化的需求、同时降低对关联方的依赖，物企加强第三方外拓能力，理性参与收并购，注重品牌力、服务能力、管理能力等综合实力的打造，巩固扩大基本盘；同时拓宽服务业态、延伸服务边界，找寻打开物服企业“第二增长曲线”的发力点。物企将迎来聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力和品牌价值提升的提质增效、独立发展的新阶段。 尽管物管板块现处于历史低位，但我们认为物管行业增量和存量兼具，长期成长逻辑未变，同时随着宏观政策对地产等大环境的调控改善，物管行业有逐步回暖迹象，具备一定的配置价值。展望2024年，我们仍偏向稳中求进的投资策略，国资物企相较于民企在波动行情下具有更高的安全边际，建议关注具备资本优势、母公司资源丰厚，项目输出稳定、经营及业绩稳定性较强的头部央企华润万象生活(1209.HK)、保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK），以及处于较快成长期，具有一定溢价空间且母公司发展稳健的地方国企越秀服务（6626.HK）。 风险提示 宏观经济波动风险；业务扩展不及预期；收缴率不及预期；行业竞争加剧风险；政策变化风险等。 免责声明 一般声明 本报告由国元证券经纪（香港）有限公司（简称"国元证券经纪（香港）"）制作，国元证券经纪（香港）为国元国际控股有限公司的全资子公司。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但国元证券经纪（香港）及其关联机构对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成对买卖任何证券或其他金融工具的出价或征价或提供任何投资决策建议的服务。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐或投资操作性建议。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，自主审慎做出决策并自行承担风险。投资者在依据本报告涉及的内客进行任何决策前，应同时考虑各自的投资目的、财务状况和特定需求，并就相关决策咨询专业顾问的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果，国元证券经纪（香港）及/或其关联人员均不承担任何责任。 本报告署名分析师与本报告中提及公司无财务权益关系。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。在不同时期，国元证券经纪（香港）可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 本报告署名分析师可能会不时与国元证券经纪（香港）的客户、销售交易人员、其他业务人员或在本报告中针对可能对本报告所涉及的标的证券或其他金融工具的市场价格产生短期影响的催