房企逆势增长案例研究-房地产行业寻找地产新动能

寻找地产新动能： 房企逆势增长案例研究 ExploringNewDrivingForcesinReal Estate:ACase StudyonCompaniesDefying MarketTrends 赵晨含、胡润峰 关注公众号「钛媒体国际智库」对话框输入「地产新动能」免费获取报告全文 2023年10月 目录 前言 “背靠大树型：华润、保利、中海3 （1）案例选取：归母净利润破百亿，稳居前三位.3（2）案例分析：央企书，胆资成本低，聚焦一二线.4（3）案例启示：结合自身特点制定战略，稳中求进..9 二“注重品质“型：绿城中国....10 （1）案例选取：首次疏身权益销额ToP10，逆势张超四成10（2）索例分析：从客户出发不新创新，对位改善需求大势11（3）案例启示：要保持品质口碑，需注重南北差异，14 三、“稳健运营“型：龙湖集团..15 （1）案例选取：持续低杠杠运营，核心净利润稳中有升15（2）案例分析：积极压降外债，非开发业务利润占比过半15（3）案例启示：保持良好使务结构，提前铺排驰资资源20 四、“因祸得福“型：复地集团..20 （1）案例选取：曾从前十跌出百强，时至今日卷土重来21（2）索例分析：依靠集团多元生态，以产业带动开发22（3）案例启示：转型罩，受集团战略影响大.23 五、“异军突起“型：伟星房产23 （1）案例选取：从“纽扣大王”转型“地产新贵23（2）案例分析：有实体母公司背书，稳健务实25（3）案例启示：区域依赖度过高，未形成标准的产品线26 小结27 前 言 近年来，由于政策调控、市场信心下滑、疫情影响等因素的叠加，房地产市场持续低位运行，房企业绩普遍出现下滑，行业经历剧烈洗牌，格局持续分化。曾经的“宙最大房企”，挣扎在爆雷线上；曾经的地产首富，已被采取强制措施。行业变动之属烈，堪称“高岸为谷，深谷为陵”， 当前，房企中报季已经落下惟幕。大部分房企顶若压力陆续交出了上半年的答卷。在发布财报的185家房企中，超90家房企营收实现增长，但同时实现净利润增长的房企仅有30余家，大部分房企“增收不增利”。 此外，亏损企业数量持续上升，亏损程度进一步扩大。2023年上半年，实现盈利的房企，盈利总额为超干亿元，而号损的房企号损总额却超两千亿元。虽然很多房企在上半年积极自数，但实际结算下来，“赚的还没亏的多”。 行业剧烈调整下，仍有房企逆流而上。一些房企立足于内，通过低杠杠运营、持续深布局新赛道、开发新模式，实现逆势增长。钛媒体国际智库推出“寻找地产新动能专题，意在为行业挖掘亮点，为企业提供镜鉴。 从近期客大房企陆续公布的业绩及第三方机构发布的房企销额排名来分析，始终位居前列或销额实现连续上升的房企，主要可以分为5类： 1)“背靠大树”型一一自身实力就相对雄厚的国央企，背靠母公司，拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势，融资成本低，同时结合自身特点制定战略，例如华润、中海、保利。 2)“注重品质”型一—专注自身产品，从客户需求出发不断创新，对位改善需求大 势，例如绿城中国。 (E“稳健运营”型一一内生式驱动，持续低杠杆运营策略，例如龙湖集团。 4)“因祸得福”型一一由于种种原因，在普遍“三高运营”模式下未加杠杆，被迫提前转型布局或抛售资产等反而企稳，例如复地集团、新城控股、万达集团。 5)“算军突起”型一一依托母公司强大主业，切入地产，深耕城市，注重打造产品口碑，例如伟星房产、美的置业。 钛媒体国际智库在此分类的基础上，选取了具有代表性的7家房企进行案例研究分析，分别从案例选取背景、客观因素及主观战略、案例启示方面出发，探索它们何以逆势增长，嘟些文是值得其他房企学习的。 “背靠大树“型：华润、保利、中海e 行业下行周期下，稳健型国央企一直占据各大榜单前列并保持较高韧性，开始释放经营红利。本报告以上半年归母净利润位列前三位的大型央企为例，分析其既有共性及差异化打法。 案例选取背景：华润、中海、保利三大央企归母净利润破百亿，稳居前三位， 从2023年上半年归母净利润TOP20房企可以着到，华润直地、中国海外发展、保利发展分别位居前三位。经过收集资料并整理对比发现，以上三家大型央企能够占据榜单的前三名，既有共性也有一些差异化。 共性1：央英企品牌背书，背靠母公司，拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势。 华润置地依托我们的生活方方面面离不开的央企华润集团：中国海外发展依托代表若中国房建领域的最高水平的央企中国建筑；保利发展依托实力雄厚的军工央企保利集团。在当前房企爆雷、楼盘烂尾，无法按时交付的大环境下，三者除了有央企品牌背书，在赢得客户的信任感上具备优势外，由于其背靠母公司，在政企关系、资金实力和资源方面都具备一定优势，有助于其持续稳健运营。 共性2：保障现金流相对充足，资产负债结构相对合理，融资成本处于行业较低水平。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让房企在当前的市场环境下稳健发展，并且拥有更多购地机遇，为后续的扩张打下基础。截至2023年上半年，华润置地现金及银行结存1293.4亿元，较上年末增加318.8亿元；现金短债比2.22，长短期债务比2.84，较2022年期末分别提升0.63和0.29。净负债率进一步降低10.3个百分点至28.5%，保持在行业低位；“三道红 线”保持绿档达标，负债结构优化、财务水平稳健。截至上半年末，华润置地加权平均融资成本下降19个基点至3.56%，维持在行业较低水平。 截至2023上半年，保利发展货币资金余额相比于期初减少了15.84%至1486亿，保持在总资产10%左右的合理水平。剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金569.14亿元之后企业的非受限现金短债比为1.49相比于期初降低了0.08整体来看企业现金覆盖短债倍数仍然较高，在手现金较为充裕。净负债率相比于期初降低了2.01个百分点至62%，企业仍然稳居“绿档”：与此同时，2023上半年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资，因此让2023年中期企业的综合融资成本相比于期初下降了0.54个百分点至3.73%，融资成本持续处于行业极低水平。 载至2023年上半年，中国海外发展银行结余及现金为1142.1亿元（包括受规管的物业预售所得款为345.2亿元），较年初增长3.5%。扣除受限制现金后的现金短债比为1.67，长短期债务比4.26.净负债率同比下降约3个百分点至36%，TMTIntelligence加权平均融资成本3.54%，处于行业极低水平， 共性3：聚焦一二线等核心城市布局，加大拓展力度，土地储备充足。 据中指数据统计，2023年上半年权益拿地金额排名中，华润置地、保利发展以及中国海外发展仍占据榜单前3位。土储为房企业绩持续增长务实了基础，在行业整体学地不积极的情况下，三家房企依然积极布局扩储。 且在拿地布局的城市能级上，全部选择聚焦核心一二线城市。华润首地上半年新增投资中，一二线城市投资权益地价和总可售货值占比均为93%保利发展也仍然重点投资一二线城市，上半年一二线城市李地总建面占比达到65%；而中国海外发展上半年摘得的地块全部位于一二线城市，未在三四线城市局部，而其布局结构最大的若点是北上广深四个一线城市的新增货值占比高达45%， 除了新增投资外，以上三家的总土储量也较为充足。据克而瑞数据统计，截至2023年中期，华润直地总土地储备建筑面积达6548万平方米，权益土地储备建筑面积4518万平方米，权益比约69%。无论是开发物业储备面积还是投资物土地储备面积，一二线城市的权益面积占比都处于较高水平，占比达到7-8成。土地储备可满足未来3-4年的发展需求。 保利发展总士地储备为14548万平方米，相比于期初减少了11.6%，但仍然足够保证企业3-5年的开发，土地储备较为充足。得益于上半年拿地的高权益比例，保利发展总土储的权益比例达到了68.2%，创下了近年来的新高，就城市能级分布来看，仍然以一二线城市为主力，占比超5成。十TMTIntelligence 中国海外发展土地储备3917万平米，权益土地储备建筑面积3295万平方米，权益占比高达84%；其中在一线（含中国香港）和强二线城市的土储2760万平米，对应货值占比81%，但如若加上中海宏洋的土地储备2179万平方米，则中海地产系列公司合计拥有土地储备6096万平方米，对应货值约1.09万亿元，可支持未来三年销售。 案例启示：结合自身特点制定战略，稳中求进。 华润置地持续巩固“3+1一体化业务模式，以多元化业务协同主业 2023年上半年，华润置地坚持“城市投资开发运营商”战路定位，持续巩固*3+1"一体化业务模式，即开发销告型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务。经营性不动产业务随着消费类基础设施公募REITs获得政策支持，将积极向资管业务转型。华润万象生活积极向城市空间运营服务商转型，拓展城市空间项目29个，生态圈要素型业务实现有质量的规模增长，在代建代运营、长租公离等业务上持续发力。 保利发展持续发挥城市深耕优势，稳扎稳打去库存 2023年上半年，保利发展核心38城销售告金额占比87%，同比提升8个百分点。同时，去库存成为保利发展2023年上半年的重点。2023年上半年未保利发展的新开工面积同比减少44%至626万平方米；存货规模降至8546亿元，较期初减少了2.6%，其中已建成待出售物业相较于期初减少了25.8%至1241.04亿元，去库存效果显现，但是新开工面积偏低也有可能会影响未来的项目开盘及销售增长。 中国海外发展在合作开发、收并购和城市更新方面将进一步发力 中国海外发展在投资策略方面仍坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目。2023年上半年，中国海外发展已顺利推进北京中信城、上海建国东路两大城市更新项目：8月25日中海近13亿从碧桂园手中收购广州亚运城项目剥余26.67%权益，成为其100%持股股东。 由于背靠母公司，资金实力雄厚，品牌背书下，融资成本也一直处于较低水平，此类“背靠大树”型房企，确实在当前市场环境下“好乘凉。在投资布局和策路上，聚焦核心城市，持续深耕，并一直伴随市场的变化探索新的发展路径，稳中求进也是它们位居前列的重要原因。 在住宅回归居住属性的大劳下，能够穿越周期的，必然是那些将始终将高品质产品作为核心竞争力的企业。本报告以绿城中国为例，由于其品质标杆的初衷不变，从客户需求出发不断创新，对位改善需求大势，二手房的保值性及溢价率也高于周边其他项目，首次路身权益销额TOP10 案例选取背景：首次身权益销额TOP10，逆势涨超四成， 绿城中国03900.HK)2023年中报显示，上半年绿城中国总合同销售金额1342亿元，同比增长19%，位列行业第7。自投销售额982亿元，同比增长16%，位列行业第8；自投权益销告额633亿元，同比增长40%，首次蹄身TOP10，位列行业第9。 绿城中国除了销额表现相对壳眼上半年实现净利润为46.41亿元其归母净利润25.45亿元，同比增长41.3% 绿城中国重事会主席张亚东在业绩发布会中强调，现在房地产行业出现了4个变化：从增量时代发展到了存量时代：供求关系从供大于求发展到供小于求；市场结构从刚需为LIeIXIITMTInt主的阶段发展到了改善为主的阶段；房屋功能从金融属性回归到居住属性。那么当前绿城中国又是如何适应这四个变化，在普遍业绩惨淡的背景下，实现涨超四成的？ 1.产品层面从客户需求出发不断创新，对位改善需求大势 当前市场进入存量时代，供需关系发生转变，市场结构也以改善需求为主。在产品结构上，绿城的产品以改善型为主，刚需部分相对较少，正好顺应了当前的市场大势。在产品创新上，绿城不断在实践中突破，从丹桂花园、杭州九溪玫瑰园到诚园、瀚园的园系，再到凤起系典藏作品，绿城的产品创新一直行走在行业前列，是“自我+用户驱动的结果，真正做到了从客户出发。 据第三方机构评估，绿城产品平均溢价率超20%，部分产品溢价率超50%（数据来源：房