穆迪 (中国) 信用评级有限公司 关于信用评级方法政策中文版本的声明 作为全球领先的信用评级机构，穆迪投资者服务公司拥有 并采用与各信用评级业务品种相适应 的评级方法。穆迪（中国）信用评级有限公司将会使用穆迪投资者服务公司的评级方法。 穆迪正在对这些评级方法中适用于中国市场的部分逐步进行中文翻译。 以下为四个行业的评级方法中文版本，谨供参考。 1. 住宅建筑 与房地产 开发业 2. 社会资本融资的公共基础设施（PFI/PPP/P3）项目的建设风险 3. 政府相关发行人 4. 运营性社会资本融资的公共基础设施（PFI/PPP/P3）项目 穆迪 (中国) 信用评级有限公司 2018年7月19日 评级方法 企业 2018年1月26日 目录： 概要 1评级对象范围 3关于本评级方法 4因素1：规模 (权重为15%) 6因素2：业务状况 (权重为25%) 6因素3：盈利能力与效率 (权重为10%) 7因素4：杠杆率与覆盖率 (权重为30%) 8因素5：财务政策 (权重为20%) 9假设与局限性以及打分卡中并未包含的评级考虑因素 10其他评级考虑因素 10附录：住宅建筑与房地产开发业评级方法打分卡 13穆迪相关研究 14分析师联系人： 香港 +852.3551.3077 曾启贤 +852.3758.1304 副总裁–高级信用评级主任 kaiyin.tsang@moodys.com 王智健 +852.3758.1329 副董事总经理 simon.wong@moodys.com 刘惠萍 +852.3758.1333 高级副总裁 /评级与 流程监督 clara.lau@moodys.com 刘长浩 +852.3758.1377 董事总经理 gary.lau@moodys.com 纽约 +1.212.553.1653 Joseph A. Snider +1.212.553.3878 副总裁–高级信用评级主任 joseph.snider@moodys.com Tiina Siilaberg +1.212.553.4068 副总裁–高级分析师 tiina.siilaberg@moodys.com Natalia Gluschuk +1.212.553.4121 助理副总裁–分析师 natalia.gluschuk@moodys.com Glenn Eckert +1.212.553.1618 副董事总经理 glenn.eckert@moodys.com » 转末页 住宅建筑与房地产开发业 穆迪报告 Homebuilding And Property Development Industry 的中文翻译本 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准) 概要 本评级方法阐释了我们对全球住宅建筑和房地产开发行业公司的信用风险的评估方法，并提供了一般性指导原则，协助企业、投资者及其他感兴趣的市场人士了解定性与定量风险特征如何影响上述行业公司的评级结果。本方法并未列出我们的评级所反映的所有因素，但可使读者了解通常对该行业的评级最重要的定性考虑因素和财务信息及指标1。 本报告包括详细的评级打分卡，并将各受评公司与打分卡中的因素相对应。评级打分卡是一种参考工具，便于估测多数情况下住宅建筑和房地产开发业公司的信用状况。该打分卡总结了穆迪向住宅建筑业和房地产开发公司授予评级时通常最重要的因素。但是，作为总结的打分卡并未涵盖所有评级考虑因素。打分卡中各因素的权重代表其在评级考虑过程中我们估测的重要性，但实际重要性可能会大相径庭。多数情况下打分卡指示的评级不一定与各公司的实际评级完全吻合。 1 如未满足某些要求，此次更新可能在某些地区并不生效。 本评级方法取代了2015年4月28日更新发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 我们更新了部分链接，并删除了某些发行人具体信息。 企业 2 2018年1月26日 评级方法：住宅建筑与房地产开发业 打分卡包括下列5个因素，均为我们在对住宅建筑和房地产开发公司的评级评估过程中的重要因素： 1. 规模 2. 业务状况 3. 盈利能力与效率 4. 杠杆率与覆盖率 5. 财务政策 部分因素还包含了多个子因素。发行人在某一因素或子因素的得分往往与其整体评级不相符。 本方法并未列出我们的分析师进行评级时所考虑的所有因素。我们的评级分析涉及了所有行业常见但未在本报告中详细说明的因素 (例如所有权、管理层、流动性、企业法律结构、公司治理和国家相关风险)，以及对于某一家公司较为重要的因素。我们的评级考虑了打分卡中无法明确体现的定性因素。本评级方法使用的打分卡相对简单明了，而并非使用可使打分卡指示的评级更贴近实际评级但复杂 的打分卡。 本报告的重点内容包括： » 评级对象范围简介 » 评级方法总结 » 影响评级质量的因素说明 » 对评级方法的假设与局限性的说明，包括讨论评级表中未涵盖的评级考虑因素 附录部分包括了完整的打分卡。 本评级方法介绍了确定信用评级的分析框架。在某些情况下，我们的分析也会参考并不针对特定行业的考虑因素的分析方法。上述考虑因素包括但不限于：授予短期评级、不同类别债务和混合证券的受偿优先顺 序、主权信用质量对非主权发行人的影响、评估其他机构提供的信用支持2。 2 关于跨行业考虑因素的评级方法请参阅本报告“相关 研究”部分。 本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅www.moodys.com 发行人/实体专页上的评级索引，了解最新评级行动信息和评级历史。 企业 3 2018年1月26日 评级方法：住宅建筑与房地产开发业 评级对象范围 本评级方法的适用对象是主要从事建筑及销售单户和多户住宅乃至大型 住宅公寓的公司。这些公司可能在商业房地产 开发和房地产投资方面也有小规模的业务活动。但是，对于最大的业务活动是开发供长期投资的商业房地产的公司，我们采用房地产投资信托公司与其他商业房地产公司 (REITs and Other Commercial Property Firms) 的评级方法3。对于 收入或运营现金流来自出于 商业目的 (办公室、仓库) 或公共目的 (学校、医院、政府办公楼) 从事建筑或房屋翻新业务的公司，我们采用《建筑业评级方法 》 (Construction Industry) 4。为住宅建筑和房地产业生产某些原材料的建筑材料公司也不在本评级方法的适用范围之内，因为此类公司的信用状况具有制造业和分销特征5。 我们对全球住宅建筑公司和房地产开发商进行评级。本评级方法所针对的住宅建筑公司和房地产开发商在规模、市场地位和地域覆盖面方面呈多元化。 多数中国房地产开发商的评级是投机级别，其在高增长市场利用债务为业务扩张提供资金，因此通常负债杠杆率较高。中国开发商的业务也易受不断变化的监管环境所影响，监管机构的目标是保持房价稳定，并抑制投机需求。此外，中国开发商在国内资本市场和银行的融资渠道也受到监管变化的影响。上述风险在多数情况下符合投机级别评级。 美国住宅建筑行业的信用质量受益于行业衰退以来对业务和资产负债表的重大重组。此次行业衰退始于2005年，2007年达到谷底，随后一直持续到2011年底。对于部分美国住宅建筑公司而言，业务重整是破产重组的一部分。不过，即使是重组产生效益，我们也仍认为住宅建筑和房地产开发业的风险高于平均水平。最主要的风险包括利润波动性大、投机性建造和购买，以及住宅建筑公司倾向于大量投资土地库存。此外多家住宅建筑公司的财务杠杆率较高，因此多数公司的整体信用质量往往符合投机级别评级。 3 点击本报告“相关 研究”部分的 链接可浏览我们对房地产投资信托公司与其他商业房地产公司的评级方法。 4 点击本报告“相关 研究”部分的 链接可浏览我们对建筑业公司的 评级方法。 5 点击本报告“相关 研究”部分的 链接可浏览我们对建筑材料公司的评级方法。 企业 4 2018年1月26日 评级方法：住宅建筑与房地产开发业 关于本评级方法 本报告分6个部分阐述了住宅建筑和房地产开发公司的评级方法，总结如下： 1. 确定打分卡因素 本评级方法的打分卡由5个评级因素组成， 其中部分因素又包括对其进行详细说明的子因素。 打分卡因素适用于发展态势不同的市场的公司，但对于杠杆率子因素，我们对高增长市场和标准市场 (即不符合高增长市场所要求的条件的所有市场) 的公司采用了不同的指标。 中国等高增长市场的特点是经济持续高增长支持房地产销售长期高增长、城镇化不断推进、提高生活水平的需求 旺盛。在这些市场运营的公司往往依靠债务为其发展提供资金，因此其收入和债务增长均会较高。在评估房地产公司利用债务杠杆来实施其业务发展计划时， 收入/债务比率能够更有效地反映此类市场的风险因素。 对在标准市场运营的公司，债务/总资本 比率可提供杠杆率的有效指标 ，并反映资本结构的规范性。 图表1 住宅建筑和房地产开发业打分卡 主要因素 因素权重 子因素 子因素权重 1) 规模 15% 收入 15% 2) 业务状况 25% 业务状况 25% 3) 盈利能力与效率 10% 成本结构 (减值前毛利润率) 10% 4) 杠杆率与覆盖率 30% a) EBIT/利息覆盖率 b) i. 高增长市场的公司： 15% - 收入/债务比率；或 15% ii. 标准市场的公司： - 住宅建筑与房地产开发债务/总资本比率 15% 5) 财务政策 20% 财务政策 20% 2. 衡量或估测打分卡因素 我们说明了对打分卡各因素打分的一般方法以及打分卡中采用的权重。此外，我们也阐述了各因素作为有意义的信用指标的理据。评估子因素的信息通常来自公司财务报告、其他资料或穆迪分析师的估测。 我们的评级具有前瞻性，并反映了我们对发行人未来的财务和运营表现的预期。但是，历史数据有助于我们了解企业表现的模式和趋势以及进行同业比较。我们往往利用历史数据 (通常是过去12个月的披露业绩) 来说明如何应用评级打分卡。不过，打分卡中的因素可采用不同时期的数据予以评估。例如，评级委员会可能会认为几年或更长时间的历史及未来预期表现可用于分析工作。所有定量信用指标均包含了穆迪对损益表、现金流量表和资产负债表进行的标准调整，涉及重组、减值、表外账目、应收账款证券化、资金不足的养老金债务、经常性运营租赁等6。我们 也可能会对某一特定公司作出有针对性的其他分析调整。 6 点击本报告“相关 研究”部分的 链接可 了解我们在对 非金融企业的分析 中进行 的财务报告调整信息。 企业 5 2018年1月26日 评级方法：住宅建筑与房地产开发业 3. 将打分卡因素与评级等级相对应 估测或计算各子因素后，其结果可对应至穆迪的评级等级 (Aaa、Aa、A、Baa,、Ba、B、Caa或Ca) 。 4. 假设与局限性以及打分卡中并未包含的评级考虑因素 本节探讨将打分卡与实际评级相对应的局限性、打分卡中并未包括但却对确定评级较重要的部分其他因素，以及整体评级方法的局限性和采用的假设。 5. 确定打分卡指示的整体评级7 为了确定整体评级，我们根据下表将6个子因素的得分转换为数值。 Aaa Aa A Baa Ba B Caa Ca 1 3 6 9 12 15 18 20 各子因素的数值分数乘以