对近期物业服务行业政策的跟踪报告：加强住宅物业管理，提升社区服务水平

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年11月29日 行业研究 加强住宅物业管理，提升社区服务水平 ——对近期物业服务行业政策的跟踪报告 房地产（物业服务） 事件：《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》发布，引导社区物业、家政公司提供普惠社区服务，更好满足人民群众对美好生活的向往。 点评：社区是居民生活的基本单元，物业是社区基层治理支柱。加强和改进住宅物业管理，提升社区服务水平，中央和地方将持续引导物业行业高质量健康发展。 1）11月26日，国务院办公厅转发国家发展改革委《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》的通知，明确提出社区嵌入式服务设施面向社区居民提供养老托育、社区助餐、家政便民等一种或多种服务，引导社区物业、家政公司提供普惠社区服务；城市社区嵌入式服务设施建设工程优先在城区常住人口超过100万人的大城市推进，选择50个左右城市开展试点，每个试点城市选择100个左右社区作为试点。 2）11月27日，国家发展改革委专题新闻发布会解读《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长张雁表示，住建部将配合国家发展改革委做好社区嵌入式服务设施建设工程实施工作：①全面开展城市体检，摸清社区设施底数短板；②实施城市更新行动，因地制宜建设社区设施；③加强和改进住宅物业管理，助力提升社区服务水平。 3）我们在20231106外发报告《轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024年度投资策略》中提出，2023年以来中央延续对物业相关的支持政策，集中在家政服务、家居消费、完整社区建设和养老服务层面，支持力度较强；2023年10月9日起，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务水平和质量，让小区居民生活更舒心。我们认为，社区是承载人民群众美好生活的重要空间，物业是社区基层治理的支柱，提升社区服务水平是“关键小事”，更是“民生大事”，中央和地方将持续引导行业高质量健康发展，物业行业政策面也将持续友好。 4）物业公司逐渐褪去“地产属性”，增厚“服务消费”属性。2022年部分民企物业受到母公司影响导致其归母净利润同比增速大幅度下降，2023H1归母净利润增速已经触底回升；2023H1我们关注的重点公司第三方在管面积占比平均值约60%，物业公司对关联方交付项目的依赖性降低，重点公司地产关联业务收入占比为9.3%，毛利占比为9.3%，地产关联业务影响减弱；2023H1重点公司社区增值业务收入同比增速为8.1%，较2022H2（为3.6%）有所回升，毛利占比为19.4%，社区增值业务是物业公司重要的利润来源。 5）物管板块表现偏离基本面，风险因子缓释，板块有较大修复空间。由于地产信用风险影响持续，美联储仍处于加息周期，且物管公司业绩增长有所放缓，2023年初至11月29日，恒生物业管理指数累计涨跌幅为-41.7%。从PEG以及服务消费的行业属性角度看，当前物管板块表现偏离基本面。参考海外综合后勤服务公司的稳态估值以及海外住宅物业管理公司在稳健增长期的估值，国内物管公司在地产影响出清后，有较大估值修复空间。 投资建议：物业行业定位“社区治理基层支柱”，从中央到地方的各级政府政策支持力度较强；当前板块指数已回调至历史低位，近期房地产利好政策频发，中央持续强化物业社区基层治理的支柱作用，我们建议1）重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、万物云，建议关注融创服务、雅生活服务、碧桂园服务；2）关注均衡发展，业绩稳健，同时社区增值业务表现较为突出的物管公司，推荐绿城服务、保利物业。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期、物业支持政策推进不及预期、关联房企信用风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300及恒生指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231113 政策宽松行业趋稳，吹尽狂沙底部掘金——房地产（地产开发）2024年投资策略 20231106 轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024年度投资策略 20231122 地产融资强调一视同仁，物管关联应收保障提升——对近期房地产政策的跟踪报告 20231107 十月物管板块指数-2.9%，居家养老国家标准正式发布——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年10月） 要点 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数；香港市场基准为恒生指数；美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和Everbright Securities(UK) Company Limited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）成立于1996年，是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一，也是世界500强企业——中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 光大证券股份有限公司版权所有。保留一切权利。 光大证券研究所 上海 北京 深圳 静安区南京西路1266号 恒隆广场1期办公楼48层 西城区武定侯街2号 泰康国际大厦7层 福田区深南大道6011号 NEO绿景纪元大厦A座17楼 光大证券股份有限公司关联机构 香港 英国 中国光大证券国际有限公司 香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼 Everbright Securities(UK) Company Limited 6th Floor, 9 Appold Street, London, United Kingdom, EC2A 2AP