佛山苏宁广场项目定位和物业发展策略报告

目录 市场环境 1.经济与投资环境2.政策环境3.房地产市场环境 佛山实力产业基础雄厚，工业发达，制造业强劲，民营经济发达，“佛山制造”享誉海内外 经济环境 n家用电器、机械装备、金属材料加工及制品、陶瓷建材、纺织服装、电子信息、食品饮料、塑料制品、精细化工及医药、家居用品制造等十大优势行业。n佛山2016年GDP总值达8630亿元，位列珠三角9市第三，仅次于广州、深圳。n工业总产值为21263亿元，位列珠三角9市第二，次于深圳，高于广州。 国务院批复佛山未来城市规划，发挥佛山在珠三角西翼的带动作用，加速推进广佛同城化，佛山城市价值进一步提升 规划价值 地铁路网贯通各区：未来规划多条地铁线直达佛山新城区域，目前1号线南延线已到达项目交通价值 【佛山十三五规划-轨道交通】 积极推进广佛两市城市轨道网络对接建设，地铁广佛线实现全线贯通运营，佛山轨道２号线对接广州南站建成通车，佛山轨道3号线工程启动建设，建设运营广州轨道7号线西延至顺德北滘（以上线路已基本确认，预计2019-2020年通车） 深入佛山轨道5号线与广州轨道5号线规划对接，启动佛山轨道4号线、6号线与广州轨道交通线和广州地铁1号线延伸至三山新城规划衔接。（佛山4、5、6号线尚未有太多明确规划信息发布） 城市政策2016年开始，佛山全面放开入户限制，购房及积分落户将更有效地吸纳外来人口，带动区域就业及消费力 积分落户：异地务工人员原则上积满60分且积分排名达到迁 入地所在区人民政府当年入户规划名额之内的可入户居住地或就业地。 购房落户：购买二手住房也可以落户，并带动直系亲属落户 2017年3-5月佛山限购区域再次升级，市场资金或被引流到商用物业投资上 政策环境 执行住房限购政策和差别化住房信贷政策区域：禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇。 限购 限贷 时间认定：10月8日起执行，以网签购房合同的时间为准。首套房：2成首付（限购区域需3成）有1套房贷款已结清：3成首付（限购区域非普通住宅需6成）有1套房贷款未结清：4成首付（限购区域非普通住宅需6成）2套以上无法贷款 本年佛山住宅成交量创历史新高，商业产品中，写字楼及商铺产品库存积压严重，未来仍需主力消化为主 2011年佛山限购影响后，禅桂中心区商业成交量的占比有所上升，从限购前的14%上升到19%，而限购解除后商业成交占下滑至10%的比例。而目前住宅限购重新执行以及住宅产品缺货将给商业产品带来机遇。 城市环境小结 项目定位 1.项目营销目标理解2.市场站位3.案例可比分析 对开发目标的理解 50万方纯商业规模，将打造成集高档购物中心、国际超五星级酒店、甲级写字楼、创意产业总部基地和酒店式公寓于一体的超级商业航母，318米高楼成全佛山最高楼栋，未来将成为佛山新城商业航母引擎。同时，除酒店及苏宁广场MALL之外，其他物业均是可变现的对外销售物业。 对开发企业的理解 涵盖商业地产、住宅地产、文旅地产、物流地产四大板块，并形成购物中心、星级酒店、物业服务三大专业运营领域。 对入市时机的理解 2018年入市的机遇 区域价值：中德工业服务区，规划范围面积约29.5平方公里，规划期至2020年，远期展望到2030年。以中德工业服务区为主体，2018年区域处于发展中期，企业与人口进驻开始成型，区域前景将得到更多的市场认可； 交通价值：佛山1号线落成运营已久，2号线及城际轻轨刚落成，交通牵引效应进一步加大 城市机遇：男篮世界杯选址佛山新城举办，佛山国际体育演艺中心计划于2015年底建设启动，2018年8月投入使用。佛山将与北京、武汉、南京、苏州、广州、深圳、东莞等8个城市共同承办2019年男篮世界杯。 对产品市场的理解 ü市场消化情况对比中，公寓产品明显能够实现稳价高消化的效应，而写字楼产品及商铺产品供应量大，产业消费及投资需求依然较低迷，消化压力较大；ü从市场消化水平与本项目消化目标对比，本项目要实现的高售价高消化将是对目前市场的挑战，实现目标需颠覆区域市场认知，并成为区域量价标杆。 雄踞佛山新城中央核心位置，掌握城市经济，50万方商务综合体 SWOT分析启示：地标建筑宜成为本项目的核心驱动力，带动项目超脱于市场，区隔市场 本项目应围绕产品承载的意义而确立不同的消化目标。地标办公建筑将成为本项目的核心驱动力。 核心驱动力产品：作为项目昭示性形象的代表，整体的高价值输出 创利润产品：快速回笼资金的主力，区域产品稀缺性 启动力产品：亮点形象，联结各类产品 产品策略 1.公寓产品策略建议2.商业街区策略建议3.写字楼产品策略建议 n市场分析n面临的问题n各栋公寓发展定位n客户分析n产品建议 公寓市场 限购升级后商业公寓将成市场资金的投资新路向，商业公寓产品库存大幅减少 2016年房地产市场逐渐向好，住宅市场的回升带动起商业投资产品，2017年禅桂公寓至今成交40.77万方，本年库存量快速下降，仅12万㎡库存量，桂城金色领域11.1亿的成交额居首位。 公寓产品30-50㎡公寓产品较抢手，且多以带装修及引入酒店管理，吸引投资客户 客户分析 非限购区域住宅产品价格逐步拉升与限购区域商业公寓产品形成反差，大部分投资客户更倾向于在限购区域购买公寓产品 徐州苏宁广场D#推广简案作为对外销售型的11万方公寓产品，是实现项目回现以及高溢价的关键 项目定位与产品打造参考广州顶级标杆公寓项目，站位更高更具前瞻性，以更高的标准超越佛山在售的标杆公寓项目。 对标案例分析 案例分析 富力国际金融中心——现时佛山单价最高的公寓，均价20000元/㎡ 项目概况 投资型公寓产品 富力地产佛山千灯湖商业首作，40万方湖景生态综合体：项目涵盖109-2400㎡国际写字楼、260-320㎡灯湖公馆、45-110㎡轻奢公寓和大型高端商场。 45-110㎡主打单间及一房一厅产品，带装修发售，装修标准中端。 配套 泳池、大型商场、5分钟地下层步行通达千灯湖地铁站。地段优势周边拥有众多商业体。 案例分析小结 富力国际金融中心——千灯湖核心商圈位置，佛山在售最高端商业公寓、装修标准偏低，缺乏针对性公寓配套 n整体定位：湖景生态综合体，轻奢公寓和大型高端商场。 n建筑规划：顶尖设计团队规划综合体项目，汇聚高端商业、酒店等国际顶级生活配套。 n户型：单间公寓空间尺度舒适，豪宅空间尺度感及灵活定制功能空间，将稀缺景观优势最大化，但整体实用率较低。 n精装修：投资型小公寓装修标准偏低，带中央空调，厨卫家电为国内品牌，卫浴品牌ROCA、美标。 案例分析 恒大珺睿——城市核心CBD奢逸商务公馆，均价70000元/㎡起带奢华装修 项目概况 恒大珺睿位居广州城市核心珠江新城CBD，定位为奢逸商务公馆，集公司注册、商务办公、私人会所和展览馆等多重功能。恒大珺睿占据了珠江新城的优越区位，项目占地约9570㎡，总建筑面积约6.58万㎡，面积涵盖了约62～343㎡的户型产品。业主享约950㎡商务会所，恒大珺睿致力打造的是集办公、休闲购物、运动健身于一体的商务体验。 配套 •雄踞珠江新城CBD广州塔、海心沙、东塔、西塔等城市配套，拥约28万㎡珠江公园自然景观；近守地铁3、5号线及APM线。•会所配备了乒乓球、桌球、健身房、SPA、沐足等休闲康体设施。地上部分1-3层为7600平米商业空间，中餐厅、咖啡酒廊吧、高级西餐厅、日式餐厅等特色美食荟萃，商务中心、会议室。 案例分析 恒大珺睿——主推62~343㎡的平层及Loft产品 公寓产品 p主推62~343平方米的平层及Loft产品。 p主力户型约94平方米的LOFT商务公馆，但其拥有中空挑高以及巨幅开间，再加上1+1的灵活格局，使项目在市场上极具竞争力。p更是全城首创343平方米的御景空中墅。以墅级标准，罕有的超高层高，营造立体空间，约8.5米纵深大厅，270°全景景观窗，构筑城央超高Loft国际公馆。 案例分析 恒大珺睿——装修交楼标准报价8000元/㎡，成本价约为5000元/㎡ 装修标准亮点 p双层中空LOW-E玻璃全景落地窗。 p品牌建材如龙头科勒、大自然木地板、钜豪照明、西门子电器、索菲亚衣柜、帝朗卫浴等。p物业全方位引进智能家居系统配置：可视对讲门禁系统、入户智能门锁，为家居提供可靠保障；配备新风系统，室内空气自动循环，有效过滤PM2.5，为业主提供清新的空气；还有智能灯光控制等先进科技，提供更人性化的居住体验。p9A奢装标准。 项目特点及其参考意义 恒大珺睿——站位CBD坐拥千亿配套、打造奢逸商务公馆、品牌房企、9A奢装标准 项目特点—— 1.区位价值及项目定位认知 位于广州CBD珠江新城，坐拥千亿城市顶级配套，生活配套相当醇熟。本项目定位为珠江新城CBD奢逸商务公馆，集公司注册、商务办公、私人会所和展览馆等多重功能。 2.打造高品质户型产品及高标准装修体系 LOFT空间尺度感及灵活定制功能空间，以提升主人居住尊贵感及舒适度。精装修配套9A奢装标准，拎包可入住。提供豪华、高效、安全、舒适、绿色的居住环境。提供国家一级资质物业服务企业的金碧物业进行管理，有24小时酒店式私人管家服务，随时解决业主所需。 项目参考意义—— 恒大珺睿位居广州城市核心珠江新城CBD，定位为奢逸商务公馆，集公司注册、商务办公、私人会所和展览馆等多重功能。恒大珺睿占据了珠江新城的优越区位，致力打造集办公、休闲购物、运动健身于一体的商务体验。 u建议本项目可参考恒大珺睿对公寓产品的定位、精装标准及物业服务等的设定，打造佛山新城CBD区中的高端公寓产品。 佛奥广场——广州纯投资型五星级酒店式公寓，均价68000元/㎡起带豪华装修 项目概况 佛奥广场位于广州珠江新城CBD中轴核心，涵盖了五星级酒店、超甲级写字楼、主题商场等高端配套，是珠江新城非常稀有的配备有五星级酒店的复合地产项目。 项目占地约为4955㎡，总建筑面积7.4万㎡。分为西塔和北塔，西塔楼高26层，为小户型酒店式物业。北塔楼高30层，为五星级酒店配套。 项目的户型有33㎡的单间，55㎡的一房一厅，99㎡-109㎡的两房两厅。 配套 •项目内部配套五星级威珀斯酒店、会所，无国界餐饮及国际宴会厅，绿色餐厅、私属SPA club、空中花园泳池、国际健身会所、棋牌室。•自然休闲主题会所，涵盖私属SPA club、空中花园泳池、国际健身会所、棋牌室等阳光配套，满足住户的生活与社交需求。 案例分析 佛奥广场——主推30-95㎡单间至两房户型 公寓产品 p项目的户型有33㎡的单间，55㎡的一房一厅，99㎡-109㎡的两房两厅。 p部分单位还有阳台及套房的设计，对商业性质的酒店物业来讲相当难得，而且项目提包即入住，不限购不限贷，投资自住两相宜。 案例分析 佛奥广场——装修交楼标准报价6000元/㎡，成本价约为4000元/㎡ 公寓产品 p项目的公寓产品室内配有超豪华装修，更赠送全屋豪华家私家电，所有的家电及洁具均采用国外顶级品牌。 p项目自身配备威珀斯酒店，提供原汁原味的酒店服务。业主收楼后，可将物业交由酒店进行“365天无忧托管”服务，酒店每年提供6%的稳定回报给业主。 项目特点及其参考意义 佛奥广场——珠江新城CBD核心商圈、小户型酒店式公寓物业、引进五星级酒店服务、主打高投资回报 项目特点—— 1.区位价值的利用 珠江新城作为世界一等CBD之一，带来的数量庞大的高端商务人士所产生的租住需求使得CBD区域内高端酒店市场生意火爆。在政府的大力扶持下，将有更多的跨国企业入驻珠江新城，意味着更多的高端商务人士在珠江新城工作和生活，因此，佛奥广场正是瞄准了高端酒店这一强大的市场需求，与众多一等写字楼共生共赢，创造和分享世界财富。 2.高回报的投资价值 处于珠江新城核心区域的佛奥广场，是CBD内少有在售的五星等级酒店物业，项目引入了英国威珀斯酒店，酒店配有