非洲住宅市场报告

2022/23 WELCOME 欢迎来到非洲报告2022/23，这是KnightFrank关于世界上最令人兴奋的大陆房地产市场表现和机遇的终极指南。 在我们发布两年一度的2022/23年非洲报告时，我们对非洲大陆房地产市场的命运持乐观态度，尽管很明显，与新冠肺炎相关的遗留挑战仍然存在，在某些情况下，全球地缘政治事件加剧了这些挑战。 零售业的情况喜忧参半，一些市场对较小的社区购物中心的空间需求有弹性，而其他地区则面临供过于求和租金低迷的威胁。 我们的2022 / 23非洲报告涵盖了22个国家的房地产市场，其中包括三篇市场洞察文章，探讨了非洲大陆房地产面临的一些最紧迫的问题。 尽管如此，随着油价维持在每桶100美元以上，非洲的石油出口国无疑将经历经济增长，而其他需要进口石油的国家今年可能面临更多阻力。 我邀请您探索我们的研究，并欢迎有机会与您更详细地讨论我们的发现。 事实证明，工业市场具有极强的弹性，消费者似乎永久地转向了在线购物涡轮增压仓储需求。 在其他地方，随着全球Covid旅行限制的放松，随着外籍人士的返回，国际上对房屋租赁或购买的需求正在改善。通货膨胀率上升和急剧上升 然而，借贷成本的增加预计将抑制国内购房者的需求。 随着混合工作模式日益成为主流，尤其是在国际占用者中，办公市场正在努力应对大流行的影响。 CONTENTS MARKETINSIGHTS打开投资闸门的挑战02连接非洲的数字竞赛03 C H A L L E N G E S T O O P E N I N GI N V E ST M E N T F L O O D G A T E S 吸引大量机构资本进入非洲仍然具有挑战性，最近的全球宏观经济事件似乎进一步阻碍了事情的发展。事实上，2021年非洲商业房地产的跨境投资总额为2.74亿美元，比2020年下降49%，比2019年下降54%。 根据2022年国际货币基金组织对撒哈拉以南非洲地区的经济展望，尽管该地区存在明显的异质性，但通货膨胀率预计将在2022年保持在12.2％的高位，然后在2023年降至9.6％。传统上，房地产被视为通货膨胀对冲工具，因此通货膨胀环境可能会刺激需求。 话虽如此，尽管全球经济面临前所未有的逆风，但非洲大陆的某些房地产行业表现出了相对的弹性，尽管这些行业之间的表现存在差异-定位、可持续、核心资产、硬通货收入等。 尽管全球传统写字楼部门预计将占所有跨境投资交易的一半以上，但在非洲，我们预计 See a rotation of assets by investors,particularly private equity, into theindustrial, residential, life sciences and datacentre sectors. Investment managers andinstitutional investors are expected to leadthe demand for these alternative sectors,while HN 因此，我们相信，在这个相对不成熟的市场中，未来几年将看到投资数量的增加，为投资者提供重新平衡投资组合，执行业务计划并实现其战略目标的机会。 另外，气候变化也给该地区带来了极端挑战，因为该地区面临与天气有关的事件以及对雨水灌溉农业的依赖；因此，对适应的投资至关重要，但是鉴于非洲具有可再生能源的潜力，绿色转型也为非洲提供了新的机会。 也有兴趣，特别是进入更稳定的市场，如南非和肯尼亚。 ESG是房地产投资者日益关注的全球焦点，我们预计这将刺激资本流向绿色评级建筑。 影响资本流动的因素包括政治前景和环境风险。此外，美国的货币紧缩和与乌克兰战争相关的风险溢价上升，给整个非洲的汇率带来了下行压力，尽管房地产投资者通过在可能的情况下将资本部署在以美元计价的回报项目中来缓解这一风险。 ESG是房地产投资者日益关注的全球焦点，我们预计这将刺激资本流向绿色建筑。非洲有785座绿色建筑，其中641座在南非。 BENWOODHAMS,合作伙伴,非洲服务台 T HED I G I T ALR A C ETOCONNECTAFRICA 作为对大流行造成的破坏的反应的一部分，越来越多的企业将其运营转移到网上，互联网接入对于业务连续性变得比以往任何时候都更加重要。 中心，计划在非洲再开发10个数据中心。 进一步计划的105MW（DCByte）。计划中的项目包括非洲数据在肯尼亚，南非和尼日利亚的扩建 这种反应继续刺激非洲对数据中心开发的需求，整个非洲大陆的供应都在增长 总体而言，南非似乎已成为非洲大陆数据中心之都。实际上，该共和国将很快容纳非洲最大的数据中心，该数据中心由VantageDataCentres分阶段开发。预计第一个16MW阶段将于今年晚些时候上线。 根据DCByte的数据，2021年新增的主要数据中心位于约翰内斯堡、拉各斯和内罗毕。这些地点与开罗和卡萨布兰卡一起被视为五大主要数据中心市场在非洲。DCByte分类 展望未来，我们希望看到一个 数据中心数量 这些国家是非洲的关键枢纽，主要是因为它们的经济潜力。 数据中心需求的加剧，因为公共部门、金融科技和医疗保健领域的专业人员对连接的需求刺激了大陆。事实上，金融和商业服务，以及运输、仓储、信息和通信服务预计各行业将新增近1100万个到本世纪末，非洲各地的就业机会(牛津经济学)。 除零售业外，工业部门显示出一些希望，因为该国不同地区的工业活动增加和工业园区的增长。 A F F O R D A B I L I T Y K E Y T O U N L O C K I N GA F R I C A的 住 房M A R K E T S 整个大陆的住宅市场一直在在两年半的大部分时间里处于暂停状态。 这些强劲的增长可能会受到抑制，因为许多城市的住房需求开始从市中心转移到郊区，这主要是出于负担能力的考虑，也是由于室内和室外空间的相对增加。随着通货膨胀率继续上升，人们预计负担能力将受到更加关注，尤其是在实际家庭收入继续受到侵蚀的情况下。 随着经济缓慢复苏和国际旅行 恢复，外籍人士和游客正在返回，随着就业水平的恢复，这正在刺激需求和住宅部门的表现。 事实上，在拉各斯，租金目前比2019年高出22％，而开普敦（13％）和内罗毕（5％）也在同一时期有所增长。 从历史上看，住房负担能力的挑战通常是在政府层面通过各种补贴来解决的，在目前创纪录的通胀环境下，非洲大陆当局正在迅速动员起来，以避免任何成本- 获得廉价的债务融资，但不断上升的贷款利率正迅速成为许多购房者的绊脚石。例如，在尼日利亚，抵押贷款利率为超过20％，使他们远离普通买家，最近的交易主要与现金充裕的侨民有关。 提出了解决非洲经济适用房需求的房地产类型。共同生活和家具齐全的公寓已迅速成为主流，并被证明在当地人以及返回的单身外籍人士中很受欢迎。 例如，埃及政府已经通过降低土地购置成本来干预住宅市场，而其他政府则试图通过建筑成本退税来鼓励开发更多负担得起的住房。 2020年，南非的交易活动蓬勃发展，因为由于普遍的低利率，人们可以负担得起债务融资，但随着贷款利率的上升，销售活动的增加正在迅速放缓。 在其他地方，挑战更大。在非洲大陆的许多市场中，对住宅房地产的需求历来受到 开发商认识到挑战的规模，非洲大陆已经看到了各种各样的住宅物业类型。 开发商认识到挑战的规模，非洲大陆已经看到了各种各样的住宅 A L G E R I A 随着该国的核心经济支柱石油和天然气部门的投资和创造就业率上升，对办公室的需求即将增加。 办公室需求有望反弹 写字楼租赁市场正处于需求复苏的风口浪尖。 阿尔及尔的专用办公室相对较低。CBD中的办公室存量由土著开发商建造的建筑物组成， 小地板和很少或没有停车规定。在Bab Ezzoar等周边地区，该市供应的新增加主要是由公司占用者开发的，其中一些是国际性的，其中许多人获得了税收减免以鼓励业主占用。这些建筑往往比城市其他地方的质量更高，因为它们是按照国际规范建造的。不出所料，在大流行之后，这些建筑在国际居住者中的受欢迎程度要好于其CBD同行。 我们的乐观预期得到了家乐福在2020年的扩张的支持，使这家超市巨头在两个地点的总零售空间达到10, 500平方米。此外，2021年，在Cheraga增加了25, 000平方米的Lifestyle Mall，该购物中心被迅速租赁，并容纳了Zara，Mango和Massimo Dutti等品牌。 话虽如此，我们认为，随着石油和天然气行业的复苏，租赁市场正处于需求复苏的风口浪尖，带来了大量支持国际企业和工人的涌入。 住 房 市 场 受 到COVID - 19的 严 重 打 击 在过去的十年里，阿尔及利亚的零售业有了长足的发展，尽管冠状病毒大流行和最近的经济逆风，该行业总体上是活跃的， 几年来，住宅价值一直处于下降状态。大流行，第纳尔贬值和购买力普遍下降加剧了住宅市场的萎靡不振。随着阿尔及利亚的边境实际上对国际游客关闭了两年，人们对市场的信心减弱，交易量下滑至接近历史最低水平。 事实上，销售价格和租赁率都普遍下降了10% - 20%。此外，在大流行期间，外籍人士大量外流。这一群体是豪华住宅物业需求的关键驱动因素，在他们缺席的情况下，高端市场尤其低迷。我们预计随着石油和天然气的出现，这种情况将开始逆转就业创造率上升，外籍人士开始返回阿尔及利亚。 新的法律促进工业活动 以前，如果没有阿尔及利亚当地合作伙伴的控制（多数）股份，企业就无法在阿尔及利亚开展业务，这一直是内向投资的主要障碍。 也就是说，2020年《金融法》带来的改革取消了禁止使用阿尔及利亚以外的资金为项目提供资金的禁令，以及49 / 51多数所有权法现已通过，旨在鼓励外国投资，这已经转化为不断增长的需求，特别是对工业设施和资产的需求。 目前，住房部门的承包商和开发公司仍在努力站稳脚跟。自从大流行开始以来，已经失去了约150, 000个工作岗位，这反映了该部门遭受的痛苦（阿尔及利亚承包商协会）。 值得注意的是，2020年《金融法》不适用于某些行业，包括石油和天然气、采矿和制药。 COUNTRYFOCUS B O T S W A N A 除了写字楼市场，所有其他房地产行业都在大流行之后慢慢站稳脚跟。 弹 性 零 售 在过去两年中，零售业的租金仅下降了4％，这主要是由于房东之间的灵活性增加，他们采取行动来缓冲零售商免受流行病驱动的封锁的影响。在一定程度上，这有助于维持入住率，既有购物中心的入住率约为95％，新零售发展的入住率约为90％。 该行业尚未摆脱困境。随着通货膨胀的加剧，对这种相对稳定的新威胁正在以实际家庭收入下降的形式出现，这已经阻碍了主要购物中心，尤其是哈博罗内的人流。 目前，在零售商的支持下，对新空间的需求仍然强劲，这些零售商通过提高在线业务来提高利润率。反映这一趋势的是The Fields Mall（26, 000平方米），该购物中心已经出租了60％，预计将于2022年底完工。 办公室市场仍在流行 加博恩的写字楼市场受到三重因素的冲击，这些因素正在推动需求大幅放缓：后Covid职业计划不断涌现，许多企业仍在减少他们的足迹，以考虑更多的远程工作，而大流行引发的经济放缓抑制了租赁活动；办公空间供过于求意味着租户非常多。 资产类别观察 增加发展资金，通过公民企业家发展局以及《分区业权法》的规定鼓励发展联排别墅和公寓建筑物。尽管如此，住宅销售市场仍然疲软，进一步的供应可能会推迟任何增长的恢复，特别是因为没有证据表明购房需求即将反弹。 在新冠肺炎的不确定时期，住宅租赁市场一直保持稳定，表现超出预期，多户住宅开发项目领跑。 在驾驶座上，房东们为了达成交易而互相削弱，压低了租金。事实上，哈博恩的高级办公室租金现在比2020年底低了14%。 为了刺激和扩大博茨瓦纳的制造业、农产工业和钻石