2 0 2 2 / 2 3 然而，借贷成本的增加预计将抑制国内购房者的需求。随着混合工作模式日益成为主流，特别是在国际住户中，写字楼市场正在努力应对这种大流行病的后果。非洲报告2022/23W E L C O M E欢迎阅读《2022/23年非洲报告》，这是莱坊对世界上最令人兴奋的大陆的房地产市场表现和机会的终极指南。董事总经理詹姆斯 •刘易斯KNIGHT FRANK中东和非洲在我们发布两年一度的《2022/23年非洲报告》时，我们对非洲大陆房地产市场的命运持乐观态度，但显然，与Covid有关的遗留挑战仍然存在，而且在某些情况下，全球地缘政治事件加剧了这种情况。也就是说，随着油价持续在每桶100美元以上，非洲的石油出口国无疑将经历经济提振，而其他需要进口石油的国家今年可能面临额外的阻力。工业市场已被证明是非常有弹性的，消费者似乎永久地转向了网上购物，使仓储需求激增。在其他地方，随着全球Covid-旅行限制的放宽，外籍人士的回归，对房屋租赁或购买的国际需求正在改善。通货膨胀率的上升和急剧零售业的情况非常复杂，一些市场对小型社区购物中心的空间需求很有弹性，而其他地方则面临供过于求和租金低迷的威胁。我们的2022/23年非洲报告拥有对22个国家的房地产市场的报道，包括三篇市场洞察力文章，研究非洲大陆各地房地产面临的一些最紧迫的问题。我邀请您探索我们的研究，并欢迎有机会与您更详细地讨论我们的发现。发现非洲报告2022/23 1非洲的一个报告 2 0 2 2 / 2 3C O N T E N T S米市场洞察力秒打开投资闸门所面临的挑战 02数字连接非洲03M市场SN APSHO T S尼日尔、苏丹、卢旺达租金年代GL性质⊙用途制造骑士FR EA S T和非洲的一个444648 2非洲报告2022/23 M R K E T I N S G H TC H A L L E N G E S T O开放在探讨 T M E N T皋兰山 O D G吸引有意义的机构资本进入非洲仍然是一个挑战，最近的全球宏观经济事件似乎进一步阻碍了事情的发展。事实上，2021年非洲商业房地产的跨境投资总额为2.74亿美元，比2020年下降49%，比2019年的数字低54%。尽管如此，尽管全球经济面临前所未有的困难，但非洲大陆的某些房地产行业还是表现出了相对的弹性，尽管这些行业之间的表现存在着差异。位于，可持续，核心资产，硬通货收入和其他。因此，我们相信，在这个相对不成熟的市场中，未来几年将看到投资量的提升，为投资者提供重新平衡投资组合、执行商业计划和推进其战略目标的机会。ESG越来越成为全球房地产投资者关注的焦点，我们预计这将刺激资本流向绿色评级建筑。BEN WOODHAMS伙伴,非洲的书桌上听我们的专家尽管在全球范围内，传统的办公室行业预计将占所有跨境投资交易的一半以上，但在非洲，我们预计投资者，特别是私募基金，将资产转移到工业、住宅、生命科学和数据中心领域。投资经理和机构投资者预计将引领对这些另类行业的需求，而高净值人士将表现出强烈的兴趣。也有兴趣，特别是进入更稳定的市场，如南非和肯尼亚。影响资本流动的因素包括政治前景和环境风险。此外，美国的货币紧缩和与乌克兰战争相关的风险溢价的上升，给整个非洲的汇率带来了下行压力，尽管房地产投资者通过尽可能将其资本部署在以美元计价的项目上，来减轻这种风险。根据2022年国际货币基金组织-撒哈拉以南非洲区域经济展望，预计2022年通货膨胀率将保持在12.2%的高位，然后在2023年缓解到9.6%，尽管整个地区存在着显著的异质性。房地产在传统上被视为通货膨胀的对冲，因此通货膨胀的环境可能会促进需求。另外，气候变化也给该地区带来了极端的挑战，因为该地区面临着与天气有关的事件，并且依赖雨水灌溉的农业；因此，对适应性的投资是至关重要的，但由于非洲在可再生能源方面的潜力，绿色转型也为非洲提供了新的机会。ESG越来越成为全球房地产投资者关注的焦点，我们预计这将刺激资本流向绿色评级建筑。非洲有785座绿色评级建筑，其中641座在南非。 作者3非洲的一个报告2022/23M R K E T I N S G H TT HED我G TlR C ET O C O N N E C T F R C作为对大流行病造成的破坏的反应的一部分，更多的企业已将其业务放在网上，互联网接入对于业务连续性来说比以往任何时候都更加重要。这种反应正在继续刺激非洲的数据中心发展需求，整个非洲大陆的供应都在增长。根据DCByte的数据，2021年主要的数据中心增建是在约翰内斯堡、拉各斯和内罗毕。这些地方，加上开罗和卡萨布兰卡，被认为是前五个关键的数据中心市场。在非洲。DCByte分类进一步计划的105MW（DCByte）。计划中的项目包括非洲数据公司在肯尼亚、南非和尼日利亚的站点扩建。数量的数据中心12中心，该中心计划在非洲各地再开发10个数据中心。总的来说，南非似乎已经确保了作为非洲大陆数据中心之都的地位。事实上，南非很快就会拥有非洲最大的数据中心，该中心正由Vantage数据中心分阶段开发。第一个16兆瓦的阶段预计将在今年晚些时候上线。展望未来,我们希望看到一个这些国家作为非洲的关键枢纽地点，主要是因为其经济潜力。与世界其他地区一样，在非洲，数据中心作为一种可供选择的（和有吸引力的）开发资产，在开发商和投资者中正获得越来越多的关注。这一点可以从以下方面得到证明摩洛哥8尼日利亚埃及11由于公共部门、金融科技和医疗保健领域的专业人士对连接性的需求刺激了整个数据中心的需求。发展中国家的金融和商业服务部门，以及其他一些国家和地区的金融和商业服务部门。事实上，金融和商业服务，以及运输、仓储、信息和通信服务行业预计将增加近1100万新到本十年末，非洲各地的工作机会将增加（牛津经济学）。整个大陆生活174兆瓦的发电能力一个一个g操作系统d- c一个alabar肯尼亚除了零售业，工业部门显示出一些前景，工业活动增加，全国各地的工业园区也在增长。17来源:DCByte南非16 4非洲报告2022/23 M R K E T I N S G H T提高能力是打开非洲住房市场的关键 整个大陆,住宅市场在两年半的时间里，他一直处于悬浮状态。随着经济慢慢恢复活力，国际旅行随着就业水平的恢复，外籍人士和游客正在返回，这促进了需求和住宅部门的表现。事实上，在拉各斯，租金目前比2019年高出22%，而开普敦（13%）和内罗毕（5%）也在同一时期出现了增长。由于许多城市的住房需求开始从市中心转移到郊区，主要是出于负担能力的考虑，但也由于室内和室外空间的相对增加，这些强劲的增长可能会受到遏制。随着通货膨胀率的持续上升，预计负担能力将成为更加突出的焦点，特别是在实际家庭收入继续被侵蚀的情况下。 5非洲报告2022/23历史上，住房负担能力的挑战通常是在政府层面通过各种补贴来解决的，在目前创纪录的通货膨胀环境下，非洲大陆的当局正在迅速动员起来，以避免任何成本的增加。生活的紧急情况。例如，埃及政府已经通过降低土地购置成本来干预住宅市场，而其他政府则试图通过对建筑成本的退税来鼓励开发更多的可负担住房。在其他地方，挑战更大。在非洲大陆的许多市场上，对住宅房地产的需求历来都是由容易获得的资金所推动的。获得廉价的债务融资，但不断上升的贷款利率正迅速成为许多购房者的绊脚石。例如，在尼日利亚，抵押贷款利率为超过20%，使其远远超出了普通买家的承受范围，最近的交易主要与现金充足的侨民有关。南非在2020年享受了交易活动的繁荣，因为由于普遍的低利率，获得债务融资是可以承受的，但随着贷款利率的上升，高涨的销售活动正在迅速放缓。开发商认识到了挑战的规模，非洲大陆已经出现了各种各样的住宅。为解决非洲的可负担住房需求，正在推出的房地产类型。共同生活和全装修公寓已迅速成为主流，并被证明在当地人和回国的单身侨民中很受欢迎。开发商认识到挑战的规模，大陆已经看到各种类型的住宅物业被提出来。 6非洲的一个报告 2 0 2 2 / 2 3 C O R U N T Y F O C U S我一个L G E R由于该国的核心经济支柱--石油和天然气行业经历了投资和创造就业率的上升，对办公室的需求增长迫在眉睫。Lifestyle Mall为其增加了25,000平方米的零售空间。阿尔及利亚的零售股票房地产市场在等待海外需求的回归办公室需求有望恢复过去两年中，工业租金下降了45%。办公室的需求将反弹在阿尔及尔，专门建造的办公室数量相对较少。中央商务区的写字楼是由本地开发商建造的建筑组成，其中包括小楼板和很少或没有停车场。城市周边地区（如Bab Ezzouar）新增加的供应量大多是由企业用户开发的，其中一些是国际用户，他们中的许多人获得了税收减免，以鼓励业主自用。这些建筑往往比城市的其他地方质量更高，因为它们是按照国际规格建造的。不足为奇的是，这些建筑在大流行之后，在国际住户中的受欢迎程度比CBD的同类建筑要好。尽管如此，我们相信，随着石油和天然气行业的复苏，带来大量支持性的国际企业和工人的涌入，租赁市场正处于需求回升的边缘。零售仍有弹性在过去的十年中，阿尔及利亚的零售业得到了显著的发展，虽然它受到了尽管有冠状病毒大流行和最近的经济逆风，但该部门总体上是活跃的，而且写字楼租赁市场正处于需求复苏的风口浪尖。我们的乐观预期得到了家乐福在2020年扩张的支持，使这家超市巨头在两个地点所占的总零售面积达到10,500平方米。此外，2021年在切拉加增加了25,000平方米的Lifestyle购物中心，该购物中心迅速被租出，容纳了Zara、Mango和Massimo Dutti等品牌。房地产市场是严重的供应受到 C O V I D - 1 9几年来，住宅价值一直处于下降状态。大流行病、第纳尔的贬值和购买力的普遍下降使住宅市场更加萎靡不振。由于阿尔及利亚的边境对国际游客有效关闭了两年，对市场的信心减弱，交易量滑落到接近历史最低水平。 每月租金(psm)美元办事处零售工业住宅(RHS) *353014,00012,00025201510,0008,0006,00010504,0002,0000201720182019202020212022资料来源:EMC,骑士弗兰克*四居室房屋的平均每月黄金租赁率2022年收益率(%)10%办公室9%零售13%工业8%住宅来源:EMC,莱坊7非洲的一个报告 2 0 2 2 / 2 3事实上，销售价格和租赁价格都普遍下降了10%-20%。此外，在大流行期间，有大量的外籍人士外流。这个群体是豪宅需求的主要驱动力，在他们缺席的情况下，高端市场一直特别低迷。我们预计，随着石油和天然气的发展，这种情况将开始逆转。创造就业机会的速度加快，外籍人士开始返回阿尔及利亚。目前，住房领域的承包商和开发公司仍在努力寻找自己的位置。反映出该行业所遭受的痛苦的是，自该大流行病开始以来，已经失去了大约15万个工作岗位（阿尔及利亚承包商协会）。新法律促进工业活动以前，如果没有阿尔及利亚当地的合作伙伴，没有控股（多数）股份，企业就不能在阿尔及利亚经营，这一直是外来投资的主要抑制因素。也就是说，2020年《金融法》带来的改革，取消了禁止用阿尔及利亚以外的资金为项目融资的规定，以及49/51《多数股权法》现在已经通过，旨在鼓励外国投资，这已经转化为上升的需求，特别是对工业设施和资产的需求。值得注意的是，2020年金融法不适用于某些部门，包括石油和天然气、采矿和制药。发现完整的报告 资产类别看增加发展资金，通过公民企业家发展机构以及《部门产权法》的规定，鼓励开发联排别墅和公寓。建筑物。尽管这样，住宅销售市场仍然疲软，进一步的供应可能会推迟任何恢复增长，特别是没有证据表明购房需求即将反弹的情况下。8非洲的一个报告 2 0 2 2 / 2 3 C O R U N T Y F O C U SB O T S W N除了写字楼市场之外，其他所有的房地产行业都在大流行之后慢慢找到了自己的位置。有弹性的零售在过去的两年里，零售业的租金只下降了4%，这主要是由于