2023Q1 美国书写楼空置率报告

OfficeOutlook 占领者和投资者的谨慎态度推动了办公室基本面的持续疲软 执行摘要 经济 第一季度，企业削减成本的努力仍在继续，包括裁员和减少办公室投资组合，科技公司在经历了一段长期增长之后正在削减。银行倒闭引发了对资本可用性和信贷紧缩。 Leasing 第一季度美国写字楼租赁量下降了10.7%，这是连续第三个季度需求放缓。尽管季度下降，但2022年上半年的强劲活动足以使全国12个月的交易量保持2%的增长。 净吸收 尽管入住率损失继续增加，但影响主要体现在较旧的商品资产中。自2015年以来建造的办公室的净吸收量增加了660万s. f.，使累计收益超过1亿s. f.。自大流行开始以来。 空缺 空置率在第一季度增加了49个基点，达到创纪录的20.1％。第一季度新增转租总额为1510万s. f.，接近10％季度环比增长。转租空置占办公室总库存的3%。 出租率 尽管潜在的市场基本面面临挑战，但全国要价租金继续增长，第一季度达到38.96美元/ s. f.，自第四季度以来增长了0.3%。在许多市场中，高质量A类和Trophy空间的供需动态截然不同。 Development 在动荡的情况下，建筑承受着越来越大的压力，办公领域几乎停止了。第一季度交付了约890万平方英尺的新空间，略高于200万平方英尺。破土动工。 在充满挑战的经济环境中，企业占用者和投资者都继续对其办公室投资组合保持高度谨慎，推动第一季度办公室基本面持续疲软。 在今年的前几个月，公司继续转向防御性姿态，为可能的经济放缓做准备，许多集团宣布裁员，很大一部分办公室租户通过转租增加来削减投资组合。3月，硅谷银行，签名银行和瑞士信贷的倒闭给市场带来了新的波动，这直接影响了融资受到威胁的客户租户，以及越来越广泛的担忧，即办公室价值的下降在过去的一年中，这将给拥有大量商业房地产风险的银行带来进一步的信贷挑战。 转变并增加了不确定性- 3月初，市场预测到夏末将进一步加息，这将让位于秋季的降息。投资者现在预计利率将在未来两个月内达到峰值，并在今年下半年开始认真下降。过去的加息周期表现为短暂的平稳期和相对较快的利率宽松期：20世纪80年代以来，加息周期平均为21个月，16个月后，剔除1994年的升息，利率已经恢复到之前的水平。 对于办公室占用者和投资者而言，利率达到峰值并最终放松将是一个可喜的发展。融资成本的增加以及对资产和实体价值的影响刺激了办公室租户的防御活动，例如增加转租和裁员公告。U.S.总部位于美国的公司宣布，到2023年为止，平均每月裁员超过100, 000人，远远超过第四季度的峰值72, 000人。虽然公告引起了公众的关注，但劳动力市场仍接近历史峰值-劳工统计局记录的裁员人数在2023年初有所增加，但到1月份仍低于2019年的平均水平，失业率为3.5%，与大流行前的低点相同。 在银行违约之前，经济形势一片光明。虽然通胀仍处于高位，年增长率仍比美联储目标高出几个数量级，但截至3月，同比通胀已从2022年6月的峰值水平下降了400多个基点，通胀的驱动因素正在明显减弱。供应链压力有所缓解，美国最大港口洛杉矶港/长滩的积压自2022年下半年以来下降了90%以上，集装箱运输价格从峰值水平下降了80%以上；财政刺激浪潮正在被消化，联邦政府支出在12个月的基础上滚动下降了10%；消费者的实力正在减弱，实际商业部门工资自2020年第四季度达到峰值以来下降4.3%，个人储蓄率降至大金融危机以来的最低水平。为了对抗通胀，美联储部署了40多年来最激进的加息措施，3月份加息25个基点，反映了自2022年3月以来的第九次加息，政策利率累计上调450个基点。鉴于金融体系的困境，人们对未来加息的预期是。 包括金融，信息和专业服务在内的办公室使用部门的劳动力市场疲软速度略快：在过去的12个月中，办公室使用部门的职位空缺和招聘量均下降得更快，而这些群体的裁员数量增长是其他行业的两倍。在使用办公室的行业中，技术等资本推动的行业的影响更加明显，在美国公开裁员公告中，技术行业占60%以上。S.过去六个月的公司。 在这种防御背景下，美国S.租赁量下降至3850万。F.，连续第三个季度放缓，较2020年第四季度下降9.8%。尽管有所下降，但自2022年上半年以来的强劲活动足以使全国12个月的成交量继续上涨2%。创纪录的租约到期量在一定程度上提振了这一活动，估计有4亿美元。F.2022年全国到期的租约。2023年的到期量将适度放缓，但未来三年仍将保持高位，大约三分之一的租赁空间将在2023年至2026年之间到期。 虽然控制通胀的努力和最近金融市场的混乱已经解除了一些美国S.写字楼市场在大流行后的复苏中，周期性的逆风掩盖了持续积极的长期增长故事，或者至少缓解了自2020年以来阻碍写字楼增长的重大逆风。随着劳动力市场疲软，公司重新关注效率和生产力，美国主要地区的复工工作继续逐步取得进展S.市场。在2022年的最后几个月，随着一些势头渗透到2023年，包括技术、媒体、金融和专业服务在内的关键行业的一波主要雇主宣布取消远程工作政策或增加混合工人的频率。虽然这些公告中有许多在3月和4月生效，但已经对国家办公室的出勤产生了影响。远程职位的职位发布在第一季度也继续下降：1月份，远程职位在LiedI上的新职位发布中占12.5％，在2022年2月达到20.6％的峰值之后。衡量主要城市每周办公室出勤率的Kastle工作场所入住率指数在3月初达到了50.1%的大流行后新高，并报告称在此期间达到了58.8%。纽约房地产委员会发布了一项关于工作场所入住率的新研究，该研究表明，这些水平甚至可能通过忽略跟踪市场中最大房东的一些关键资产而低估了实际出勤率-他们发现，甚至没有考虑到工作日出勤率的差异，2022年，曼哈顿的平均出勤率超过了2019年水平的60%，A级市场的出勤率更高，达到66%。劳工统计局的新数据还表明，远程工作可能被一些指标夸大了：根据2022年第三季度的商业调查结果，超过1500万工人受雇于从混合工作环境转向主要在现场工作的机构。 5|美国办公室展望|Q12023 虽然疲软的劳动力市场可能为制定更严格的重返办公室准则提供了更多的掩护，但雇主正在利用这种杠杆作用来应对被视为生产力，保留，创新和协作不断恶化的情况。Meta首席执行官马克·扎克伯格（Mar Zcerberg）最近在一份备忘录中成为头条新闻，该备忘录表明，以远程身份加入的员工，特别是年轻的员工，其绩效低于员工在办公室开始工作的同龄人。越来越多的证据表明，员工留任的影响不仅仅是劳动力市场紧张的影响：自2018年以来，在雇主工作超过10年的员工比例从30多岁的员工的18.9%下降到15.2%，40多岁的员工从38.6%下降到35.7%，导致办公室使用部门的员工任期中位数下降了7%。随着远程工作在办公市场的影响力开始减弱。 租户继续积极削减办公室投资组合，同时略微削减员工，一些办公室租户发现自己空间短缺的可能性正在增加。在某种程度上，公司将有能力通过优化工作场所战略和建立酒店或办公桌共享来限制空间需求，以最大限度地提高空间效率，许多公司目前正在推行这些计划，但是，在实施这些政策时，可以节省多少空间以及权衡员工体验和办公室出勤的好处是有限的，这在历史上限制了它们的使用。近年来持续的劳动力短缺与典型的办公室租户的租金义务仅占员工工资成本的10％- 15％这一事实相结合，许多公司可能被迫继续投资于优质办公空间并抵制员工以促进招聘和保留。 创新和生产力 正在发行的专利数量显着放缓120, 000 第一季度的租赁下降继续主要由三个因素驱动：关键增长行业的调整，大规模活动的延迟以及由于租户谨慎行事而减少的新需求。在大流行之后一直在推动办公需求增长的行业，主要是技术行业，受到了资本限制和估值变化的更大影响，并以更大的停顿来应对新的要求。随着Big Tech在过去六个月中回溯了快速扩张的办公室投资组合，尽管几乎所有行业的租赁速度都在放缓，但金融业已增长至七年来首次占租赁量的最大份额。一组周期性较小的私营行业一直是亮点：法律服务，国防，教育，能源和公用事业以及食品和饮料公司在第一季度的租赁空间比2022年的季度平均水平高出13.1％，但这些行业反映了超过20％全国办公需求。租赁量也因大规模活动的普遍延迟而受到拖累：交易超过100,000秒。F.制作。 上升670万s。F.，仅占总租赁的17.4%，反映了该细分市场有史以来最小的交易量份额。虽然大规模租赁确实超过了大流行期间记录的最低季度水平，但这种放缓仍然代表着1130万s的赤字。F.在典型的大流行前季度将发生的大型租赁，占当前租赁量与2019年水平之间的大部分差距。正在签署的租约的概况并没有发生重大变化-租户继续以不成比例的速度瞄准高端和较新的空间-但新建筑供应的减少开始给较新产品的租赁份额带来下行压力。转租连续第三个季度继续占总租赁活动的10%左右，直接租赁和转租的平均期限都在小幅增加。虽然租赁活动近10%的下降是自2020年上半年以来最大的下降，但第一季度的水平比疫情爆发时经历的低谷高出近40%，当时只有2790万。F.租赁的执行时间为2020年第二季度。 自大流行开始以来的季度总数，环比增长近10%。转租空置率继续攀升，并达到创纪录的水平，增加了550万。F.到1.422亿s。F.，反映了全国库存的3%，但随着市场上的租户越来越多地将转租房源作为节省成本和预建空间的目标，整体转租空置率的净变化正在逐渐减少，从660万的水平下降。F.2022年第四季度的增长和1030万。F.增加上一季度。科技行业仍然是最近转租增加的主要原因，但第一季度新上市的产品多样化，来自科技的新增加份额在2022年第四季度达到47%后下降至32%。在大流行恢复期间，Meta Platforms以极快的速度扩大了员工人数和办公室投资组合，在通过转租减少空间方面特别活跃，又增加了180万s。F.一季度，占全国总量的10%以上。与大流行的前几个阶段相比，Meta和其他大型科技公司的转租增加了更多的质量和竞争空间，进入转租市场的剩余期限更长：从2020年到2021年，15%的转租房源在市场上放置了第一代空间，而在过去的六个月里，这一比例已经增长到28%。 大流行后的灵活性加速了有利于太阳带的就地移民趋势，在2020年和2021年期间，国内移民进入佛罗里达州、德克萨斯州、北卡罗来纳州和亚利桑那州的市场激增，企业从加州、纽约和芝加哥的门户市场稳定迁移的速度正在加速。在2022年下半年和2023年之前，这种势头已经消退，重返办公室的任务开始让人想起2020 -2021年出现的一些灵活性，增长市场的房价升值速度甚至快于全国平均水平，扼杀了一些移民驱动因素。与此同时，避免大规模办公交易限制了未来的搬迁公告，甚至推动了以前计划的一些倒退。尽管如此，精选公司仍在宣布搬迁，这通常是由于寻求降低业务成本和税收负担-在全国拥有5, 000多名员工的财富管理公司FisherIvestmets最近宣布将其总部从华盛顿州波特兰郊区迁至达拉斯郊区。 随着公司对租赁活动踩刹车，他们也在利用转租增加来削减成本并处置未充分利用的空间。第一季度的新增加总额为1510万s. f.，是最大的 按行业划分的转租 按主导行业划分的转租可用性季度变化30.0% 随着租赁继续放缓和转租增加，净吸收量连续第五个季度为负，达到1, 950万。F.的入住率损失，因为入住率损失在2021年第四季度短暂净吸收后继续加速。与2022年相比，当超过80%的入住率损失归因于转租空间时，第一季度超过70%的入住率损失发生在直接空间，而负转租吸收比去年的季度平均水平要慢，尽管增加了创纪录的数量。随着租户越来越意识到当今环境中的成本，以及越来越多的高质量转租空间和更长的剩余期限，这一趋势可能会持续到2023年。随着入住率损失的增加，全国空置率正在攀升，环比增加49个基点，达到创纪录的20.1%。尽管入住率损失仍在继续增长，但较新的办公产品的所有者并未感受到这