房地产行业9月观察：回归龙头

随着政策的集中释放，9月楼市下行幅度收窄。9月单月，销售金额/面积分别同比下降13.6%/10.1%，较上月改善2.8/2.0个百分点，整体表现有所改善。同时，前端数据如新开工面积，同比下降了14.6%，较8月有显著改善，改善幅度达到8.9个百分点，但以目前的拿地状况来看，新开工改善的持续性仍然不牢固。地产投资端则表现出进一步下行，同比下降11.3%，且降幅较8月走阔0.3个百分点，若结合竣工面积大幅度增长来看，反推地产投资中拿地的贡献有明显下降。 年初至今，统计局一直在进行统计口径的修订，以修订后的待售面积来看，未售现房增长明显，因该指标重要性程度增加，需要持续关注。我们不曾使用过待售面积这一指标，主要源自于该指标统计的是未售现房，但过往销售以期房为主，因此现房作为库存指标的参考意义并不大。当前，无论是因为需求减少带来的央国企现房压力、还是部分城市开始推行现房销售试点、还是因为担心交付以致于现房比例在增加，该指标的重要性程度都在增加。目前待售面积，也即未售现房，面积为6.5亿平方米，其中住宅为3.1亿平方米，且同比增长19.7%（9月单月有所下降），需要持续关注这一指标的变化。 价格信号在减弱，商品住宅成交均价自4月高点回落15.9%，较2022年同期上涨1.2%，稳定当前价格变得较为重要。引导价格稳定的预期是成交稳定的基础，以商品住宅来看，成交均价自4月高点的12468元/平方米回落至当前的10485元/平方米，回落幅度达到15.9%。相较于2022年同期，则成交均价上涨了1.2%，因此不考虑今年年初因为多因素叠加后的需求释放，当前均价表现基本平稳。但由于当前并不具备涨价的信号，在当前价格上进行平稳展望则变得较为重要。 近期市场对房企的违约担忧进一步升级，主要来自于海外评级机构对龙头房企的评级展望下调，且包含央国企，并向民企企业传导。 近期对房企违约的担忧进一步升级，部分民企也确实出现了新的违约风险事件，同时，海外评级机构也对龙头央国企的评级展望做了下调，结合目前A股上市的部分央国企正在进行股权再融资，因此，快速推进能够给市场更强的信心。继续推荐园区，回归龙头，中期继续推荐龙头保利发展，园区公司推荐中新集团、招商蛇口等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测