国际住房负担能力报告+2023年版

2023版 由城市改革研究所和前沿公共政策中心提出 城市改革研究所(URI)是501（c）（3）国家智囊团。URI专注于研究城市作为向上流动的产生者。 有关URI出版物和评论的全面集合，请访问urbanreforminstitute.org 公共政策前沿中心（FCPP）是一个独立的加拿大公共政策智囊团，总部位于加拿大西部，其使命是通过开展支持经济增长和机会的研究和教育来探索未来的选择。 我们的研究旨在分析时事和公共政策，并为良好的治理和改革制定有效和有意义的想法。我们为公众辩论提供了一个平台，并通过我们众多的出版物和活动与公众互动。 有关FCPP出版物和研究的全面收集，请访问fcpp.org 2：情况 6 3：2022年国际住房负担能力 4：负担不起的住房加剧了不平等14 5:Appendix-UrbanContainment16 ES-1Demographia住房负担能力评级1按国家划分的ES-2住房负担能力评级21人口统计学住房可负担性评级42各国住房负担能力评级73按可负担性排名的住房市场84按国家划分的所有住房市场19 1住房市场的可负担性52国际房价收入比63中等收入住房负担能力：澳大利亚94中等收入住房负担能力：加拿大105住房负担能力恶化：不列颠哥伦比亚省106住房负担能力恶化：大多伦多地区1071971-2022年住房负担能力范围：加拿大市场超过100万118中等负担能力比率：英格兰、威尔士和地区129住房负担能力：加利福尼亚州和美国1310住房负担能力范围：1969-2022年：美国市场超过1M1411住房在超额生活成本中所占的份额：美国市场1512城市围堵对土地价值的影响1713温哥华，多伦多和温尼伯：土地价格如何推动住房成本18 INTRODUCTION 城市改革研究所和公共政策前沿中心很高兴地介绍了2023年版的Demographia国际住房负担能力。本报告使用中位数倍数提供了2022年第三季度八个国家94个主要市场（大都市地区）的住房负担能力评级，该指数是与房价相关的收入衡量指标。 随着大流行和封锁持续到另一年，家庭从密集的城市社区转移到更大的家庭，通常在郊区和偏远地区有大院子(花园)。结果是在许多市场以前所未有的速度推高了价格。结果，许多低收入和中等收入家庭已经有了遭受住房通货膨胀最严重的后果将使他们的生活水平进一步提高下降。 住房负担能力在2022年总体上趋于稳定，尽管价格比泛民之前要高。在某些市场上有所改善。 由于远程工作的强劲增长(远程-work)whichisacceleratingthemovementtomoreaffordableplaces.Itwilllikelyalsohelpflatten甚至降低成本最高的住房市场的价格，因为其他家庭在其他地方寻求成本更低的住房。 作者Wendell Cox是城市改革研究所和前沿公共政策中心的高级研究员。 查尔斯·布莱恩President城市改革研究所。3900 EssexLane, Suite 1200休斯顿,得克萨斯州77027 彼得·霍尔President公共政策前沿中心203-2727PortageAvenue温尼伯，曼尼托巴省R3J0R2 执行摘要 住房的可负担性在很大程度上只取决于一件事，即政府对住宅用地供应的人为限制程度。 唐纳德·布拉什博士新西兰储备银行行长(1988-2002年)，导言，第四届年度人口统计学国际住房负担能力调查(2008年) Demographia International Housing Affordability rates middle income housing affordability in 94 majorhousing markets in eight countries: Australia, Canada, China, Ireland, New Zealand, Singapore, theUnited Kingdom and the United States. This edition covers the 评估住房负担能力：通常，住房负担能力是通过简单地比较房价来评估的。但是，如果不考虑收入，就不能确定住房负担能力。住房负担能力是房价与收入的关系。 Demographia International HousingAffordability uses the “中位数倍数” to ratemedian multiple (Table ES - 1). The medianmultiple is a price - to - income ratio, which isthe median house price divided by the grossmedian household income (pre - tax) 中等收入住房负担能力分为四类，从最负担得起（“负担得起”）到最不负担得起（严重负担不起）： 住房市场是大都市地区，也是劳动力市场。在一个运转良好的市场中，大部分中等收入家庭应该可以负担得起中等价格的房屋，就像几十年前的绝大多数情况一样。 进行住房负担能力比较，（1）在住房市场之间（例如阿德莱德和墨尔本之间的比较）或（2）在同一住房市场内的一段时间内（例如阿德莱德的十二年）。 表ES-2按国家总结了2022年的住房负担能力。 2022年国际住房负担能力：2022年的住房负担能力继续反映在大流行需求冲击期间发生的巨大价格上涨。此后发生了一些住房负担能力的改善，并且随着需求冲击有望被更正常的市场趋势所取代，可能会有更多的改善。 香港是最便宜的市场，中位数为18.8。悉尼的价格第二低，为13.3，温哥华为12.0，檀香山为11.8，圣何塞为11.5，洛杉矶11.3，奥克兰10.7，墨尔本为9.9，多伦多为9.5，圣地亚哥为9.4。最实惠的市场是匹兹堡，为3.1，其次是罗切斯特，为3.2，克利夫兰和圣路易斯，为3.5。 住房负担不起如何加剧不平等：人们普遍认为，住房负担能力的下降是对中产阶级的生存威胁。 在压力下：被挤压的中产阶级，经合组织发现中产阶级面临崛起生活成本和自有房价上涨是“中产阶级支出上升的主要驱动力”。 大都市地区（国家内部）之间的生活成本差异很大程度上是由住房负担能力差异引起的。此外，越来越多的研究表明困扰着许多国家的生育率下降与美国之间的密切联系-降低负担能力和生活成本危机。 此外，随着住房变得越来越负担不起，家庭迁移到更负担得起的市场。美国和加拿大住房市场(特别是加州市场，以及多伦多和温哥华)发生的大量净流动说明了这一点。 法国经济学家托马斯·皮凯蒂（Thomas Piketty）描述了世界范围内日益严重的财富不平等现象。西北大学的马修·罗格利（Matthew Rognlie）表明，这种不平等现象的大部分可以追溯到房价的迅速上涨，这导致住房负担能力的恶化。 这并不奇怪，因为世界各地土地使用监管的主要形式已经成为城市遏制，这严重限制了城市外围的住房建设，这与住房负担能力的物质恶化和生活成本危机的恶化有关。 在土地使用政策导致住房负担能力恶化的情况下，由此导致的不平等加剧可以被视为公共政策的结果。解决住房负担能力问题需要进行改革，以在高度监管的市场中恢复土地的竞争性市场，并避免在竞争性土地市场继续存在的情况下恶化负担能力的土地使用政策。 Rognlie建议，“打击住房财富日益增长的作用的自然第一步将是重新审视这些规定，扩大住房供应。“3 DEMOGRAPHIA INTERNATIONAL HOUSINGAFFORDABILITY: 2023 Edition ...鼓励拥有财产的民主...并使...中低收入群体的公民拥有自己的房屋 -新加坡房屋及发展局1964年年报 Demographia International Housing Affordability4 rates middle - income housing affordability in 94 majorhousing markets5 in eight nations: Australia, Canada, China, Ireland, New Zealand, Singapore, the UnitedStates. This 2023 edition rates housing a 2022年第三季度(9月季度)的能力。这是该系列的第19版。2016版在国际货币基金全球住房观察时事通讯中有特色。 1：评估住房的经济性 有时，住房负担能力只是通过比较房价来评估的。但是，如果不考虑收入，就无法评估住房负担能力。住房负担能力是房价与收入的关系。 Demographia International HousingAffordability uses the “中位数倍数” to ratemedian multiple. The median multiple is a price- to - income ratio of the median house pricedivided 按家庭总收入中位数计算。价格收入比已被广泛使用，例如世界银行，6联合国，国际合作与发展组织（OECD），哈佛大学住房研究联合中心等。中位数价格和收入措施 更好地反映对中等收入和低收入家庭的经济影响，而不是到平均值，由于包括最高收入和价格，平均值向上倾斜。7 中等收入住房负担能力分为四类，从最负担得起的(“负担得起的”)到最不负担得起的(严重负担不起的)，如表1 (上文)所示。 住房负担能力的地理学 大多数国际住房负担能力比较都是在国家一级进行的。然而，这些高水平的住房负担能力措施忽略了同一国家住房市场之间住房负担能力的巨大差异。出于这个原因，Demographia专注于国家内部的住房市场层面。住房市场本质上是劳动力市场（也是大都市地区）。 进行了住房负担能力比较， (1)在住房市场之间(如阿德莱德和墨尔本之间的比较)或(2)随着时间的推移，在同一住房市场内(如在阿德莱德的几年之间)。 与此同时，住房市场内的住房负担能力往往存在很大差异，中位数倍数较高 在人口密度较高的城市核心地区,这一数据在2021年纽约和旧金山市场的数据中得到了说明(图1) 9. 2：情况 大流行造成了需求冲击，导致住房负担能力迅速和前所未有的恶化。美国联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)首席经济学家萨姆·哈特认为，“新冠肺炎大流行的影响”是“不同寻常的，因为它刺激了住房需求，因为高收入家庭能够在家工作想要更多的空间，并愿意住得离办公室更远。" 然而，住房负担能力最近总体趋于稳定，尽管水平高于大流行前。在一些市场，情况有所改善。这是当需求冲击过去时预期的市场行为类型。经济学家发现，受到更严格监管的房地产市场的房价往往波动更大，10房价跌幅最大的是受到最严格监管的市场。 在运作良好的市场中，中等收入家庭应该可以负担得起中等价格的房屋，因为在实行更严格的土地使用政策之前，尤其是在城市集装箱运输之前，几乎所有市场都是如此。到1970年代，只有少数市场采用了此类政策，还有更多市场要遵循（请参阅附录：城市遏制）。直到1990年左右，澳大利亚，加拿大，爱尔兰，新西兰，英国和美国的全国价格与收入比率都是“负担得起的”，为3.0或更低（图2）。 3：2022年国际住房经济性 在大流行需求冲击大幅增加之后，2022年的住房负担能力在2021年也遵循了类似的模式。 2022年，94个主要市场中没有一个是负担得起的。这是19年来第一次Demographia国际住房负担能力系列认为，还没有一个负担得起的市场。相比之下，2019年有10个负担得起的市场，占主要市场的11%。2011年，25%的主要市场是负担得起的。严重负担不起的市场大幅增加，包括2022年94个主要市场中的52个(55%)。相比之下，2011年为3