政策研究工作报告10450拖ard M矿石ν国内外美联社p罗奇双环侯唱负担能力Ev f id ence罗巴基斯坦凯瑟琳•林奇Ashna辛格燕f .张Urb an， 灾害风险管理， R 弹性和土地全球实践2023年5月 政策研究工作论文10450文摘无法获得体面的住所是有害的对 P EOP LE 生活、福祉和 P 产品的影响，以及更广泛的经济。鉴于在全球范围内，住房负担能力正在增加我积极地在P ublic话语中占据中心位置。然而，这里的 t 是关于住房负担能力的定义几乎没有一致意见以及如何衡量它。论文借鉴了学术观点ERAT u re 和教训 f rom 政府住房 p rograms 到评估常规措施如何区分按收入部门划分的负担能力，家庭补偿 o-任期和任期。以 m 矿石计算为目标衡量家庭住房的负担能力和汇总列夫埃尔斯，论文建议 m 结束 s 测试 （i） ap 渐进式住房 支出到收入 大鼠 io， 卡利 -按收入部门分列，以及 （ii） 经修改的剩余使用家庭支出终止而不是收入以及简化的预算ST和ARD Fornon-hous-费用。后者的适用性 m et hod ology 在巴基斯坦城市凸显被严重低估使用传统AP P蟑螂的住房负担不起，特别是针对低收入群体。莫罗夫·案例研究表明，常规的AP P蟑螂可负担性的衡量可能无法充分提高不同收入阶层的负担能力差异和家庭的组成部分。城市风险管理、复原力和土地全球实践。它是更大的艺术世界银行承诺开放其研究成果，为发展做出贡献阿鲁和西奥尔德 .Poli cy Research Working Pap ers也被安排在网络上 http ：//www.worldbank.org/p rwp 上。eAu T hors可以通过Cly nch@ W Orld B Ank. org联系。e 政策研究工作文件系列传播正在进行的工作的结果，以鼓励交流关于发展的意见问题。该系列的目标是快速获得调查结果，即使演示文稿没有完全完善。e论文带有作者的姓名，并应相应地引用。本文所表达的发现、解释和结论完全是那些的作者。不一定代表国际复兴开发银行/世界银行和其附属组织，或世界银行执行董事或其所代表的政府的附属组织。研究产生的支持团队 向一个更微妙的方法来测量住房负担能力证据来自巴基斯坦凯瑟琳·林奇，世界银行高级城市专家1Ashna辛格房地产顾问燕f·张,高级城市专家,世界银行附件1：剩余支出法在巴基斯坦城市的应用玛丽亚卡齐,研究分析师,世界银行学历Rajashekar、顾问凝胶:G51、机N25 O18,一下R21 R31, R32, R38关键词：住房，经济适用房，住房融资，住房抵押贷款，住房补贴1 作者感谢Sameh Wahba，Judy Baker对本文早期版本的评论，迪恩·西拉、西蒙·沃利、道·哈里森、玛雅·霍克·斯密特、加扎拉·曼苏里、桑迪普·辛格和丹妮拉·贝尔。都错误和遗漏是我们自己的，本文中表达的发现、解释和结论不是必须代表国际复兴开发银行/世界银行及其附属组织，或世界银行执行董事或其所代表的政府。 1。介绍买不起像样的住房对人们的生活、福祉和生产力和更广泛的经济。在1970年代和1980年代，住房负担不起被认为是低收入群体的问题;今天，它涵盖了许多中等收入家庭世界城市。发达经济体和发展中经济体都试图阻止经济增长收入水平和房价之间的差异影响有限。根据麦肯锡全球研究所，经济适用房缺口为每年6500亿美元，到2025年将影响16亿人(Garemo et al . 2014年)。鉴于这一问题在全球范围内的普遍性，住房负担能力日益成为公共话语——面向政策制定者、政治家、学者、行业专业人士和社区。然而，对于负担能力意味着什么，如何衡量它，以及是否住房负担能力的传统衡量标准充分反映了现实。定义不清且不明确可衡量的负担能力问题可能导致不适当的政策反应，这些反应可能很少或根本没有对改善住房问题的影响，甚至可能加剧这些问题。住房负担能力问题对世界银行和其他发展特别重要机构。可持续发展目标11要求到2030年为所有人提供负担得起的住房，但没有提供可负担性的定义。对于什么是“负担得起的”也缺乏明确或一致意见房子“是什么，以及应该如何为底层40%的人定义”住房负担能力”收入分配秩序。传统做法是对所有收入使用标准化的住房负担能力衡量标准细分（例如，30%的住房支出与收入之比）。虽然这可能是一个粗略的措施为了计算负担能力，它并不总是准确反映家庭的预算现实，特别是为穷人。这种常规措施无法按收入区分负担能力水平细分市场或家庭构成或保有权——这些都是决定家庭实际上有能力分配住房 - 可能导致高估负担能力对某些人来说是挑战，对另一些人来说是低估的。在总体层面准确衡量住房负担能力对于为政策设计提供信息是必要的。例如，有多少人口住房成本负担过重？哪些子组？哪任期类型？哪些城市或子市场面临负担能力危机？什么是真正的住房赤字按收入部门或子组别？同样，准确衡量住房负担能力家庭层面对于告知程序设计也是必要的：特定家庭可以支付多少费用住房不影响其他基本需求？其中有哪些住房选择住房预算，差距在哪里？家庭需要多少补贴和补贴类型轻松支付住房吗?本文回顾了住房的普遍假设、标准和措施可负担性，并提出调整它们以提高准确性和可扩展性的方法，特别是在发展中国家低收入家庭的背景下。修改后的测量然后将方法应用于巴基斯坦城市作为示范案例，得出的结论是住房该细分市场的常规措施严重低估了负担能力，尤其是最低收入群体，并没有充分揭示不同人群在负担能力方面的差异收入部门、家庭构成和保有权类型。2 2。负担能力的概念2.1住房负担能力是什么?“可负担性”一词的宽松性使得从政策角度解决这一问题非常具有挑战性。根据Gabriel等人（2005年），住房负担能力作为一个政策问题的出现源于事实上，越来越多的人面临高昂的住房成本，但也因为政府和利益集团喜欢建筑业和扶贫倡导者将这个问题——其原因和解决方案——概念化了。不同的方式。例如，建筑业经常将住房负担不起归因于高住房官僚监管和税收造成的成本，而穷人的倡导者则指责缺乏政府对公共住房的投资。住房负担能力的争议性质也很明显从关于如何衡量它的讨论中，因为这直接构成了提出的政策解决方案。如因此，“住房负担能力永远无法在任何客观意义上定义;它将始终受制于重新解释和批判性分析。（加布里埃尔等人，2005年）根据Quigley和Rafael（2004）的说法，住房负担能力作为一个单一的术语混合在一起不同的问题，包括房价和质量的分布、收入水平、家庭借贷能力、公共政策、住房供应和家庭住房消费选择。“这各种问题的混合在解释住房负担能力的基本事实时也带来了困难。更一般地说，对住房负担能力的理解在过去几十年中已经从纯粹的经济概念，包括更广泛的社会、空间和环境维度（埃泽尼亚和霍斯卡拉 2019 年）。关于这个话题的辩论已经超越了单纯的住房成本和家庭收入是其主要决定因素，包括生活成本，生活质量问题，地点选择，住房质量、获得公共服务和基础设施的机会以及更广泛的住房市场动态，包括融资渠道。最广泛接受的住房负担能力定义之一如下：“负担能力是关注以以下价格或租金获得某些给定标准的住房（或不同的标准）在某些第三方（通常是政府）眼中，不会对某些第三方（通常是政府）施加不合理的负担家庭收入“（麦克伦南和威廉姆斯，1990年）。在大多数政策和学术界都很常见定义是对住房解决方案的充分性和用户的能力的考虑工资。一些例子2 包括:“与收入有关的合理住房成本的概念：即留下的住房成本有足够收入满足其他基本需求的家庭，如食物、衣服、交通、医疗和教育“（澳大利亚。《1991年国家住房战略》）。“答案是，任何租金都是负担得起的，这给消费者留下了社交支付租金后住房和非住房消费的可接受标准“（汉考克1993).“据说一个家庭有住房负担能力问题，在这个词的大多数表述中，当它支付超过一定比例的收入以获得适当和适当的收入时住房”(Hulchanski 1995)。2 引自Robinson， Scobie and Hallinan （2006）。3 “向那些没有特殊条件的人提供物质上适当的住房政府的干预或住房提供者的特殊安排，负担不起这种住房的租金或抵押贷款付款“（1997年）。“负担能力的定义集中于住房支出与住房支出之间的关系。家庭收入，并根据该收入确定住房的标准负担不起“（弗里曼，卓别林和怀特黑德1997）。“'住房负担能力'是指家庭支付住房费用的能力，而保持满足其他基本生活费用的能力“（Burke and Ralston 2004）。“负担能力不仅仅是住房成本和收入水平的问题;这是关于人的能力获得住房并留在其中“（新西兰住房公司，2005年）。2.2住房负担能力为什么重要?住房负担能力不仅对一个人获得体面住房的能力产生影响，而且对为了人类的基本发展。它在国家和地方经济的健康方面发挥着重要作用。获得负担得起的优质住房的社会和经济效益是有据可查的（Rohe和林德布拉德 2013;赫伯特和贝尔斯基2006;罗赫和韩2012;罗西-汉斯伯格等人，2010年;罗西-汉斯贝格和萨特 2012;纽曼和霍卢普卡 2014;NAHB 2009;沃德里普等人，2011 年）。正如Yates等人（2007年）和Gabriel等人（2005年）所述，住房负担能力会影响经济就其稳定性、效率和公平性而言。首先，它与一个国家的宏观经济密切相关，以及全球经济，这在2008年全球金融危机期间表现得尤为明显。二、差分地区之间的住房负担能力会影响劳动力市场的效率，人们不得不选择住在就业前景良好但住房负担不起的地区，以及价格便宜的地区住房但就业前景疲软。第三，它可以显着影响财富分配家庭层面。高昂的住房成本可能导致储蓄减少，同时导致过度债务增加金融风险。缺乏住房负担能力是经济较弱和较脆弱群体的重大问题社会各阶层：穷人、老年人、单亲父母和有特殊需要的人。住房成本高通常要求他们在住房消费和非住房需求之间做出权衡。为有些人，这可能意味着必须放弃安全社区的“体面”住房以支付食物，学校教育和医疗保健。对于其他人来说，这可能意味着生活在过度拥挤或不卫生的条件下更接近工作，甚至可能无家可归。在许多发展中国家和城市，住房和城市规划法规过时或无法执行，缺乏住房负担能力是导致住房负担能力激增的主要原因贫民窟和非正规性以及城市扩张。不同收入群体在能力方面的高度差距获得住房有助于形成“有”和“没有”社区，具有影响关于就业机会、增长潜力、教育、健康、社会安全网和安全。一般而言，贫困家庭集中在没有增长前景的地区，加剧了他们的状况。通过进一步孤立、边缘化、排斥以及犯罪和反社会的增加而出现的情况行为。通过降低当地消费能力和阻止投资，这些社区最终会成为枯萎地区，具有严重的长期后果（Stegman 1998;加布里埃尔等人，2005年）。4 2.3什么是保障性住房?在过去的几十年里，“经济适用房”一词在全球范围内获得了广泛的关注，但有没有单一的定义它的含义。在许多发展中国家，“经济适用房”是一种住房产品——一个名词，而不是一个形容词，用来定义与特定住房的关系家庭预算。在一些国家，它被用来描述价格较低、基于市场（无补贴）的由私营部门开发的住房，而在另一些部门则被取代或类似于私营部门补贴社会住房或公共住房。社会住房的定义也大不相同国家：在某些地方，可以合理地假设所有社会住房都是“负担得起的”，并且所有经济适用房是“社会性的”，而在另一些国家，情况并非如此（Garg 和 Singh，2022 年）。虽然没有具体的文献支持这一说法，但“经济适用房”一词的使用似乎在私营部门参与生产住房的情况下更为普遍（通过公私合营或全私合营），以及需要明确区分此类传统公共资助住房的住房被大多数人认为质量较低。是的也许旨在作为用于补贴住房，如“公共”、“社会”或“低成本”住房。正如经济适用房的含义因国家而异一样，其目标市场也是如此。直观人们可以想象这个词意味着中低收入和中低收入者负担得起的住房组(即。,这些在30th到60th收入分配的百分位数）。然而，实际上，它反而是广泛，涵