上海创意办公空间市场简报

savills.com.cn/research 01 市场简报 创意办公空间2012年9月Savills Research Shanghai市场简述当高层写字楼占据上海写字楼存量的大多数时，近年来日益流入上海的大量创意型公司正对适合他们的办公区域产生越来越多的需求。市内的创意办公区域多为1960年前建筑，从后现代感的改造仓库到小型的环保写字楼，各赋特色。对于从事创意产业的企业来说，一个独具特色的办公场所无疑为其自身营造良好的形象和品牌认知度。除去审美感的考虑，在创意园区内设置办公场所还将带来高层写字楼所没有的优势。尽管交通相对不便且便利设施较少，园区租金却大多低廉。同上海的优质写字楼相比，创意园区目前的租金要低40%，比浦西市区的项目更是少了近45%，而这些项目恰巧与大多数的创意园区位于同一区域。上海文化创意产业在近年来蓬勃发展。根据市政府数据显示，创意产业附加值从2004年的493亿元增长至2011年的1,923亿元，占上海全市生产总值的比重也从04年5.8%上涨至10.2%。上海已拥有114家市级文化创意产业园区，覆盖面积约165万平方米，约8,200家企业和超过155,000的员工入驻其中，同时吸引超过人民币1,000亿元的投资。创意办公室种类这一相对新兴的市场可被分为两类：创意园区和公用设施 创意园区-出于城市保护旧工业建筑的考虑，部分创意园区建立在从前的工厂厂房或是仓库。通常规模较小，吸引的多是室内设计或是工业、服装设计、广告、建筑、品牌营销、市场、游戏开发和新媒体等的中型公司。 公用设施-这类办公室通常包括一个共用的工作环境及各自独立的工作区。虽然设施可能从表面上看与传统商务中心类似，其实并不只为一家企业所使用。共用办公室的使用者往往是在家工作者、独立承包商以及出差频繁人士，工作相对独立性较强。同时提供的服务还包括双语接待，传真及复印，全天安保以及每日清洁。区域分布约莫20%以上的项目位于郊区，市区内的高品质创意办公供应仍占多数，尤其是在徐汇、长宁、虹口和静安区。典型租期和起租条件鉴于物业往往较为陈旧，创意办公室的租金和起租条件与高层写创意园区:智造局Creative park: Bridge 8 2012年9月savills.com.cn/research 02 市场简报 | 上海创意写字楼字楼不同。其中主要区别在于，由于公司注册问题的存在，这类办公场所并不适合建立企业代表处。最大可租面积在1,000平方米左右，租期最少一年（常规租期多为2到3年）。由于多数租用创意办公室的是中小型企业，租期中断，扩租或优先拒绝权会比较困难。展望创意办公园区作为上海写字楼市场的又一新兴发展的分支，供应有限且需求强劲。而同时在中国将国内企业认作新增长源的大背景下，创意产业显然会继续得到长足发展，从而对此类办公区域产生更多的需求。由于创意园区通常建于改造项目的特性，上海的未来供应将极为有限。而目前的租金却又低于更大体量的高层写字楼，可以预计其未来的市场十分向好。地图 1主要创意办公区域表 1创意办公区写字楼八号桥智造局八佰秀861创意空间尚街地址建国中路10号，卢湾区蒙自路169号, 卢湾区常德路800号 , 静安区建宁路861号 , 静安区嘉善路508号, 徐汇区租金 (人民币每天)6.56.57. 06.06.0管理费 (人民币每月)2115151818距离地铁站路程打浦桥站 –5 分钟马当路站 – 5 分钟常德路站 – 1 分钟昌平路站 – 10 分钟嘉善路站 – 2 分钟来源: 第一太平戴维斯中国区市场研究部来源: 第一太平戴维斯中国区市场研究部图 1创意办公区域分布，2012来源: 第一太平戴维斯中国区市场研究部 2012年9月savills.com.cn/research 03 市场简报 | 上海创意写字楼典型案例 八号桥一期随着创意企业涌入上海的热潮，一些开发商纷纷开始启动将历史性建筑改建成高端商务区的项目。其中一个典型便是8号桥一期。8号桥是一个由以前的上海汽车制动器厂的老厂房所改造而成的特色创意园区，汇聚了与创意相关的各行各业，包括建筑事务所SOM, Alsop和David Chipperfield. 园区以桥连接了每一栋楼，并使用玻璃幕墙，为园区创造了充满创意的色彩。项目由时尚生活中心集团重新建设，目前园内已有70家国内外创意企业和超过10,000平方米以上的办公面积，除此之外还有咖啡店、各国风格餐厅、美容沙龙、艺廊和家居用品商店等配套设施 。项目2009年投入运营，位于前法租界的建国西路和思南路路口。类型创意园区区域建国中路10号，卢湾区总G FA10,000 sq m （写字楼)楼层6 楼面面积TBC得房率75%客梯数2净层高3.4 m地板水泥砂浆主力租户SOM, Alsop, David Chipperfield租金报价人民币每平方米每天6.5元物业管理费人民币每 平方米每月21元表 2八号桥一期来源: 第一太平戴维斯中国区市场研究部Savills Research team Please contact us for further informationSavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.Simon SmithSenior Director+852 2842 4573ssmith@savills.com.hkJames MacdonaldHead of Research+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn