2012第一太平戴维斯中国住宅图表册
1 2013 第一太平戴维斯 中国 住宅图表册 2 引言 中国住宅市场, 与国家、乃至世界经济息息相关，却又瞬息万变，难以捉摸。市场现状、动力、前景与陷阱，更非了然于众。 有诸多因素阻碍人们通盘理解住宅市场，例如难以获取坚实可靠的数据。 住宅市场规模巨大，增长迅速，为GDP贡献良多，从当年国家一手扶持到如今百家争鸣，只花了区区二十多年。但是，住宅相关的规章制度和监管机制却没有跟上脚步。 巨大的经济利益使得社会各界人士争相推测、评论甚至亲身参与，试图乘上这班快车。由于人们的生计与房地产市场紧密相连，使得这个话题变得愈发敏感，而有关各方也均渴望在市场上拥有话语权。 住宅市场存在诸多问题：投资者过于追求资本增值；租金收益微乎其微；空臵率居高不下，许多高楼华厦成了独屋空房；新兴区域供给过剩；中高端供给难以匹配刚性需求；建筑质量难以让人满意；购房负担日益高企等等。与此同时，许多业内巨头却辩称：中国持续的城市化进程和老百姓日益增加的收入将会解决这些问题。此言虽言之有理，但即使从长期来看，中国的发展也难以解决上述所有问题。政府对于这一点了然于胸，且已经开始出台一系列严格的法规为自己争取足够时间，使其能够分析、制定并执行长效的政策来指引市场健康、稳定、和谐发展。 简可 中国市场研究部负责人 3 中国市场概览 4 目录 4 8 21 38 65 72 市场驱动力 市场特征 市场表现 市场问题 城市分析 中国市场概览 5 5 市场规模 6 增长与所有权 7 市场分解 City analysis Market issues Market performance Market characteristics Market drivers 中国市场概览 目录 市场规模 住宅存量，2011 城镇 人均居住面积: 32 平方米 总人口: 6.9亿 住宅存量: 220亿平方米 平均住宅单价: 人民币3,500元每平方米（估计值） 总价值: 人民币82万亿元 农村 人均居住面积: 34平方米 总人口: 6.6亿 住宅存量: 220亿平方米 平均住宅单价: 人民币1,000元每平方米（估计值） 总价值: 人民币22万亿元 总价值: 人民币104万亿元 来源：国家统计局；第一太平戴维斯估计值 6 City analysis Market issues Market performance Market characteristics Market drivers 中国市场概览 目录 22 22 住宅总面积城镇农村十亿平方米8222住宅总价值城镇农村人民币万亿 增长与产权构成 一手商品住宅市场需求、供给和价格 1998-2011 中国住房产权构成 2010 商品住宅的供给、需求和价格随着中国经济的繁荣在近十年中迅速增长。平均交易价格已经超过1998年水平的两倍。 随着住宅商品化的进行，住宅产权已从福利分房升级为新开发商品住宅，一手住宅交易也占到市场主导地位。然而，随着市场的成熟，二手房交易量开始增加，市场开始成熟，在一些一线城市，二手房市场规模已超过一手房。 原有的福利分房（世界上规模最大的财富转移活动之一）在1998年的住房制度改革后转为个人拥有产权的住宅，这些房改房目前仍然占到中国住宅总量的40%。 7 City analysis Market issues Market performance Market characteristics Market drivers 中国市场概览 目录 来源：国家统计局 来源：国家统计局 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 人民币每平方米百万平方米完工面积(左轴)成交面积(左轴)均价(右轴)38%40%11%11%改革后商品房房改私房改革前商品房租赁住房 市场分解 8 媒体总是把注意力集中在一线城市上，然而随着市场的逐渐成熟，一线城市的房地产投资比重持续减少。 一线城市的商品住宅投资比重仅占房地产总投资的6.7%。 房地产投资分解, 2011 房地产总投资 (人民币6.17万亿元) 住宅投资 (人民币4.43万亿元) 商品住宅 (人民币4.32万亿元) 前35名城市总和 (人民币1.93万 亿元) 四个一线城市 (人民币4,160 亿元) 100% 71.8% 70.0% 31.2% 6.7% City analysis Market issues Market performance Market characteristics Market drivers 中国市场概览 目录 来源: 国家统计局 市场驱动力 9 City analysis Market issues Market performance Market characteristics China at a glance 目录 市场驱动力 9 驱动力 10 人口 11 年龄分布 12 城市化 13 收入 14 人均面积 15 通货膨胀和流动性 16 贷款量 17 抵押贷款利率 18 GDP和FAI 19 房地产投资 20 购买力 中国住宅市场驱动力 长期市场因素 •巨大的人口基数 •城市化进程 •财富转移/集中 •家庭拆分（几代人不再共同居住在一起） •高住宅所有率 •收入增加 •改善性需求 •有限的投资渠道 •购房者贷款比例较低 短期市场因素 •政府法规和货币政策 •资金流动性 •信贷成本 •供求不平衡 •投资/持有成本较低 •投机行为 (过分强调资本增值) •从众心理 •全球经济不确定性 经济方面考量 •经济增长引擎和房地产业的乘数效应 •出口疲软 •增加就业机会 •地方政府对土地财政的依赖 社会方面考量 •支付能力 •社会各阶层关系 •政府鼓励居者有其屋 •社会/传统文化的压力(中国人根深蒂固的“要结婚先有房” 观念) 10 City analysis Market issues Market performance Market characteristics China at a glance 目录 市场驱动力 长期驱动力 – 人口基数 出生人口量及出生率 1950 - 2050 抚养率 1950 - 2050 11 来源：联合国 中国的计划生育政策于1978年施行，直至今日仍然富有争议。计划生育的益处不言而喻：缓解了经济压力和人多粮少等问题。但与此同时，计划生育带来的不利影响也逐渐暴露：堕胎、男女比例不均、人口未富先老等等。中国2010年的生育率仅为1.56，而美国则达到了2.08。 中国已经开始渐渐越过享受人口红利的阶段，就抚养率而言，未来的人口变化或将成为经济发展制擎。 来源：联合国 City analysis Market issues Market performance Market characteristics China at a glance 目录 市场驱动力 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 505560657075808590950005101520253035404550百万人口新出生人口（左轴）出生率（右轴）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%505560657075808590950005101520253035404550儿童抚养比老人抚养比 长期驱动力 – 年龄分布 年龄结构 2010 年龄结构 2050 12 来源：联合国 2010年，中国人口年龄的中位数是34.5岁。而到了2050年，这个数字将会达到48.7岁，65岁以上的人口将会达到总数的25.6%，而在2010年，这个比例只有8.2%。 值得庆幸的是，城市化和工业现代化的进程会部分抵消人口老龄化带来的担忧。这也意味着未来会产生更多的城市劳动力和更高效的经济。 中国住宅的主力购买者是那些25岁到30岁的新婚人群。接下来的5年内这个年龄段的人数会增加，在这之后未来可能会出现新需求的长期下降，届时更多的住宅开发将会瞄准更高档的需求。 来源：联合国 City analysis Market issues Market performance Market characteristics China at a glance 目录 市场驱动力 706050403020100102030405060700-45-910-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475-7980-8485-8990-9495-99100+百万人男性女性706050403020100102030405060700-45-910-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475-7980-8485-8990-9495-99100+百万人男性女性 长期驱动力 – 城市化 中国城市化水平 1950 - 2050E 部分国家城市化水平 1950 - 2050E 来源：联合国 尽管中国城市化水平仍低于世界水平，但这一发展在快速推进。在未来五年，中国将有7,700万人从农村进入城市，使得中国的城市化水平达到世界平均水平。 到2050年，中国的城市化水平将会达到73%，与今天的俄罗斯相当，届时中国将会有10.37亿城市人口，这个数字也与当时较发达国家和地区的总城市人口不相上下。 快速的城市化进程不仅影响到住宅市场，同时也对社会和城市环境产生一系列反应。 来源：联合国 13 City analysis Market issues Market performance Market characteristics China at a glance 目录 市场驱动力 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 百万人城镇人口农村人口城市化率0%20%40%60%80%100%120%世界中国日本印度俄罗斯英国西欧巴西美国 长期驱动力 – 收入 城市人均可支配收入水平 1978-2011 城市人均可支配收入水平, 2005 - 2010 来源：国家统计局 中国在近二十年中惊人的经济增长提高了人们的财富，不仅出现了一大批超级富豪（2011年胡润百富榜估测中国现有254位拥有财富超过10亿美元的个人），同时也使人均收入有了显著提高。 近十年中人均年收入从最初的人民币6,000元提高到了19,000元，但年收入超过10万元的人只占到总人数的12%。 据非官方估计，中国人实际的收入比上述的还要高，因为收入最高的20%人群少报了他们60-70%的收入。 来源：国家统计局 14 City analysis Market issues Market performance Market characteristics China at a glance 目录 市场驱动力 0%10%20%30%40%50%05,00010,00015,00020,00025,0007880828486889092949698000204060810人民币城镇人均年可支配收入(左轴)名义增长率(右轴)1009080706050%2%4%6%8%10%12%14%16%人民币'000100908070605 长期驱动力 – 人均居住面积 人均居住面积 1978 - 2010 人均住宅面积，2009 来源：国家统计局 中国的人均居住面积增长迅速， 从最初的城镇人均8.1平方米，农村人均6.7平方米达到了2010年的34.1和31.6平方米。有两个原因造
