青岛写字楼及商铺市场简报2013年下半年度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼及商铺2014年4月Savills World Research Qingdao概述2013年下半年青岛市共计三个甲级写字楼项目入市，使青岛甲级写字楼新增供应量达到近十年来的新高。尽管市场需求基本稳定，但大量新增供给依然推高了全市整体空置率，同时抑制了租金涨幅。 2013年下半年，三个甲级写字楼项目相继交付使用，为市场新增23万平方米供给，令市场总存量达到139万平方米。 由于新增供给入市，全市整体空置率半年环比上升3.4个百分点，同比增长0.7个百分点至19.2％。 青岛甲级写字楼净有效租金与2013年上半年相比仅上升1.0%，至每平方米每月人民币98.1元，同比增长2.8%。 2013下半年，青岛仅有一个中高端商业项目入市，为市场带来4.6万平方米新增商业面积，使总存量增至249万平方米。 尽管优质商圈的空置率仅为1.4%，但2013下半年全市购物中心整体空置率仍上升了9.3个百分点，达到22.0%。 由于一些表现欠佳的项目下调租金，中高端购物中心首层平均租金同比仅增长1.5%，至每平方米每月人民币414.5元。“由于二级商圈和新兴商圈的多个表现不佳的购物中心于下半年进行租户调整，导致全 市 购 物 中 心 空 置 率 上 升 。 ” 王琼，第一太平戴维斯研究部图片：青岛中心，香港中路 02 市场简报 | 青岛写字楼及商铺2014年4月经济概览2013年，中国北方主要二线城市均出现GDP增速放缓至10%以下，而青岛经济则继续保持两位数增长，GDP实际增长达10%。此外，同期固定资产投资达人民币5038亿元，同比增长21.1%。与此同时，城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售额分别同比增长9.6%和13.3%。甲级写字楼市场新增供应、净吸纳量及空置率2013年下半年，欧亚中心、诺德广场及青岛中心三个项目相继交付使用，为市场带来23万平方米新增供给。至此，2013年全年青岛甲级写字楼新增供应量达到26.2万平方米。截至2013年末，青岛写字楼总存量达到139万平方米，与2012年相比增加23.2%。青岛也借此成为华北及东北二线城市中最大的甲级写字楼市场。位于市北CBD的欧亚中心总建筑面积6.6万平方米，该写字楼项目吸引了一批国有企业和内资金融企业在此设立区域总部，其中多数租户为整层租赁。截至2013年底，欧亚中心出租率达到约65%。与欧亚中心同处于市北CBD的诺德广场由两座办公楼组成，总建筑面积为因此，青岛甲级写字楼净有效租金与2013年上半年相比仅上升1.0%，至每平方米每月人民币98.1元，同比增长2.8%，与2010年至2012年的年均增长率相比下降0.9个百分点。各区域市场空置率及租金香港中路香港中路是青岛历史最悠久、规模最大、最成熟的商圈，聚集了青岛的优质商业、五星级酒店、酒店式公寓及高档住宅，也吸引大批跨国公司进驻。因此，香港中路地区继续保持市场最高租金水平，达到每平方米每月人民币111.3元，较之全市平均租金高13.0%，与其他两个商圈相比，租金高出40%以上。2013年下半年，由于青岛中心的交付，香港中路空置率半年环比上升0.7个百分点至13.8%，同比下降0.4个百分点。海尔路由于能源、IT及高科技行业、制造及商贸等内资企业带来的稳定需求，2013年下半年海尔路区域空置率与上半年相比下降3.1个百分点，至10.4%，成为全市空置率最低的区域。尽管区域内较差的楼宇品质使外资需求疲弱但与2013年上半年相比，租金继续上涨1.7%至9.7万平方米。与欧亚中心相比，本项目的大多数租户系来自制造业和贸易行业的中小型企业，需求面积较小。截至2013年底，该项目的出租率约为30%。2013年下半年，随着青岛中心的交付使用，香港中路迎来了本年度第二个甲级写字楼项目。青岛中心由中铁集团开发，写字楼建筑面积为6.7万平方米，系青岛市场的新地标项目。截至2013年底，青岛中心的出租率达到约50％。2013年下半年，本地市场出现大量新增供给，加之市场需求稳定，净吸纳量由上半年的5.8万平方米上升至14.6万平方米。至此，2013年全年净吸纳量累计至20.4万平方米，占年度供应量的78％，系过去十年的最高水平。尽管需求稳定，但鉴于供给量较大，全市整体空置率半年环比上升3.4个百分点，同比增长0.7个百分点至19.2％。租金由于2013年下半年大量写字楼进入市场，加之未来两到三年内巨大的潜在供应，市场竞争日趋激烈。因此，众多业主丧失了进一步提升租金的动力，下半年约三分之一的业主通过提供租金优惠来吸引新客户以及维持现有租户。图 1青岛甲级写字楼新增供应，净吸纳量及空置率，2000年-2013年数据来源：第一太平戴维斯研究部表 1青岛市宏观经济指标，2013年数据来源：青岛市统计局，第一太平戴维斯研究部 指标单位金额同比增长 (%)地区生产总值人民币 亿元800.710固定资产投资人民币 亿元503.821.1房地产开发投资人民币 亿元104.912.7社会消费品零售额人民币 亿元290.413.3城镇居民人均可支配收入人民币 元35,2279.6消费品价格指数（CPI）上年 = 100102.52.50% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 5 10 15 20 25 30 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 万 平方米 新增供给(左轴) 净吸纳量(左轴) 空置率(右轴) savills.com.cn/research 03 2014年4月市场简报 | 青岛写字楼及商铺 每平方米每月人民币77.9元，同比增长5.9%，仍系全市最低水平。市北CBD伴随政府对市北区中央商务区规划出台，市北CBD区域首批写字楼于2012年入市。2013年，该区域有两个新项目交付使用，为市场带来16.3万平方米新增供给。尽管项目品质较高，但短时期大量新项目入市仍使该区域空置率至2013年底升至52%。虽然同比下降了23个百分点，但仍高出全市平均水平33个百分点。截至2013年底，市北区CBD租金仍处于相对较低的水平，系每平方米每月人民币80.4元，同比增长5.4%。写字楼市场展望2014年，青岛甲级写字楼市场将继续迎来供应高峰，共计八个写字楼项目即将入市，为市场新增48.8万平方米供给。届时，青岛市写字楼市场存量将扩大35%。近一半的新增供应将聚集在市北CBD区域，而香港中路区域和海尔路区域新增供给将分别占总供应面积的28%和27%。随着这些新增项目交付使用，市北CBD区域有望得到进一步提升。鉴于大量新增供应难以在短期内被市场消化，全市整体出租率及租金的下行压力将迫使业主提供更多租金优惠以吸引新客户和挽留现有客户。中高端商业市场新增供给及存量与甲级写字楼市场相反，青岛2013下半年中高端零售市场只有一个项目供应，青岛中心的正式开业为市场新增4.6万平方米的商业面积。因此，2013年年度供应量仅为16.7万平方米，系五年来的最低水平。截至2013年底，青岛商业总存量为249万平方米，其中60%以上为购物中心。图 2租金及租金增长率，2000年下半年-2013年下半年图 3甲级写字楼各区域市场空置率及租金，2013年上半年与2013年下半年对比数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部表 2甲级写字楼市场主要指标，2013年下半年表 3主要写字楼成交案例，2013年下半年数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部可租赁存量（平方米）新增供给（平方米）净吸纳量（平方米）空置率 (%)净有效租金（ 人 民 币每平方米每月）2013年下半年1,394,000230,000146,00019.298.1半年环比变动（%/百分点）19.8619.3151.03.41.0同比变动（%/百分点）23.2252.8169.20.72.8公司名称项目商务区建筑面积 （平方米）新租/续租中远来宝钢铁海航万邦中心香港中路2,000新租德意志银行海航万邦中心香港中路1,000新租层峰资产管理远雄国际广场香港中路1,000新租锦海捷亚国际货运远洋大厦B座香港中路650新租华一金典商贸远雄国际广场香港中路300新租位于香港中路商圈的青岛中心于2013年12月开业，定位为中高端购物中心，商业建筑面积为4.6万平方米。该项目主力店为1,500平米的青岛第二家美思佰乐超市，以及2,172平方米的金钱豹。同时，青岛中心引进了一系列奢侈品、服饰、配饰、珠宝、家居用品、医疗保健及美容及餐饮商户，如巴尔曼、Maria Luisa、Furla、Diesel、熙越、Jil Sander、达芬奇、思妍丽、鹭鹭酒家及俏江南等。截至2013年底，该项目预租率达到100%。另外原计划于2013年底开业的四个项目，即海航万邦中心，利群百货(市北店)，凯悦中心和远雄国际广场，开业时间均推迟至2014年。由于市场竞争加剧，各商业品牌变得更为谨慎，原拟-5.0% -2.5% 0.0% 2.5% 5.0% 7.5% 10.0% 12.5% 15.0% 17.5% 20.0% 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 H2/2000 = 100 租金指数 半年度增长 同比增长 0% 25% 50% 75% 100% 0 30 60 90 120 香港中路 海尔路 市北CBD 全市 人民币/平方米/月 H1/2013租金(左轴） H2/2013租金(左轴） H1/2013空置率 (右轴) H2/2013空置率 (右轴) 市场简报 | 青岛写字楼及商铺04 2014年4月于2013年开业的天虹百货已确定退出诺德广场。需求及出租率作为旅游城市，青岛市不断扩大的富裕消费人群以及持续增长的经济，为奢侈品、服饰（包括快时尚）及生活家居品牌等带来在本地市场稳步扩张以扩大市场份额的动力。大多数零售商将青岛市核心商圈（如香港中路，台东，中山路等）作为拓展店面的优先选择。同时，业主为吸引更多客流，对引进餐饮、儿童和游乐设施等业态的意愿更加迫切。由于位于二级和新兴商圈的商场，如城阳宝龙城市广场、李沧宝龙城市广场以及位于崂山区的证大大拇指广场等进行租户调整， 2013下半年购物中心整体空置率上升了9.3个百分点，达到22.0%，同比增长8.0个百分点。截至2013年底，核心商圈、二级商圈及新兴商圈的空置率分别为1.4%，16.9%和31.9%。租金2013年下半年，多个位于二级商圈和新兴商圈的购物中心进行租户调整，导致空置率上升。与此同时，业主试图通过租金优惠吸引更多租户以提高出租率。因此，青岛中高端购物中心首层平均租金同比上升仅1.5%，至每平方米每月人民币414.5元，而过去五年的年均复合增长率则达到5.4%。截至2013年底，香港中路地区仍保持青岛市最高租金水平，达到每平方米每月人民币646.3元，高出市场平均水平约56%。鉴于香港中路成熟的商业氛围与大量的富裕人群，绝大多数零售商如奢侈品、二线奢侈品和设计师品牌、服饰及快时尚、配饰、珠宝及腕表品牌均将香港中路作为开店首选。图 4中高端商业市场供应及存量，2000年以前-2013年图 5各商圈购物中心租金及空置率，2013年上半年对比下半年数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部市场展望预期六个购物中心与两个百货商场将在2014年正式开业，从而为市场新增64.4万平方米商业面积，届时将使青岛中高端商业存量增加25