广州写字楼市场简报2014年第一季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2014年5月Savills World Research Guangzhou概述2014年第一季度，广州甲级写字楼市场保持平稳运行，全市租金水平录得略微上涨。 珠江新城的富力盈凯大厦在本季度投入使用，为市场带来约100,000平方米的新增供应。  第一季度净吸纳量水平为31,600平方米，全市空置率水平环比下降0.6个百分点，至14.2%。  全市甲级写字楼租金环比略升0.6%，至人民币每平方米每月151.3元。  越秀区租金环比微涨0.2%，为人民币每平方米每月116.3元，空置率水平下降0.1个百分点至2.5%。  天河北区域平均租金达每平方米每月人民币155.2元，租金水平环比上升0.4%，空置率环比上升0.1个百分点至3.4%。  珠江新城租金比上一季度上涨1.0%，至每平方米每月人民币169.4元，空置率水平为25.8%，环比下降0.4个百分点。  琶洲区域平均租金为每平方米每月人民币106.5元，环比上涨0.5%，空置率下降0.7个百分点至2.8%。“由于项目物业品质优且区位条件优越，位于珠江新城的新增办公物业可在预租阶段取得较好的 市 场 表 现 。” 吕晓 艳，第一太平戴维斯项目开发及顾问部图片：珠江新城 02 市场简报 | 广州写字楼2014年5月市场综述2014年第一季，广州甲级写字楼市场迎来一栋新增供应项目投入使用，由于新增物业为出售型产品，对整体租赁市场影响有限，全市甲级写字楼空置率出现略微下降。市场租赁需求保持平稳，租金水平环比微升。本季度，位于珠江新城的富力盈凯大厦正式投入使用，为市场带来约100,000平方米的新增办公面积。富力盈凯大厦位于天河区珠江新城的中轴线上，邻近广州国际金融中心，该项目为一栋65层的出售型物业。其中，办公楼层位于地上4层到51层，52层以上为广州柏悦精品酒店。项目目前已销售完毕，成交均价在每平方米人民币41,000元左右。第一季度，广州写字楼市场的净吸纳量约为31,600平方米，环比下滑48.9%。市场需求主要来自于国内和本地的民营企业，大部分成交都是位于珠江新城的写字楼项目，而该区域未来一段时间内将继续吸引到新租户不断进驻。全市空置率水平为14.2%，环比下降0.6个百分点。虽然整体经济情况仍然不太乐观，但市场需求受到国内经济改革和企业信心提振等因素的支撑，写字楼市场租金水平保持平稳上升态势。2014年第一季度，广州甲级写字楼租金表现环比略涨0.6%，至每平方米每月人民币151.3元，与去年同期相比上升3.4%。越秀区越秀区租金环比微涨0.2%，平均为人民币每平方米每月116.3元，空置率水平下降0.1个百分点至2.5%。该区域租金价差突出，吸引到本地众多的成本敏感型公司，市场需求保持稳定。天河北天河北区域平均租金达每平方米每月人民币155.2元，租金水平环比上升0.4%，空置率环比上升0.1个百分点至3.4%。该区域部分租户因扩租需求受限等原因，开始计划搬迁至其他区域。如目前在天河北中泰国际广场办公的美国宝洁公司，已签约珠江新城的高德置地四期约2万平方米的写字楼面积，用作总部办公，预计将在上半年正式搬迁至该项目。珠江新城珠江新城租金比上一季度上涨1.0%，至每平方米每月人民币169.4元，空置率水平为25.8%，环比下降0.4个百分点。区域新交付项目品质均较高，同时市场租赁情况良好，以大面积成交单元为主，市场需求保持活跃。业主多不愿给予较大的租金让步，预计未来区域表现将保持平稳。琶洲琶洲区域平均租金为每平方米每月人民币106.5元，环比上涨0.5%，空置率下降0.7个百分点至2.8%。因目前该区域优质项目数量有限，为广州四个商务办公区中存量最少的区域。低廉的租金有利于吸引对租赁面积要求较大的本土企业。 数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部表 1租赁成交案例，2014年第一季度租户项目区域租赁面积(平方米)中国人寿保险 保利V座 珠江新城5,500学而思教育建滔广场珠江新城4,600麦当劳 和业广场 荔湾区3,400Paypal 高德置地广场四期 珠江新城2,000恒生银行广州分行 建滔广场 珠江新城 2,000广东宏鼎房地产投资集团 珠江国际大厦 越秀区 1,800广州珍宝广告太古汇天河北1,400保瑞药业 高德置地广场四期 珠江新城1,300国策律师事务所 雅居乐中心 珠江新城1,200咕噜咕噜高德置地广场四期 珠江新城1,000卡尔蔡司光学 高德置地广场四期 珠江新城1,000图 1广州甲级写字楼市场供应量、吸纳量及空置率，1996年—2014年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部STV CNPage 10% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 14Q1 平方米 供应量(左轴) 吸纳量(左轴) 空置率(右轴) 市场简报 | 广州写字楼03 2014年5月市场展望广州甲级写字楼市场将在年内继续迎来较大规模的新增面积，但由于接近一半的新增供应为出售型项目，且多数为自用型客户占据，整体租金水平预计将保持相对平稳。■ 2014年广州甲级写字楼市场未来供应量依然庞大，包括雅居乐中心、富力盈耀广场等在内的五个大型项目预计将陆续投入使用，总计供应达到57.7万平方米。■ 在国内经济前景不明朗的情况下，无论是外资企业还是内资公司都将对租赁办公单元的租金性价比愈加敏感，并对办公扩张持谨慎态度，而实力雄厚的大型民营企业将成为未来甲级写字楼的主要需求来源。■ 尽管大量供给可能带来空置率的上升，整体市场需求将得到来自于政府改革及企业信心提振等有利因素的支持，预计中短期内，广州甲级写字楼市场租金水平将保持平稳。图 3区域租金及空置率比较，2014年第一季度vs 2013年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 2广州甲级写字楼租金指数，1998年第一季度—2014年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Q1/1998 = 100 全市 天河北 珠江新城 越秀 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 天河北 珠江新城 越秀 琶洲 全市总体 2013年第四季度 租金 (左轴) 2014年第一季度 租金 (左轴) 2013年第四季度 空置率 (右轴) 2014年第一季度 空置率 (右轴) 人民币每平方米每月 Savills Research Savills Agency Savills Research & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSteven LiuDirector+8620 3892 7355stevenxn.liu@savills.com.cnLucy LuiDirector+8620 3892 7130lucy.lui@savills.com.cnWoody LamManaging Director+8620 3892 7108woody.lam@savills.com.cn