广州写字楼市场简报2019年第一季度

1savills.com.cn/research• 广州报业文化中心于2019年第一季度入市，为市场带来67,918平方米新增供应。• 截至2019年第一季度末，全市甲级写字楼总存量增长至510万平方米。• 季内广州写字楼租赁需求有所放缓。本季度，全市写字楼净吸纳量环比下降33.2%，至53,321平方米，这使得整体空置率环比上升0.2个百分点，至4.9%。­• 2019年一季度，广州甲级写字楼市场平均租金环比下跌0.9%，至人民币每平方米每月182.5元。其中珠江新城和越秀的平均租金分别环比下跌2.2%和0.4%，至人民币每平方米每月206.6元和人民币每平方米每月141.4元。值得注意的是，琶洲和天河北的平均租金分别环比上升1.3%和0.4%，至人民币每平方米每月148.0元和人民币每平方米每月174.7元。• ­季度内无写字楼整售交易公布。• 由于供不应求的态势持续，广州写字楼市场自2017年下半年以来一直倾向于业主方，预计该趋势在年内仍将延续。­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼广州 ­- ­­2019年5月写字楼租赁需求放缓2019年第一季度全市写字楼净吸纳量有所下降。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事广州+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnAlvin Lau董事长广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn商业楼宇部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“­在经济增长放缓、金融监管升级及季节性因素的综合影响下，2019年第一季度广州写字楼租 赁 需 求 有 所 放 缓 。”­ 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research供应­广州报业文化中心于2019年第一季度入市，为广州甲级写字楼市场增加67,918平方米新增供应。截至季末，全市甲级写字楼总存量推升至510万平方米。需求广州写字楼租赁市场需求于2019年第一季度有所放缓。季内，写字楼净吸纳量环比下降33.2%，至53,321平方米，这使得市场整体空置率环比上升0.2个百分点至4.9%。这主要是受三大因素的综合影响，包括经济增长放缓、央行对金融监管的升级（此举致使若干中小型P2P公司和私人贷款企业的经营环境恶化）以及季节性因素。由此，季内珠江新城的净吸纳量为-11,195平方米，同期空置率轻微上升0.4个百分点至4.8%。受租金门槛的约束，部分来自金融和专业服务行业的中小型写字楼租户为节省开支，选择从珠江新城搬迁至其它租金较低的子市场。租金2019年一季度末，广州甲级写字楼市场平均租金环比下跌0.9%，至人民币每平方米每月182.5元。其中珠江新城和越秀的平均租金分别环比下跌2.2%和0.4%，至人民币每平方米每月206.6元和人民币每平方米每月141.4元。值得注意的是，琶洲和天河北的平均租金分别环比上升1.3%和0.4%至人民币每平方米每月148.0元和人民币每平方米每月174.7元。投资尽管2019年第一季度无已公布的整售交 易 ，且 租 赁 需 求 暂 时 有 所 减 弱 ，但 广州写字楼投资市场前景仍维持乐观。若干 潜 在 买 家（ 国 内 机 构 投 资 者 、香 港 及国际开发商兼投资者、以及房地产基金 ）正 积 极 寻 找 交 易 机 会 并 进 行 财 务 可行性分析。市场信心因2019年2月出台的《粤 港 澳 大 湾 区 规 划 纲 要 》得 到 进 一步 提 振 ，广 州 作 为 大 湾 区 中 的 国 家 中 心城市和综合性门户城市定位在《纲要》中被不断强调。得益于此，广州写字楼物业的资本值上升的趋势得以持续。市场展望预计年内将有七座新甲级写字楼项目计 划 交 付 入 市 ，届 时 将 带 来 约 4 6 万 平 方米新增供应。与过去五年间（2014-2 0 1 8 ）全 市 平 均 净 吸 纳 量（ 4 2 . 9 万 平 方米）相比，新增供应略高于需求。鉴于此，若位于非核心区域的新增供应均能如期入市，全市空置率预计将轻微上升，租金增幅将有所放缓。然而广州写字楼市场，特别是珠江新城、天河北和越秀等核心区域市场料将继续偏向于业主方。表1：租赁成交案例精选, Q1/2019租户名称所属行业所在项目所属子市场租赁面积（平方米）WeWork联合办公越秀金融大厦珠江新城5,000恒大集团某产业部门房地产越秀金融大厦珠江新城2,000大华银行金融太古汇天河北1,500ACCA专业服务太古汇天河北800中融财富中心金融合景国际金融广场珠江新城1,000上交所金融珠江城珠江新城1,186图1：广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率, 2014至Q1/20190%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%010203040506070809010020142015201620172018Q1/2019来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各区域空置率表现，Q2/2014至Q1/20190%5%10%15%20%25%30%35%40%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201420152016201720182019来源­­第一太平戴维斯研究部图3：广州甲级写字楼租金指数, Q2/2014至Q1/2019100105110115120125130135140145150Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201420152016201720182019Q4/1997=100来源­ 第一太平戴维斯研究部来源­ 第一太平戴维斯研究部注：数据库本于季内有所调整与更新，以反应当前市场实况及变迁注：图表中所有租金指数均始于Q4/1997，以下子市场例外 1. 珠江新城 - Q1/2005 2. 琶洲 – Q3/2006 写字楼