英国脱欧专题简报 - 英国主流住宅市场

第一太平戴维斯世界研究部英国住宅市场2016年7月12日英国主流住宅市场英国脱欧专题简报市场初始反应谨慎心态或将影响住宅销售，但低位利率将可支撑房市价格概述短期内市场将由买家心态推动，长期来看经济基本面将发挥主导作用■ 买家情绪：初始阶段谨慎情绪弥漫，买家参与大宗交易的意愿减弱，住宅市场活动可能受到抑制。中期来看，情绪有望改善，但随着脱欧谈判的开展仍会伴随一定程度的波动。■ 市场成交：2015年英国住宅市场销量高达约130万套。短期内买家谨慎情绪可能导致销量减少。贷款审核存在收紧可能，将进一步压低交易量。然而现阶段而言，我们预测成交量不会跌至金融危机后的最低水平。 ■ 抵押贷款：到目前为止，贷款机构业务一切照常。若市场下行风险继续存在，贷款机构或将收紧贷款标准。如果更严格的借款政策得到落实，首次购房者和改善购房者将受到最大影响。■ 低位利率：基准利率下调预期将为英国房价带来支撑，或可为贷款比例较低的买家提供机遇。■ 住宅价格：受需求疲弱拖累，中短期内房价上涨放缓。展望未来，如经济放缓，将抑制房价上涨。我们不排除价格回落的可能。■ 低位供应：住宅建设体量较低，从根本上导致了英国房市的供不应求，这一点尚未改变。脱欧专题简报 savills.co.uk/research 02 英国主流住宅市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月12日㝧⅝щ从ㆶᣛ脱欧公投后的政治、经济和金融领域的不确定性将影响房价涨势和交易量，关系到现有房主和未来买家。这些影响的程度与规模需要一定时间才能清晰显现。短期内，政治经济的不确定性对情绪的影响将扮演主要角色。展望未来，经济对家庭财务状况的影响将变得至关重要。家庭收入、通货膨胀以及贷款实际成本都是关键因素。形势的复杂性不止于此。贷款机构 以及政策制定者的应对方式将影响首次购房者及改善购房者的承购能力，进而影响需求潜力。例如，贷款支持或来源：第一太平戴维斯研究部图 1英国脱欧从政治、经济、金融三方面对住宅市场的影响 印花税减免等措施可以缓解市场的不利因素。由于存在太多未知众多，脱欧会如何影响英国住宅市场，我们仍然需要逐步推断。然而，一些因素将能对未来房市的发展起到主要决定作用。 “这些影响的程度与规模需要一定时间才能清晰显现” Lucian Cook，第一太平戴 维 斯 研 究部经济对家庭财务状况的影响将变得至关重要事件潜在冲击可能对住宅市场产生的影响经济金融政治• 英国领导班子的短暂不确定性• 脱欧谈判持续进行• 大选举行概率极低• 消费者、投资者以及购房者 情绪消退程度轻重？ 持续多久？影响力度未知。或许轻微？何时实施？程度如何？• 家庭财务收缩制约买房需求• 租赁需求上升• 房市监控严格，入市受限• 对首次购房者和改善购房者的 影响最为明显预期全英房价上涨将整体放缓• 英镑下跌预期引发通货膨胀• 经济放缓，影响薪资上涨以及 就业前景• 租赁需求上升• 借贷政策可能收紧• 对首次贷款买房者而言，高比例 贷款的成本可能上涨• 英国央行在更长时间内维持较低 基准利率交易减少对购买力最低的地区影响较大对政府支持的依赖性更强 savills.co.uk/research 03 英国主流住宅市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月12日㝧⅝щ从ㆶᣛ短期：市场心态 短期内脱欧影响将取决于市场心态。 在公投前夕，几乎没有确切证据表明主流住宅市场购房者的谨慎情绪升级。今年4月1日推行新印花税政策后，成交格局严重“变形”（注： 2016年4月1日起，英政府对二套房买家或买房出租的投资型买家加收3%的印花税），难以判断成交趋势。然而，英国皇家测量师学会（RICS）调查显示，因为公投前夕的不确定因素影响，今年3月、4月5月中新买家询盘减少。我们预测，受脱欧公投后的不确定因素影响，购房意愿会进一步减弱。随着政局日趋明朗，购房意愿可能再次回升；但中期来看，随着脱欧谈判的进行、对英国各经济领域的影响日渐清晰，买家情绪还会出现上下波动。脱欧对买家情绪的短期影响在不同市场以及不同买家群体之间表现各异，一定程度上取决于支持或反对脱欧的力度。具体而言，与拥有住房资产的中老年群体相比，伦敦刚需市场、首套房及改善房买家可能会更为谨慎。市场情绪的短期影响需要更长时间才能反映到房屋价格指数上，但从消费者信心调查和抵押贷款审批情况中应可洞察一二。长期经济影响 脱欧对房价走势的影响最终将取决于住房承购能力。收入与通胀 英镑疲软预期将引发通货膨胀，或给家庭财务状况带来一定压力。虽然英镑贬值或可刺激国际投资者对英国核心住宅市场的投资需求，但不太可能对主流住宅市场产生重大影响。从长期看，经济增长放缓将限制家庭收入上涨，进而削弱英国国内购买力。上述短期和长期两方面因素均会拖累房价涨势和成交节奏。但如果没有其他因素的参与，仅这两方面因素不太可能造成房价显著下跌。抵押贷款的可得性 住宅市场对抵押贷款的可能性以及贷款成本更为敏感，目前市场中近三分之二的交易需借助贷款完成。英国央行已经采取措施，通过放宽银行资本要求促进贷款，此举有望释放1,500亿英镑资金。目前，我们尚未看到贷款机构有所回应。如果贷款机构采取较为谨慎的态度，那么借贷标准将有所收紧，表现为可贷款额度的收缩及收入审核门槛的提高。这一举措将主要影响新借款人并限制交易，进而拉低房价。但我们预测，只有当脱欧的影响扩大到全国经济层面时，贷款机构才会采取上述措施。2016年第一季度，低风险房贷（即贷款比例在75%以下）占该季度所有贷款的近70%，仅比2007年第三季度的峰值低12个百分点。高风险贷款依然控制得非常严格，贷款比例超过90%的高风险贷款仅占所有贷款的2.7%。我们预期贷款比例在75%到90%区间的贷款将面临最大压力（接近金融危机前水平的一半），这会给刚起步的购房者带来最大影响。“我们预期成交量不会跌至金融危机以来的最低水平” Lucian Cook，第一太平戴 维 斯 研 究部 住宅市场或对贷款成本以及抵押贷款的可得性更加敏感1.74% 2016年6月底，两年期固定贷款的平均利率 savills.co.uk/research 04 英国主流住宅市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月12日㝧⅝щ从ㆶᣛSavills Residential Research teamSavills plcSavills is a global real estate services provider listed on the London Stock Exchange. Savills operates from over 700 owned and associate offices, employing more than 30,000 people in over 60 countries throughout the Americas, the UK, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East, offering a broad range of specialist advisory, management and transactional services to clients all over the world. www.savills.co.uk or www.savills.com. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.Jim WardDirector+44 (0) 20 7409 8841jward@savills.comSusan EmmettDirector +44 (0) 20 3107 5460 semmett@savills.com如果银行等机构收紧贷款，贷款申请的收入门槛也将被抬高，对收入不高的购房者来说更是雪上加霜。这种现象在伦敦最为常见，而米德兰兹地区、英格兰北部、威尔士和苏格兰最为少见。值得一提的是，贷款收紧的影响很可能因为政府的持续调控而缓和，比如按揭贷款保证计划（将于本年底到期）。 此外，“购房援助”（Help to Buy）等计划对于住房建造业的重要性也会增加。抵押贷款的成本 抵押贷款的成本主要取决于贷款利率的两大决定因素：一是银行基准利率，二是贷款机构的利润率。英国央行目前基准利率为空前之低的0.5%，且维持该水平已逾7年时间。未来基准利率如何调整，将取决于央行对控制通货膨胀和刺激经济增长的权衡态度。从目前看，央行或会在未来几个月中进一步降低基准利率，然而贷款利率的下调不一定会完全一致。存在这样的风险——银行可能为保护自身利润而提高贷款利率。2016年6月底，两年固定贷款的平均利率为1.74%，银行利润率为1.24%。这组数据在过去12个月内保持不变，而此前五年一直在逐步降低。由于经济和住宅市场的不确定因素增加，公投前已趋于平稳的银行利润如今可能面临上行压力。整体而言，这些影响将更多地表现为现有购买力的缩水，而非对已贷款购房者的贷款收紧，因而不会出现房屋被银行大规模收回的情况。这限制了房价的下行压力。总结 与引发2008年金融危机的事件相比，现阶段住宅市场的下行风险相对温和。然而，政治、经济环境的不确定性将导致个人买家谨慎情绪蔓延，继而对脱欧初期的市场活动形成抑制。贷款机构提高贷款标准的可能性使市场活动面临长期风险，对首次及改善购房者的影响尤为明显。这将意味着英国住宅成交量将步入下行通道 ，而就在2015年，英国住宅成交量达到金融危机以来的最高记录130万套。现阶段而言，我们预期成交量不会跌至金融危机以来的最低水平。市场行情的短期走弱，或许导致全国房价上涨放缓。其后，家庭财政压力的增加以及贷款标准的收紧，将再次拖累房价上涨。按区域而言，我们认为伦敦将受到最大冲击，因为伦敦房价在近年持续强势上涨，如今买家对当地住宅的承受能力已然面临严峻挑战。虽然不能排除房价在部分疲弱市场下跌或因受到更大经济冲击而下跌的可能，但我们认为持续的低利率环境以及住宅低位供应将为房价带来根本性的支撑。 Lucian CookDirector+44 (0) 20 7016 3837lcook@savills.comChris BuckleAssociate Director+44 (0) 20 7016 3881cbuckle@savills.comNeal HudsonAssociate Director+44 (0) 20 7409 8865nhudson@savills.comKaty WarrickDirector+44 (0) 20 7016 3884kwarrick@savills.comJacqui DalyDire