英国脱欧专题简报 - 伦敦核心区写字楼市场

2016年7月8日第一太平戴维斯世界研究部英国写字楼市场2016年7月8日伦敦核心区写字楼市场 英国脱欧专题简报市场冲击过后，投 资 机 遇 涌 现？概述英国基金启动资产出售计划，机会型投资者场内伺机观望。■ 市场尚未感受到英国脱欧对经济的冲击，且几乎没有相关数据出台。然而，英国以及伦敦是否会维持脱欧前的市场开放度，这类重要问题已引发关注。■ 投资者对英国脱欧的即时反应不一。我们的国际客户中很多认为伦敦目前适合买入（受价格回落预期抑或汇率浮动利好推动），其他客户则日趋谨慎，尤其是考虑到近期许多零售物业基金遭到冻结的情况下。■ 写字楼租赁市场对近期动态的回应会更加缓慢，同时更为谨慎。预期在这段不确定性时期内，租赁活动会有所降温。其实此前我们一直预期吸纳量将回归“正常”水平。相应地，空置率可能出现上扬，但预期规划开发项目亦呈减少之势，将可确保空置率不会升至以往衰退期的高位水平。“整体而言我们预期写字楼市场供应 面 不会显著 增 加。开发商、投 资者及 贷 款 方 的 避 险 情 绪 升 级，因此 2018年及以后的写字楼开发及翻新项目完 工面 积 将 有所 减 少。” 第一太平戴维斯研究部脱欧专题简报 savills.co.uk/research 02 伦敦核心区写字楼市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月8日㝧⅝ 专题简报脱欧对英国房地产市场各领域的影响将主要取决于宏观经济背景，而宏观经济又取决于英国消费者对脱欧的反应以及未来两三年中脱欧事件的演变情况。在本文中，我们率先就脱欧对伦敦核心区写字楼市场的潜在影响作了分析。我们还会针对英国及欧洲市场的其他资产类别陆续展开讨论，并在未来数月中结合直观数据、场内消息以及预测调整等信息，定期更新本系列专题报告。宏观经济背景目前对英国及伦敦经济形势最为乐观的假设：既然英国半数以上的人口支持脱欧，那么与诸如全球金融危机这样的“外围”冲击相比，脱离欧盟对英国经济的冲击强度应该相对较弱。最为消极的假设则是：在企业决策悬而未决、消费者信心暴挫、贷款利率上浮等多方因素的综合作用下，英国经济将在2017年初出现短期衰退，随后进入速率远低于预测的增长期。我们没有考虑欧元区瓦解的可能性，并非因为毫无可能，而是即便发生，应该也已超出预测适用的合理时间跨度。我们的基本假设介于以上两者之间：随着场内人士逐渐意识到不太可能出现其他成员国离开欧盟的“连锁反应”，金融市场将在2016年夏季恢复平静。而在GDP仅占全球3.5%的英国宣布脱欧后，一周内全球诸多市场暴跌的局面倒是发人深思。于是会出现这样的局面：市场逐渐认可脱欧只是英国本地事件，而非区域性更非国际性事件。下一个问题是，英国完成脱欧谈判、重新确立其在区域及全球市场的地位需要多长时间。英国首相已经声明不打算立即启动50号条款，因此基本可理解为过渡期将会持续至2018年底。不过我们预期到2017年底市场走势应该会更趋明朗。在这个过渡期内，英国本土及跨国企业的投资力度无疑会有所减弱，长期投资意愿低迷，部分领域（尤其是金融业）将需启动应急计划。主要欧洲国家的应对方式将对英国市场前景产生重大影响。它们可能会对英国“怀恨在心”。不过，英国将成为欧盟最大出口国没有之一的事实，应能降低报复行为发生的可能性。伦敦也将面临一些独有的挑战。虽然近来诸多推测均围绕金融服务业，但有技能及无技能劳动力的获得将如何影响伦敦的竞争力，也成为疑问焦点。另一方面，英镑贬值将会给旅游业带来暂时性支撑，同时专业服务业也会在脱欧谈判期间得到不断发展。最后是我们关于英国脱欧以及伦敦市场的核心问题，也是一个影响长远的问题：不论于普通民众、企业还是投资者而言，英国、伦敦给全世界的印象一向是灵活变通、积极进取、民主自由、热情好客，而脱离欧盟是否会破坏这样的美好形象。投资市场投资者对脱欧结果做出了不同的第一反应。一些已处于出价阶段的交易在价格重新协商后成功完成，其他买家甚至部分卖家则彻底退出交易。规模较大的交易被推迟的可能性更大，并且与伦敦西区相比，伦敦金融城将会受到更多冲击。（说明：2016年1-5月，伦敦金融城的投资成交额同比减少17%，同期伦敦西区同比增加10%）一旦金融市场结束动荡、零售基金冻结喧嚣落定，一旦英格兰银行货币政策委员会（MPC）就未来数月英国基准利率给出指导方针，投资者的疑惑混乱也将开始消散。对于计划在伦敦收购资产或从事开发活动的投资者来说，其在伦敦的贷款难度或成本可能出现增加。伦敦投资者此前已经开始转变策略，从资本升值驱动转向收益驱动。我们预期这股趋势将愈演愈烈。2015年末我们做出了未来五年（2016-2020）预测，认为伦敦写字楼投资额将跟随投资回报的下滑而呈现缩减之势。公投结果则会增加上述预测实现的概率，2016、2017年伦敦核心区的写字楼投资额无疑会低于原先预期。我们预期2016年全年伦敦核心区写字楼投资额约介于100亿至120亿英镑之间（2015年约为180亿英镑）。然而，下跌幅度仍小于全球金融危机时期，表明本阶段租赁行情更为坚挺。2017年的投资市场走势将取决于价格的调整情况。按理说，伦敦核心及二级资产的收益率会面临上行压力，但具体上升空间主要取决于看空抛售的规模，以及关注抛售的机会型投资者的数量。目前很难判断看空抛售情绪从何而来。部分投资者也会从汇率的浮动中发现机会，无需等到市场价位整体下调时再考虑机会型投资。我们在公投前的讨论表明，有大量来自美国、中东以及亚太地区的机会型资本有意进入伦敦。这些投资者均表示，如果伦敦写字楼收益率增加50个基点，会对他们有吸引力。而且众所周知，以伦敦为重心的主要房地产投资信托一直在等待价格回落，以趁机补充资产库存。我们认为非基金投资者不会急于抛售资产，主要原因在于自全球金融危机以来，伦敦市场的负债水平一直非常低。但我们认为，或许会有一些厌恶风险的非本土投资者迫于国内市场的压力而出售在伦敦持有的资产。零售基金（占英国市场的比例为5%至10%）的赎回早在公投前夕即已呈增 savills.co.uk/research 03 伦敦核心区写字楼市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月8日㝧⅝ 专题简报For further information please contactSavills plcSavills is a global real estate services provider listed on the London Stock Exchange. Savills operates from over 700 owned and associate offices, employing more than 30,000 people in over 60 countries throughout the Americas, the UK, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East, offering a broad range of specialist advisory, management and transactional services to clients all over the world. www.savills.co.uk or www.savills.com. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.Philip PearceLeasing020 7409 8917ppearce@savills.comStephen DownInvestment0207 7409 8001sdown@savills.comMat OakleyResearch020 7409 8781moakley@savills.com加之势，更在公投结果出炉的几周内有所加强，因而出现基金冻结以停止后续赎回的局面。我们完全理解一些基金管理机构近日采取的防御措施，是在动荡的市场形势下保护当前股东的谨慎之举。然而，这些基金终将出售资产，包括伦敦核心区的资产。这对于伺机低价收购英国资产的机会型投资者来说，无疑是“采购”第一站。写字楼租赁市场我们在2015年末对伦敦租赁市场做了相对保守的基本预测，因此在本月后续报告中，我们不会对此前预测做出大幅调整。我们预测伦敦写字楼租赁活动放缓，吸纳量将从2014/2015年的高位回落至更为正常的水平。例如，2014年伦敦金融城的写字楼吸纳量超过800多万平方英尺，到2017年将降至600万平方英尺，随后几年则会在租约状态变更（租约到期、中止、续租等）的作用下迎来反弹。这意味着，我们在2015年末所作的租金增长预测也较为平缓：2016至2020年间的年均增速预期放慢至2.5%。租赁市场在2016年5月确实呈现放缓迹象，我们预期随着前期进行中的租赁交易完成，下半年租赁活动将持续降温。预计2017年伦敦核心区市场的写字楼吸纳量将低于预期。此外，会有更多企业租户希望短期续租，以便在英国脱欧后的市场环境下衡量自身需求。我们预期吸纳量的削减不会出现在所有物业领域：■ 银行业：无论短期还是长期，银行业受到的冲击都最为显著。脱欧前即已面临“围栏策略”等挑战，如今又出现进入欧盟单一市场的“护照权利”问题。然而需要注意的是， 2010年至今，银行业仅占伦敦核心区写字楼吸纳量的5.5%。已有业内人士发问，欧盟或在2018年引入欧盟金融工具市场法规二（MiFID2），这是否意味着如果银行在欧期间能够满足协议标准，将自动享有从伦敦进入欧盟单一市场的权利（因为MiFID2适用于二十国集团国家，而不仅仅是欧盟）？我们的律师认为，MiFID2将适用于G20成员国的所有金融服务机构，而不仅仅是零售银行。因此，如果该法规启动，大部分经纪、交易以及商业物业贷款机构将可以留在伦敦，并继续享有欧盟及其他G20成员国的准入权。■ 保险与金融服务业：保险与再保险市场受到的冲击有限。对冲基金及同类公司普遍支持英国脱离欧盟，因为这将减少法律限制，尤其是另类投资基金经理指令（AIFMD）的监管。■ 专业服务业：律师及会计师事务所的业务可能会有所增加，因此租赁活动应该能够保持平稳甚至扩张。■ 通信、媒体与技术业：租赁成交量已经有所下滑，将在此基础上维持平稳。相比之下，该领域更可能受到与脱欧无关的全球性问题的影响。例如，调频技术领域可能会受到英国人才外流以及未来资金来源问题的冲击。■ 商务与消费者服务业：受英国经济展望影响，租赁水平将低于预期。在2016-2018过渡期之后，我们认为英国脱欧的实际影响将体现为吸纳量比历史长期正常水平低5%左右。其中在以银行业为主导的市场，吸纳量缩水情况要严重得多。除吸纳量减少以外，现有租户也会将承租面积少量转