上海写字楼市场简报2017年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2017年8月Savills World Research Shanghai概述年内核心商务区与非核心商务区的新增写字楼供应创历史高位，推高空置率，因此市场形势依然对租户有利。 第二季度，有四个全新甲级写字楼项目入市，为核心商务区带来近33.9万平方米的新增供应，总存量上升4.6%达到776万平方米。 本季度写字楼市场需求活跃，核心商务区甲级写字楼净吸纳量接近26.7万平方米（含自用）。 本季度核心商务区甲级写字楼空置率为10.7%，环比上升0.5个百分点，同比上升3.4个百分点。 由于浦东次级商务区租金上涨的带动，核心商务区平均租金达到每平方米每天人民币9.0元，环比上升0.5%，同比上升3.4%。  第二季度，非核心商务区有六个新项目入市，带来近36.8万平方米甲级写字楼新增供应，总存量推升至约310万平方米。  受新增供应影响，本季度非核心商务区空置率环比上升6.3个百分点至33.4%，平均租金环比上升3.4%，达到每平方米每天人民币5.9元。尽管非核心商务区空置率普遍较高，但在一些热门商务区及项目的支撑下，平均租金仍处于上行通道。“新项目入市继续推高空置率，但在各类初创公司以及企业扩租、改善 的强 劲 需求 支 撑 下，空 置率仅微幅上升，其中来自技术、媒体、通信领域的需求尤为高涨。” 简可, 第一太平戴维斯市场研究部图片：星荟中心，虹口 02 市场简报 | 上海写字楼2017年8月数据来源：上海统计局，第一太平戴维斯研究部图 1上海实际利用外资金额，2000年-2017年上半年FDI CNPage 1-10%0%10%20%30%40%-505101520十亿美元外商直接投资（左轴）增长率（右轴）数据来源：第一太平戴维斯研究部表 1核心商务区甲级写字楼新增供应，2017年第二季度项目区域商务区写字楼建面 (平方米)开发商外滩国际金融中心 (南板块S1)黄浦老黄浦80,500复星兴业太古汇T2静安南京西路65,000太古集团，香港兴业国际金光白玉兰广场虹口北外滩138,090金光集团凯德星贸静安北站55,000凯德置地数据来源：第一太平戴维斯研究部表 2核心商务区甲级写字楼新增供应，2017年第二季度供应量 (平方米)吸纳量 (平方米)空置率存量 (平方米)浦东-2,6006.2%3,587,400浦西338,600264,20014.6%4,170,700全市338,600266,80010.7%7,758,100市场新闻上海外商直接投资16年来首降2017年上半年，外商直接投资合同金额同比减少47.1%至182亿美元，同期，实际利用外资减少7.1%至81亿美元。原因或在于国际企业迫于成本压力转向其他市场。但由于内资公司的需求日益占据主导，因此外商直接投资的减少对上海写字楼市场的影响有限。上海出台扩大开放、吸引外资33条意见2017年4月，上海市政府发布《关于进一步扩大开放加快构建开放型经济新体制的若干意见》，分为进一步扩大开放、进一步创造公平竞争的环境、进一步加强吸引外资工作三大部分，共33条。具体措施包括扩大投资准入、吸引人才、保护知识产权、拓宽融资渠道，以及充分发挥外资工作领导小组的统筹协调作用。《意见》特别强调在制造业、互联网、电信以及金融等领域扩大开放。金茂41.24亿元竞得虹口商办用地2017年6月14日，金茂控股以总价41.24亿人民币夺得位于虹口的一块商办用地，占地面积22,855平方米，规划容积率为5.0，楼面价超过每平方米人民币3.6万元，溢价率0.2%。该地块位于浦西北外滩地标金光白玉兰广场以北，计划开发90,000平方米的写字楼以及60,000平方米的零售。根据规划，虹口地块项目须引入互联网加创新型连锁企业区域总部，或持牌金融集团中国总部。租赁市场核心商务区 - 供应、吸纳和空置率第二季度核心商务区共有四个写字楼项目入市，即：外滩国际金融中心（南板块S1）、兴业太古汇T2、金光白玉兰广场以及凯德星贸，共计新增供应33.9万平方米。浦东地区已经连续第三个季度无新增供应入市。新增供应使得核心商务区空置率环比上升0.5个百分点至10.7%，但浦东中央商务区由于供应有限，空置率继续下行，环比下降0.2个百分点至2.7%。核心商务区市场吸纳势头强劲，其中浦西次级商务区净吸纳量达到19.5万平方米，占本季总吸纳量的73%。这主要得益于全新优质项目的入市以及不断成熟的商务氛围。但由于新增供应集中，浦西次级商务区的空置率环比小幅上升1.0个百分点至20.3%。核心商务区 - 租金2017年第二季度，核心商务区平均租金达到每平方米每天人民币9.0元，环比上涨0.5%，同比上涨3.4%。然数据来源：第一太平戴维斯研究部图 2核心商务区甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2000年-2017年第二季度STV CNPage 10%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0102030405060708090000102030405060708091011121314151617Q2万平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）2017年第二季度空置率10.7% savills.com.cn/research 03 2017年8月市场简报 | 上海写字楼数据来源：第一太平戴维斯研究部表 4核心商务区甲级写字楼市场租金，2017年第二季度细分市场租金 (人民币每平方米每天)环比变化同比变化浦东中央商务区11.4-+5.1%浦西中央商务区10.1-1.5%+1.2%浦东次级商务区8.0+0.6%+3.0%浦西次级商务区7.4+2.1%+2.7%数据来源：第一太平戴维斯研究部图 3核心商务区甲级写字楼租金指数，1999年第一季度-2017年第二季度6080100120140160180200220Q2 / 1999 = 100全市浦西中央商务区浦东中央商务区浦西次级商务区浦东次级商务区Q3/2008 -Q2/2010整体指数下跌36.8%Q2/2010 -Q2/2017整体指数上涨37.8% 而，2017年上半年的供应高峰已给中央商务区租金带来下行压力，环比小幅下跌0.8%，系三年多以来首次下调。第二季度，浦西次级商务区租金环比上涨2.1%，系2013年以来子市场录数据来源：第一太平戴维斯研究部表 3租赁成交精选，2017年第二季度租户项目区域商务区承租面积 (平方米)交易类型3M万都中心长宁虹桥20,000续签长江证券世纪汇浦东竹园10,000搬迁YKK金光白玉兰广场虹口北外滩4,600搬迁发现卡海洋大厦黄浦老黄浦2,211续签兼松集团来福士广场黄浦老黄浦700续签得的最大增幅，也成为本季度上海全市租金上涨的主要动力。浦西次级商务区租金约为人民币每平方米每天7.4元，同比上涨2.7%。租户承租意愿极强，再加上全新优质项目入市、商务气氛日趋成熟，为租金创造了上涨空间。核心商务区 – 分商务区表现陆家嘴得益于金融服务企业及科技企业的持续强劲需求，陆家嘴核心商务区空置率环比下降0.2个百分点，再次成为全市空置率最低的子市场。同时，由于供应有限、地段优越，陆家嘴租金依然是全市最高，维持于每平方米每天人民币14元。南京西路尽管兴业太古汇T2完成交付，但由于预租表现良好，南京西路核心商务区空置率环比仅小幅下降0.5个百分点至6.7%。南京西路继续受到国际企业追捧，第二季度净吸纳量达到6.5万平方米的高位。同期，租金环比上涨1.1%至每平方米每天10.3元。淮海中路淮海中路板块租金环比下跌3.1%至每平方米每天人民币9.9元，同比微跌0.3%。空置率环比下降0.6个百分点至5.4%。自企业天地3号楼于2015年第二季度入市后，在之后两年内淮海中路板块未见新增供应。这一局面预计将持 04 市场简报 | 上海写字楼2017年8月续，直至凯德大厦预计于2019年交付入市。非核心商务区非核心商务区在2017年第二季度继续迎来可观供应量，有六个新项目交付入市，共计36.8万平方米。存量推升至310万平方米，较一年前增长42.1%。由于新增供应的增加，非核心商务区本季度空置率环比上升6.3个百分点达到33.4%，同比上升3.2个百分点。然而，部分项目及商务区的租赁情况不断改善，从而给予业主上调租金的底气。第二季度，非核心商务区平均租金环比上涨3.4%，达每平方米每天人民币5.9元。非核心商务区的发展焦点仍倾向于一些总体规划商务区，例如虹桥交通枢纽以及包括前滩和世博商务区在内的浦东滨江南延伸段。但从近几个季度新交付项目的高位空置率来看，市场消化现有的大量新增供应尚需时日。新兴非核心商务区规划出台市场密切关注非核心市场的发展节奏，政府亦对之持毫无保留的支持态度。2017年6月28日，浦东新区政府对浦东新区磁悬浮龙阳路站以南的19幅地块出让方案作出同意批复，龙阳路交通枢纽商务区建设将正式启动。19幅地块总可建面积约为140万平方米，与竹园板块的甲级写字楼存量基本相当。未来，上海新国际博览中心亦有可能重新开发为地上建筑面积超过200万平方米的商务区。此外，青浦区徐泾镇盈港东路北侧42-03地块出让，标志着虹桥商务区向青浦扩张的又一次推进。该地块占地70,857平方米，最终以人民币14.3亿元的总价由正荣联合四家企业竞得，楼面价为每平方米人民币8,075元，容积率2.5，零售与商办面积比率为4:6。虹桥交通枢纽的大部分项目或于未来18个月内陆续完成交付，而位于青浦的西虹桥商务区才刚刚起步，主要包括位于国家会展中心以及沈海高速（G15）之间2.5平方公里的区域。销售市场大宗交易市场第二季度，投资市场共达成五宗写字楼主要交易，总金额89亿人民币，环比下降25%。数据来源：第一太平戴维斯研究部图 4核心商务区甲级写字楼租金及空置率，2017年第一季度与2017年第二季度RV CBD CNPage 110.2 10.2 11.4 7.9 7.8 7.4 7.9 5.9 10.3 9.9 11.4 8.1 7.8 7.3 7.9 6.4 0%5%10%15%20%25%30%024681012南京西路淮海中路陆家嘴老黄浦徐家汇虹桥竹园北站人民币每平方米每天2017年第一季度租金(左轴)2017年第二季度租金(左轴)2017年第一季度空置率(右轴)2017年第二季度空置率(右轴)中央商务区次级商务区数据来源：第一太平戴维斯研究部图 5细分市场甲级写字楼租金及空置率，2017年第一季度与2017年第二季度0%6%12%18%24%30%36%024681012中央商务区次级商务区非核心商务区人民币每平方米每天2017年第一季度租金(左轴)2017年第二季度租金(左轴)2017年第一季度空置率(右轴)2017年第二季度空置率(右轴)随着核心资产收益率不断下行，投资者尤其是核心增益型基金越来越关注提供增值机会的资产。第二季度，AEW资本管理以人民币15.6亿元从凯德置地收购了位于漕河泾的凯科大厦。同时凯德置地以人民币26.4亿元收购了位于五角场的宝华国正中心。吉宝、Alpha管理和安联保险以人民币35.7亿元收购了位于北外滩的SOHO虹口。选择范围收窄导致收益率持续面临下行压力。本季度毛收益率下降了0.1个百分点，达4.8%（净收益率3.6%）。散售市场第二季度，无办公产权项目获得预售许可证。近期出让的许多地块明确规定自持比例、限制散售，因此预计短期内将难有大量散售供应出现。本季度，中环以内一手写字楼散售项目成交面积共计约78,700平方米，环比减少23%，成交均价约为每平方米人民币66,500元。其中陆家嘴、淮海中路等市中心板块有高端交易达成。 savills.com.cn/research 05 2017年8月市场简报 | 上海写字楼项目区域商务区成交面积 （平方米）成交均价 （人民币每平方米）浙铁绿城长风企业中心普陀长风2,54840,500绿地中心二期徐汇徐汇滨江1,04375,200表 7写字楼一手散售成交案例，2017年第二季度数据来源：第