上海写字楼市场简报2018年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2018年7月Savills World Research Shanghai概述2018年第二季度甲级写字楼新增供应近100万平方米，加之未来六个月还将有大量供给入市，预期2018年供应量将达到历史新高。 2018年第二季度，核心商务区共计五个全新写字楼项目入市，为市场带来约44.2万平方米办公面积。至此，全市核心商务区甲级写字楼存量升至870万平方米。 季内核心商务区写字楼净吸纳量近38.2万平方米，较今年一季度环比大增440%。 二季度核心商务区甲级写字楼空置率维稳于12.4%，同比上升2.2个百分点。  本季度核心商务区甲级写字楼平均租金走势基本平稳，至每平方米每天人民币9.0元。  二季度迎来了五个新项目集中交付，共计56.3万平方米新增供应。截至季末，非核心商务区甲级写字楼存量推升至410万平方米。  受大量新增供应影响，非核心商务区写字楼空置率环比上升1.7个百分点至35.5%，为最近三年以来新高。平均租金与上季度基本持平，为每平方米每天人民币5.8元。“防范金融风险是未来三年的三大 攻 坚 战 之一，但 为支 持 企 业 发展，政 府 也出台了减 轻税 负相关 政策。” 简可，第一太平戴维斯市场研究部图片：1788国际中心，静安 02 市场简报 | 上海写字楼 2018年7月数据来源：上海统计局，第一太平戴维斯研究部图 1核心商务区甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2000年-2018年第二季度STV CNPage 10%3%6%9%12%15%18%0.00.20.40.60.81.01.200010203040506070809101112131415161718Q2百万平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：第一太平戴维斯研究部图 2核心商务区甲级写字楼租金指数，1999年第一季度-2018年第二季度6080100120140160180200220Q2 / 1999 = 100全市浦西中央商务区浦东中央商务区浦西次级商务区浦东次级商务区Q3/2008 -Q2/2010整体指数下跌36.8%Q2/2010 -Q2/2018整体指数上涨38.8% 数据来源：第一太平戴维斯研究部表 1核心商务区甲级写字楼市场表现，2018年第二季度供应量 (平方米)吸纳量 (平方米)空置率存量 (平方米)浦东323,200225,70010.4%4,170,600浦西118 , 3 0 0156,50014.3%4,509,000全市441,500382,20012.4%8,679,600租赁市场核心商务区 - 供应、吸纳和空置率2018年第二季度，核心商务区共计五个全新写字楼项目入市，为市场带来约44.2万平方米优质写字楼面积。至此，全市核心商务区甲级写字楼存量升至870万平方米。• 陆家嘴滨江金融城三期，浦东小陆家嘴• 长宁来福士广场T1，长宁虹桥• 昊元项目，黄浦• 陆家嘴金控广场，浦东竹园• 陆家嘴金融中心广场，浦东竹园第二季度，核心商务区吸纳量明显回升，共计约38.2万平方米，环比今年一季度大幅增长440%。这主要归因于新增供应项目预租情况良好、自用比例较高，此外浦西次级区域市场吸纳强劲。例如，兴业银行于2013年购入陆家嘴滨江金融城三期（写字楼面积共计约12.4万平方米）约70%的办公空间，并计划自用。另外，浦东竹园陆家嘴金控广场的三幢写字楼中，有两栋分别由阿里巴巴（纯自用）与泰康人寿保险收购（约20%自用）。因市场吸纳强劲，高位供给压力暂时得到缓解，平均空置率稳定在12.4%，但同比仍上升2.2个百分点。老黄浦板块的甲级写字楼空置率在过去两年内持续增长，自2016年二季度的6.6%上升至2018年二 savills.com.cn/research 03 2018年7月市场简报 | 上海写字楼数据来源：第一太平戴维斯研究部表 2租赁成交精选，2018年第二季度租户项目租户行业商务区承租面积 (平方米)平安金融置汇旭辉广场金融浦东其他11,000智联天安中心零售老黄浦10,000中金公司汇亚大厦金融陆家嘴3,400高临管理咨询博华广场专业服务南京西路2,000杰特贝林世纪商贸广场医疗保健淮海中路1,700数据来源：第一太平戴维斯研究部图 3核心商务区甲级写字楼租金及空置率，2018年第一季度与2018年第二季度RV CBD CNPage 111.3 10.3 10.3 8.2 8.1 8.1 7.2 7.1 6.6 5.7 11.3 10.3 10.3 8.2 8.1 8.1 7.2 7.1 6.6 5.8 0%10%20%30%40%50%24681012人民币每平方米每天2018年第一季度租金(左轴)2018年第二季度租金(左轴)2018年第一季度空置率(右轴)2018年第二季度空置率(右轴)中央商务区次级商务区季度的21.9%。这主要归因于新项目入市、租户从老旧写字楼搬迁。随着新兴商务区的崛起，租户拥有更多选择，地段不再是最重要的考量。核心商务区 - 租金2018年第二季度，核心商务区平均租金为每平方米每天人民币9.0元，基于指数基准持平，同比上涨0.5％。 这并不意味着所有商务区或项目的租金维稳，而是相对较新项目的租金上涨抵消了老项目提供更长免租期的变相租金下调。二季度，浦东中央商务区平均租金为每平方米每天人民币11.3元，浦西中央商务区平均租金为每平方米每天人民币10.3元。同期，浦东、浦西次级商务区的平均租金分别为每平方米每天人民币8.2元以及7.5元。非核心商务区尽管一季度非核心商务区无新增供应，但二季度有五个全新写字楼项目入市，带来约56.3万平方米的新增面积。截至二季度末，非核心商务区甲级写字楼总存量增加至410万平方米。新项目包括：• 晶耀前滩，浦东前滩• 前滩世贸中心二期，浦东前滩• 置汇旭辉广场，浦东数据来源：第一太平戴维斯研究部图 4前滩与陆家嘴甲级写字楼市场对比，2018年第二季度陆家嘴前滩0%10%20%30%40%50%60%02468101214空置率租金(人民币每平方米每天)2022预测18Q2存量 04 市场简报 | 上海写字楼 2018年7月核心区域甲级写字楼毛收益率在第二季度保持稳定，净收益率约3.4%。散售市场2018年第二季度，新增供应放量，接近20个写字楼项目的预售许可证获批，写字楼面积共计约48.6万平方米（包括老盘新推和全新项目）。季度总交易量达到31.09平方米，平均成交价格为每平方米人民币31,500元。二季度，中环以内散售写字楼交易量实现反弹，共计约3.4万平方米。平均成交价格达到每平方米人民币31,100元。市场展望2018年下半年，预计核心商务区及非核心商务区将分别有约76.1万平方米和59.4万平方米的新增供应，但尽数交付的可能性不大。因此，预计未来空置率将进一步上数据来源：第一太平戴维斯研究部表 3写字楼整栋交易精选，2018年第二季度项目区域总价(亿元人民币)买家用途湾谷科技园B7杨浦7.26IDG资本出租七宝宝龙大厦T2 闵行4.52歌斐资本出租虹桥世界中心4-10层青浦4.03中城投资出租• 保利绿地广场&安联大厦，杨浦东外滩 • 东航滨江中心，徐汇滨江由于市场高位供给，本季度非核心商务区空置率环比再升1.7个百分点至35.5%，达到三年以来最高。同期，租金指数维稳至每平方米每天人民币5.8元，低于核心商务区平均水平约35%。非核心商务区吸纳量在2018年第二季度实现明显回升，同比增长61％，共计约30.4万平方米。这主要得益于新项目的部分预租。例如，全球医疗保健科技公司默克在晶耀前滩租赁了约8,000平方米的办公面积。前滩是拥有城市大型规划的非核心商务区，定位跨国公司与金融企业，与租金高昂、写字楼高度密集的小陆家嘴相比是性价比较高的备数据来源：第一太平戴维斯研究部表 4写字楼一手散售成交案例，2018年第二季度项目区域商务区成交面积（平方米）成交均价（人民币每平方米）文通国际广场杨浦东外滩7,77324,900绿 地中心，二期徐汇徐汇滨江1,04463,900选方案。大量媒体报道及分析预测将该地区称作“陆家嘴2.0版”。然而，就规模、市场成熟度和中心区位而言，陆家嘴的城市地位难以企及或超越。销售市场大宗交易市场第二季度由于贷款紧张且成本上涨，写字楼市场成交放缓，上半年大宗成交总额仅为人民币55亿元。本季度非核心商务区有更多写字楼交易达成，同时成交单价均较低，买家和卖家对于市场前景以及价格都有较大分歧。相比之下，位于非核心商务区的资产由于收益率更高、升值潜力更大，而更受投资者青眯。另外，商务园区由于收益率较高，同时来自研发和科技公司的租赁需求助推租金上涨预期，亦吸引大量投资兴趣。 savills.com.cn/research 05 2018年7月市场简报 | 上海写字楼项目聚焦陆家嘴金控广场区位浦东竹园开发商陆家嘴集团交付时间2018年第二季度办公建面59,200平方米标准层面积1,100-1,500平方米标准净高约3.1米租金报价人民币10元/平方米/天起物业管理费人民币38元/平方米/月物管公司陆家嘴集团陆家嘴金控广场是一全新甲级写字楼项目，于2018年第二季度交付。 项目位于世纪大道与杨高中路交汇处，属浦东竹园商务区。项目毗邻上海证券交易所即将交付的办公楼，步行可达地铁4/6号线浦电路站和地铁2号线上海科技馆站，约50分钟车程至浦东国际机场。项目由陆家嘴集团开发和持有，包含三座办公大楼，写字楼面积约为6万平方米，为出租型项目。目前，上海保险交易所和中央结算公司上海总部已分别租下两座较低塔楼。2018年第二季度，租金报价为每平方米每天人民币10元起，物业管理费用为每平方米每月人民币38元。数据来源：第一太平戴维斯研究部扬，在此情况下，租金上涨的可能性不大。根据中央政府防范金融风险的要求，中国将在上海设立金融法院，处理与金融相关的诉讼。这不仅将增加中国金融法律的国际影响力，符合经济转型要求，也将巩固上海作为国际金融中心的地位。上海继续在中国对外开放中发挥主导作用，于近期出台“上海扩大开放100条”，聚焦金融业开放合作、构筑更加开放的产业体系、建设知识产权保护高地、打造进口促进新平台、创造一流营商环境等方面，从而进一步开放经济商业环境。值得注意的是，上海鼓励外商投资高端制造业，并将加快推出新能源汽车项目。特斯拉已于近期与临港政府签署合作协议，在临港建设集研发、制造、销售等功能于一体的超级工厂。新经济产业将继续支撑写字楼需求，包括互联网、大数据以及其他科技产业等。2018年下半年业主处境仍然不易，尤其是在新增供应竞争日益加剧的背景下，老旧写字楼项目的业主为保证入住率，积极与现有优质租户谈判续约。且相对而言，大型租户拥有更大的议价空间。写字楼项目未来的竞争将主要集中在建筑质量和业主服务这两方面。新开发项目可能还将引入人工智能（AI）和建筑信息模型（BIM）等高科技来更好地管理和维护项目，从而提高市场竞争力。 市场简报 | 上海写字楼06 2018年7月Please contact us for further information James MacdonaldSenior DirectorChina+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and