中国投资 2021年第一季度

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research投资中国 - 2021年4月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Nick Guan主管上海+8621 6391 6688nick.guan@savills.com.cn投资部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn市场概述过去12个月（截至2021年3月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,224亿元，同比下降16%。由于数据库统计时间原因，实际成交总额可能在人民币2,335亿元至2,446亿元之间。长期投资者和自用买家仍是市场上最活跃的买家类别。一些高科技公司在2020年营收大增，部分还实现了上市，此类公司资金储备雄厚，出于业务规模增长及扩大知名度考虑，也纷纷加入自用买家行列。若无合适的收购项目，部分公司选择拍地自建。中国经济恢复迅速，国内企业也在政策引导下探索新的增长模式。政府仍推动降低房地产市场负债水平，一些较好的投资机会也开始出现。过去在中国市场布局相对较低的境外基金对投资中国资产的兴趣不断上升。图1： 中国大宗投资*市场成交总量 （除开发地块成交）0501001502002503003502016/3/152017/3/152018/3/152019/3/152020/3/152021/3/15Shawn Ran董事北京+8610 5925 2099shawn.ran@savills.com.cnAnthony Pui高级董事广州+8620 3665 4853anthony.pui@savills.com.cnRay Wu董事长深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cnSuzie Qing主管华西区+8628 6737 3819suzie.qing@savills.com.cn*成交总价超过人民币1亿元的交易来源 RCA;第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research图2： 成交总额（按资产类别）-80%-65%-50%-35%-20%-5%10%25%40%02040608010012014016020203152021315来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图3：成交总量（按城市）01020304050607080902021/3/152020/3/15来源 RCA;第一太平戴维斯研究部过去12个月市场成交分析资产类别分析写字楼资产仍是过去12个月内（截至2021年3月15日）最受关注的资产类别，成交总额占比50%。投资者愈发关注带有租金稳健 、租 约 较 长 的 项 目 ，及 位 于 行 业 集 聚 区 的项目。过去12个月（截至2021年3月15日）零售项目成交量下降35%。线下零售市场受到来自电商的竞争，投资者对零售项目投资保持 谨 慎 态 度 。但 另 一 方 面 ，一 些 有 强 大 资 产管理团队的投资者，也在充满挑战的市场上看到了价值投资的机会，过去12个月领展REIT和凯德置地都完成了零售项目收购。工业地产/物流资产/数据中心仍是最受欢迎的资产类别，成交量同比上升33%。该资产类别的大部分成交都是资产包成交、平台收 购 或 以 合 伙 企 业 方 式 进 行 。工 业 项 目 竞争 日 益 激 烈 ，为 了 获 得 更 高 的 收 益 率 ，投 资者开始寻求该资产类别中更为小众的一些资产类型。医药以及生鲜食品仓储带来了对于冷链仓的需求，同时5G网络的推进带动 了 数 据 中 心 的 发 展 ，这 些 都 成 了 投 资 者挖掘的小众资产。小众资产的主要挑战在于市场流动性较低，往往要求有经验丰富的资产管理团队及合作伙伴，此外也面临一定的市场监管风险。目的地分析一线城市仍是投资者主要投资目的地，过去12个月成交总额占总成交额70%。广州是唯一一个同比成交量有所上升的一线城市 。作 为 大 湾 区 的 主 要 城 市 ，投 资 者 对 于 广州市场的消费能力及物流发展潜力表现出了信心，过去12个月投资者对于广州零售物业和物流资产投资同比增加了110%和220%，其中包括黑石以人民币44亿元从富力收购了一物流园70%的股权。面对写字楼租赁市场诸多不确定性，为了控制风险，写字楼成交主要集中在上海和北京，这两个城市写字楼成交额占总成交额75%。同时，由于一线城市物流资产收购机会较少，收益率持续下降，投资者将目光看向包括南京、苏州、东莞和廊坊等一线城市的周边城市。买家分析机构投资者仍是过去12个月内市场上最活跃的买家类别，成交量占总成交额的39%，然而同比下降45%。同时，自用买家成交量同比上升98%，自用买家借市场成交不活跃 的 机 会 积 极 收 购 理 想 的 自 用 物 业 。高 科技公司、金融公司（包括银行、保险以及证券 公 司 ）都 是 近 期 市 场 中 的 主 要 自 用 买家。基金募集及融资环境目前市场上有多个投资目的地为中国的基金。其中有四个主要针对收购中国物流资产，管理公司分别为远洋资本，里昂证券、Alpha投资以及忠利地产。2021年一季度整体融资环境依然偏紧。随着 经 济 回 归 正 轨 ，政 府 继 续 关 注 市 场 上 的高负债企业及行业。“三道红线”政策落实表1：截至2021年3月15日过去12个月成交举例城市项目资产类型买家卖家成交价格(十亿元)上海绿地外滩中心T2写字楼上海银行中民外滩房地产开发有限公司4.85上海歌斐中心写字楼平安保险歌斐资产4.28北京万国北京十四号数据中心数据中心万国数据中信产业投资基金管理有限公司3.8北京丰科中心写字楼平安保险金融街控股/万科3.71杭州欧美金融中心6号楼写字楼基汇资本建工地产2.19深圳赛格新城市广场零售华晖集团赛格新城市建设发展有限公司1.28来源 第一太平戴维斯研究部投资 3savills.com.cn/research图4：各城市成交（按各物业类型），截至2021年3月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图5：各资产类别成交（按买家类型），截至2021年3月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图6：成交量（按买家类型）-65%-45%-25%-5%15%35%55%75%95%115%020406080100120140160180/20203152021315来源 RCA;第一太平戴维斯研究部境内（十亿元）同比境外（十亿元）同比写字楼81.48%28.7-55%零售35.0-15%6.4-72%工业37.743%20.819%酒店6.7-37%1.8-28%住宅0.3-98%3.5-49%合计161.1-2%61.2-46%表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2021年3月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部/中国投资 4savills.com.cn/research表3： 2021年第一季度部分投资目的地为中国的基金列表基金名称状态策略基金规模（百万美元）基金经理CCRE China Senior Living Fund宣布次核心29CITIC CapitalCCRE China Special Opportunistic Fund募集中不良资产500CITIC CapitalChiaTai GoHigh Urban Renewal Industrial Investment Fund募集中核心1,430GoHigh CapitalEverbright Ashmore Huazhu Anzhu Fund募集中资产增值型-China Everbright LimitedFudo Capital IV募集中资产增值型500CLSA Real Estate - Fudo CapitalGenerali Real Estate Multi Manager Asia Fund募集中综合类1,100Generali Real EstateKaiLong Greater China Core Plus Real Estate Fund宣布核心2,256KaiLong Real Estate InvestmentKeppel China Logistics Property Fund募集结束机会型216Alpha Investment PartnersSavills IM Asia Fund III宣布次核心-Savills Investment ManagementSino-Ocean Office Fund募集结束核心4,100Sino-Ocean CapitalSino-Ocean Warehouse Fund预计核心-Sino-Ocean Capital来源 Preqin;第一太平戴维斯市场研究部实行，公司贷款及个人住房贷款都严加把控。截至2020年年中，前50家开发商中已有七家超过全部“三道红线”，另有八家超过“两道红线”，26家超过“一道红线”。一些开发商已感受到压力，出现无法偿还到期债务的情况，其中包括今年3月华夏幸福出现一笔5.3亿美元的债券违约。销售额前100位的开发商在2021年前两个月总融资额达1,873亿元 （其中包括债券、贷款、证券化产品等），同比下降34%。境内债券发行达人民币413亿元，境外债券发行达人民币915亿元，同比分别下降25%和37%。境内外债券平均发行利率分别为4.42%和6.65%。新闻上交所和深交所发布R EITs配套业务规则上海证券交易所及深圳证券交易所在一月发布三项中国基础设施领域不动产投资信托基金配套业务规则，进一步明确试点安排。三项规则主要包括业务流程、审计标准及中国基础设施领域不动产投资信托基金的销售流程。这些规则的出台代表着中国基础设施领域不动产投资信托基金正持续推进。展望随着整体市场表现趋于稳定，基本面走向更加清晰，投资者信心增强，预计2021年中国投资市场成交量和活跃度都会有所提升。同时，经济降杠杆的环境下市场可能会出 现 一 些 过 去 不 存 在 的 收 购 机 会 。另 外 随着中国基础设施领域不动产投资信托基金的基本工作不断推进，预计中国基础设施领域不动产投资信托基金将在不久推出，届时将为投资者带来新的退出渠道。图7：销售额前100位开发商2021年1月至2月发行债券利率-120 bps-100 bps-80 bps-60 bps-40 bps-20 bps0 bps20 bps0%1%2%3%4%5%6%7%来源 CRIC; 第一太平戴维斯研究部中国投资