研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ ·1 坚持“房住不炒” 全面金融管控，促进风险挤出 今年全国商品房成交量呈现先高后低走势，调控政策随着市场热度以及阶段性问题而调整。一季度为挤出 “违规资金”，多地出台严查房地产市场资金来源的政策，平稳市场量价涨幅，同时，多地 首提“二手房参考价”引导价格预期，抑制投资需求。上半年商品房成交量价持续高位运行， 二季度调控政策多为前期住建部约谈城市的政策落地及升级，强化“房住不炒”定位。三季度随着网传房企资金链断裂等问题的不断发酵，保障按时、按质交房 受到广泛关注。随即预售制监管的调控政策开始增多，并且不断升级、细化，保障购房人合法权益的同时房企资金压力凸显。伴随着前期调控政策升级以及金融 信贷的 收紧，四季度市场购房预期下滑、房企取地意愿进一步减弱，为保证合理的资金需求得到满足，融资、调控政策适度纠偏，信贷环境得到改善。预计未来随着各项利好因素的逐渐传导，市场预期将平稳恢复，行业走向良性循环。 【专题研究】贝壳研究院2021年度回顾 政策篇 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 一、一季度挤出房地产市场违规资金，平稳量价涨幅，首提“ 二手房参考价”，引导价格预期，抑制投资需求 2020年为应对 疫情，纾困中小微企业的措施纷纷出台， 同时也出现了资金违规流入房地产市场的情况。这使得 全国商品房销售面积和销售均价在2021年初达到 同期历史最高水平且增速较高。 2020年12月31日，央行、银保监会 发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称“两条红线”） ，要求各档银行房地产贷款余额及个人住房贷款月占比不得超过相应上限。“两条 红线”的限制一方面使得多家银行提升房贷申请门槛，筛选优质客户；另一方面，银行加强对于贷款申请人首付款来源的审查，旨在将有限的贷款额度贷给相对优质的客户。随即今年一季度，多城发布严查消费贷、经营性贷等违规流入房地产市场的情况。据贝壳研究院统计的220个省市，一季度有关严查资金来源的政策共出台13次，随后二、三季度提及相关政策多为前期政策的重申和加强。 数据来源：贝壳研究院整理 一季度多城首次提出“二手房参考价”，引导价格预期，抑制投资需求。据贝壳研究院02468101214第一季第二季第三季第四季2021年2021年严查资金来源的政策出台频次 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 统计，今年2月深圳首次提出“二手住房交易参考价格发布机制”，随即无锡、成都、西安、上海、绍兴、衢州陆续跟进。参考价的设定主要从银行端进行管控，控制了 居民购房杠杆率。 城市 发布时间 主要内容 深圳 2021/2/8 深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。 无锡 2021/3/2 建立二手住房价格信息发布机制。房屋交易管理部门应加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开参考成交价格区间，曝光典型炒作案例。 成都 2021/5/28 加大二手住房交易信息公开力度，引导二手住房市场理性交易，制定发布了成都市二手住房成交参考价格发布机制。 深圳 2021/5/20 要求进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作，并启用商品房定价评估系统。 西安 2021/7/8 以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。 上海 2021/7/9 在已实施房源挂牌核验基础上，增加价格信息核验，交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源将不得对外发布。 绍兴 2021/7/23 以住宅小区为单元，参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成住宅小区二手住房成交参考价格，在重点、热点区域先行试点，并适时在全市范围内推广。 衢州 2021/8/7 在市区热点区域试点建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为最小单元，形成二手住房成交参考价格，定期在相关管理平台上发布。 广州 2021/8/31 广州住建局建立二手住房交易参考价格发布机制，并发布首批热点区域住宅小区二手房参考价。 数据来源：贝壳研究院整理 二、二季度政策强化“房住不炒”定位，前期住建部约谈城市 的政策落地及升级 今年上半年商品房 成交量价 持续高 位运行， 住建部频繁走访、约谈多个城市，强调“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。 二季度出台调控多为前期约谈城市的政策落地， 主要从限购、限价以及限售等方面 对前期政策进行升级。举例来看，宁波 扩大限购区域 并随后补充针对拆迁购房者的限购条款；东莞将限价标准明确到以栋为单位进行价格申报，并限制申报价差范围10%-25%之间；绍兴 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 的限售年限由原来的2年升级到3年。 分类 城市 发布时间 主要内容 限购 宁波 2021/5/21 增加针对拆迁购房者的限购条款 2021/4/16 扩大限购区域，从严审核购房资格 限价 东莞 2021.4.29 开发商定价须以幢（栋）为单位申报销售价格，申报价差范围10%-25% 2020/7/25 开发商定价不得超出行业公允水平 限售 绍兴 2021/6/3 限售年限提升至3年 2017/10/11 在绍兴市区新购买的住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让 数据来源：贝壳研究院整理 三、三季度房企资金、销售双重承压，为 保障购房人合法权益，预售 制监管趋严 三季度随着网传头部资金链断裂问题的不断发酵，保障按时 、按 质交房 受到广泛关注 。随即预售制监管的调控政策开始增多，而且不断升级、细化，监管不断趋严。调控政策主要从预售证发放标准以及预售资金监管两方面保障购房人合法权权益的同时， 也是对 房企健康度的管理，融资渠道多元化、信贷良好的房企更利于市场生存 。 从预售 证发放角度，发放标准逐年趋严，近年来据 贝壳不完全统计，海南、北京、广州、湖南等 多地均提出过“现房 销售”的 要求或 试点；从预售资金监管角度， 今年重庆取消了对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度，全部采用最高比例进行监管。北京的征求意见稿提出先监管后网签、预售资金直接由购房者转至监管账户，从根本抑制资金挪用风险，保障购房人合法权益的同时， 对房企而言是一场极大的考验。 逐步加强的预售资金监管力度，体现了对购房者权益和房企稳健经营的双重保障。预售制监管趋严，也将进一步放大房企运营能力差异，对健康经营、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势有望进一步扩大。 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 数据来源：贝壳研究院整理 四、四季度融资、调控 政策适度纠偏，信贷环境得到改善 伴随着调控政策升级以及 金融信贷的收紧，全国商品房 单月销售量高位回调，市场购房预期下滑 。房企 取地意愿减弱，22城集中供地城市的土地成交率由第一批次的94.7%下降到第二批次的68.8%。为 稳定市场预期，市场端、信贷 端的调控政策开始适度纠偏 。 从城市调控角度来看，据贝壳研究院观察，四季度西安、成都、珠海、哈尔滨、 牡丹江、义乌、 吉安、武汉、长春等地分别从限购、预售资金监管以及人才购房补贴等方面出台监管措施，缓解房企资金压力的同时鼓励购房需求，提振市场信心。 从信贷角度来看，四季度以来，“合理的资金需求应得到满足”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”等等表态，均为前期融资政策的适度纠偏以及对房地产行业稳定发展的要求。从市场表现来看，房企融资环境已有所改善，11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。从国家统计局公布的数据来看，房企到位资金 中的个人按揭贷款11月同比增速为年内首次回调，相较上月提升0.1个百分点，这或为购房预期平稳恢复的信号。 051015202530第一季第二季第三季第四季2021年2021年预售制相关政策调控频次 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 综合全年来看，2021年的房地产市场在特殊的背景下经历了大起大落，时至年尾出现了明显的走稳倾向。短期来看房地产行业面临的是流动性和信心的问题，1927年经济学家在讨论经济周期时候的曾认为“乐观主义的错误造成了随后悲观主义的错误”，今年的房地产行业正如此。随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”， 市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过度。 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 7 ~ 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。