2022年3月美国住房金融浏览月刊
1住房金融一目了然住房金融政策中心 一个月的图表2022 年 3 月 关于图表住房金融政策中心 （ HFPC ） 的使命是提供分析和想法 ， 以促进健全的公共政策 ， 有效的市场以及在住房金融领域获得经济机会。一瞥这一使命的核心是为政策制定者、学者、记者和其他对政府在抵押贷款市场中的作用感兴趣的人提供的月度图表和数据来源。我们欢迎读者对我们如何制作的反馈一瞥更有用的出版物。请通过电子邮件将任何评论或问题发送到 ataglance @ urban. org 。要定期收到住房金融政策中心的最新信息 ， 请访问此处以注册我们的双周通讯。住房金融政策中心工作人员劳里 · 古德曼研究所研究员Janneke Ratcliffe中心副总裁DeQuendre Neeley - Bertrand战略传播总监卡兰 · 考尔首席研究员迈克尔 · 尼尔首席研究员Jung Choi高级研究员Linna Zhu研究助理约翰 · 沃尔什研究分析师Peter Mattingly研究分析师Caitlin Young政策分析师Daniel Pang研究助理利亚姆 · 雷诺兹研究助理Alison Rincon中心运营总监里根 · 史密斯项目管理员HFPC 非居民尾流大卫 · 布里克曼非居民研究员Sarah Gerecke非居民研究员迈克 · 洛夫丁非居民研究员吉姆 · 帕罗特非居民研究员凡妮莎 · 佩里非居民研究员Ellen Seidman非居民研究员Michael Stegman非居民研究员Ted Tozer非居民研究员Jun Zhu非居民研究员 CONTENTS市场规模概览Overview美国住宅市场的价值6美国住房抵押贷款市场规模6私人标签证券77第一留置权发起量和份额8抵押来源产品类型组成 (所有起源)99再融资后的贷款金额10所有原始产品的套现再融资份额10套现房屋净值总额10非银行原始股份1111111212非机构证券化12住房信贷可用性指数 (HCAI)住房信贷可用性指数13按渠道划分的住房信贷可用性指数13-14借款人 FICO 在原始月份得分15合并的 LTV 在起源月15DTI 在起源月15起源 FICO 和 LTV 由 MSA16非银行信贷箱171717GSE LTV ： 银行与非银行18Ginnie Mae LTV ： 银行与非银行18GSE DTI ： 银行与非银行1818抵押贷款发起预测和发起人盈利能力1919 住房供应供应月20房屋开工和房屋销售20住房负担能力随着时间的推移 ， 国家住房负担能力21可负担性针对 MSA 级 DTI 进行了调整21房价指数全国 HPI 同比增长22针对顶级 MSA 的 CoreLogic HPI 的更改22首次购房者首次购房者分享23首次和重复购房者 ， GSE 和 FHA 起源的比较23拖欠和减轻损失活动负资产份额24严重拖欠 / 丧失抵押品赎回权的贷款24频道的忍耐率24GSE 投资组合缩减养护下的 GSE房利美抵押贷款相关投资组合25房地美抵押贷款相关投资组合25有效的担保费和 GSE 风险分担交易有效担保费26房利美前期贷款价格调整26GSE 风险分担交易和利差27-28严重犯罪率严重犯罪率 - 房利美、房地美、 FHA 和 VA29严重犯罪率 - 单户家庭贷款和多户 GSE 贷款29代理发行机构总发行量和净发行量代理发行总额30代理净发行30机构总发行量和美联储购买每月总发行量31美联储吸收机构总发行量31抵押保险活动MI 活动和市场份额32典型购买贷款的 FHA MI 保费33初始月付款比较 ： FHA 与 PMI33特殊功能贷款级别 GSE 信贷数据房利美的构成和违约率34-35Freddie Mac 成分和违约率36-37按年份划分的违约率38由 Vintage 回购39损失严重程度和组成部分40-41HFPC 相关工作出版物和活动34 INTRODUCTION Year - over - YearHPA单身家庭开始高利率对住房市场基本面的影响尽管俄罗斯 - 乌克兰冲突带来了下行风险，以及由此引发的地缘政治动荡，但美国的长期国债利率已经上升。这反映出美联储在应对更强劲的增长和更快的通货膨胀时采取了更加强硬的立场。这会影响可负担性，并有可能减缓房价升值，但我们预计这种影响将受到许多因素的影响 ： 低失业率，强劲的工资增长和通货膨胀。让我们看看历史数据。过去三个月的住房市场趋势说明了吸收更高利率的挑战。在 2021 年 12 月底至 2022 年 3 月底的 3 个月期间，抵押贷款利率从月平均 3.11% 上升 131 个基点至 4.42% 。借贷成本的快速增加与待售房屋销售的下降相吻合，待售房屋销售是现房销售的领先指标，因为房价升值已开始温和放缓。抵押贷款利率下降房价同比升值25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%来源： 城市研究所使用 HUD 的数据进行计算。从短期来看，债务的价格可以决定住房市场的结果，这反映了债务是购房和住宅建设的主要融资方式。然而，以历史经验为指导，我们预计未来一年利率与房价升值之间的关系将受到多个因素的影响。虽然负担能力可能受到挑战，但较低的失业率、强劲的工资增长和通货膨胀反映了强劲的经济基本面，这可能会被额外的新单户家庭生产部分抵消。虽然我们预计 HPA 将从过去两年的强劲水平有所放缓，但那些认为可负担性将使升值降低到接近零的人应该看看历史数据。2000180016001400120010008006004002000-6.抵押贷款利率下降房价下跌抵押贷款利率的同比变化Mortga 房价在此问题中- 未偿还抵押贷款债务从 2021 年第三季度的 12.3 万亿美元增加到 2021 年第四季度的 12.5 万亿美元 ， 而家庭权益从 26.9 万亿美元增加到 28.0 万亿美元 （ 第 6 页 ） 。- 虽然现金再融资随着来源： 城市研究所使用房地美和黑骑士的数据进行计算。尽管利率上升似乎对房屋销售和房价升值构成了压力。在更长的时间内 ， 抵押贷款利率与房价变化几乎没有关系 （ 图 ） 。实际上 ， 这种关系略为正 ， 较高的利率与较高的房价升值非常松散。这反映了一个事实，即尽管利率是决定抵押贷款成本的重要因素，但以低失业率衡量的经济实力和健康的劳动力市场也是住房需求的重要因素。从历史上看，失业率的下降与房价的加速相吻合，而失业率的上升与房价的缓慢增长甚至房价的下降有关 （ 上图 ） 。更强劲的经济基本面可以提高利率，也可以降低失业率，通常与更快的收入增长和通货膨胀相关。这些趋势，再加上在大流行危机最严重时期积累的更高的个人储蓄率，应该有助于抵消抵押贷款利率上升对住房需求的影响，并支持房价升值。利率也会影响建筑成本。从历史上看 ， 房价上涨与单户住房开工平行。。原因是 ， 尽管融资成本较高 ， 但较高的价格会促使建筑商开发更多房屋 ， 而较低的房价会阻碍建筑 ； 这种额外的供应可能会导致房价升值的放缓 （ 图 ） 。在业务总账簿中 ， 机构现金再融资量的份额在过去一年里急剧下降 (第 10 页) 。- 2022 年 2 月机构总发行量大幅下降 ， 总计 190.7 美元 ， 而上个月为 248.8 美元 （ 第 31 页 ） 。15.0%5.0%.10.0%00-4.00-20.0%00 -5.0%0.002.00-10.0%-15.0% 概述市场规模概述美联储的资金流动报告显示，住房市场的总价值逐渐增加，这主要是由于自 2012 年以来房屋净值的增长。未偿抵押贷款债务从 2021 年第三季度的 12.3 万亿美元小幅增加到 2021 年第四季度的 12.5 万亿美元，而家庭总股本从 26.9 万亿美元增加到 28.0 万亿美元。2021 年第四季度住房市场总价值达到 40.6 万亿美元，比 2006 年危机前的峰值高出 58.9 ％ 。机构 MBS 占未偿抵押贷款总额的 66.8 ％，自有品牌证券占 3.2 ％，房屋净值贷款占 3.2 ％ 。未证券化的第一留置权占剩余的 26.8 ％ ， 银行占 18.6 ％ ， 信用合作社占 4.7 ％ ， 其他非存款机构占 3.7 ％ 。美国单户住宅市场价值债务家庭权益总价值(万亿美元)45.040.035.030.025.020.015.010.05.00.0$40.6$28.0$12.52000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021资料来源 ：美联储资金流动和城市研究所。最后更新于 2022 年 3 月。Note:单身家庭包括 1 - 4 个家庭抵押贷款。房屋净值数字从美联储总数中扣除 ， 包括家庭和非金融业务部门的价值。美国单身家庭抵押贷款市场的构成(万亿美元)AgencyMBS私人标签证券8768.45432.321.010.500.46Sources:美联储资金流动和城市研究所。最后更新于 2022 年 3 月。Notes:未证券化的第一留置权 (其他) 包括不在银行资产负债表上持有的抵押贷款。房屋净值贷款 未证券化的第一留置权 (其他)非证券化第一留置权 (银行组合)2000: Q42001: Q22001: Q42002: Q22002: Q42003: Q22003: Q42004: Q22004: Q42005: Q22005: Q42006: Q22006: Q42007: Q22007: Q42008: Q22008: Q42009: Q22009: Q42010 年 ： Q22010: Q42011: Q22011: Q42012 ： Q22012: Q42013: Q22013: Q42014 年 ： Q22014: Q42015 ： Q22015: Q42016 年 ： Q22016: Q42017 ： Q22017: Q42018 ： Q22018: Q42019 ： Q22019 年第 4 季度2020 ： Q22020: Q42021 年 ： Q22021 年 ： 第 4 季度 200020002001200220032003200420052006200620072008200920092010201120122012201320142015201520162017201820182019202020212021概述市场规模概述截至 2021 年第四季度，在银行和信用社外部持有的未证券化的第一留置权总额为 0.47 万亿美元。在这个领域，REITs，保险公司和退休基金在过去十年中经历了特别强劲的百分比增长。2022 年 2 月，代理市场的未偿还证券总额为 8.4 万亿美元，其中 42.0 ％ 是房利美，33.4 ％ 是房地美，24.7 ％ 是金妮美。非托管机构持有的未证券化第一留置权(万亿美元)0.5Finance Companies0.40.30.20.10.00.170.110.080.070.04Q4Sources:美联储资金流动和城市研究所。最后更新于 2022 年 3 月。代理抵押贷款支持证券($万亿 ）房利美房地美 Mac Ginnie Mae Total98765432108.43.52.82.1 Sources： eMBS 和城市研究所。2022 年 2 月7REITs家庭和非金融业务联邦 / 州 / 地方政府保险公司和退休基金 概述起源体积和组成第一留置权起源卷2021 年，抵押贷款发放量再创新高，总计 4.83 万亿美元，远远超过此前 2020 年 4.10 万亿美元的纪录。2021 年，投资组合来源的份额为 28.1%，高于 2020 年的 22.3% 。2021 年 GSE 份额较低，为 54.5%，而 2020 年为 58.2% 。较低的 GSE 份额在很大程度上反映了在大流行期间回落的
