美国住房金融概览月刊

1住房金融概览住房金融政策中心 每月图表2022 年 3 月 关于图表住房金融政策中心 (HFPC) 的使命是提供分析和想法，以促进住房金融领域的健全公共政策、有效市场和获得经济机会。乍看上去，为政策制定者、学者、记者和其他对政府在抵押贷款市场中的作用感兴趣的人提供月度图表和数据源，是这项使命的核心。我们欢迎读者就我们如何制作提供反馈乍看上去更有用的出版物。请将任何意见或问题通过电子邮件发送至 ataglance@urban.org。要接收来自住房金融政策中心的定期更新，请访问此处注册我们的双周通讯。住房金融政策中心工作人员劳里·古德曼研究所研究员珍妮克·拉特克利夫中心副总裁DeQuendre Neeley-Bertrand战略传播总监卡兰考尔首席研究员迈克尔·尼尔首席研究员郑彩高级研究员朱琳娜研究助理约翰沃尔什研究分析师彼得·马丁利研究分析师凯特琳年轻政策分析师丹尼尔庞研究助理利亚姆·雷诺兹研究助理艾莉森·林康中心运营总监里根·史密斯项目管理员HFPC 非居民研究员大卫布里克曼非常驻研究员莎拉·格瑞克非常驻研究员迈克·洛夫廷非常驻研究员吉姆·帕罗特非常驻研究员凡妮莎·佩里非常驻研究员艾伦·塞德曼非常驻研究员迈克尔·斯蒂格曼非常驻研究员泰德·托泽非常驻研究员朱军非常驻研究员 内容市场规模概述概述美国住宅市场的价值6美国住宅抵押贷款市场规模6自有品牌证券77优先留置权发起量和份额8抵押贷款产品类型作曲（所有起源)99再融资后的贷款金额10所有来源的兑现再融资份额10房屋净值总额兑现10非银行原始股1111111212非机构证券化12住房信贷可用性指数（HCAI）住房信贷可用性指数13按渠道划分的住房信贷可用性指数13-14借款人在发起月份的 FICO 分数15创始月的综合 LTV15创始月的 DTI15MSA 发起 FICO 和 LTV16非银行信用箱171717GSE LTV：银行与非银行18Ginnie Mae LTV：银行与非银行18GSE DTI：银行与非银行1818抵押贷款发起预测和发起人盈利能力1919 住房供应供应月数20房屋开工和房屋销售20住房负担能力随着时间的推移，全国住房负担能力21针对 MSA 级 DTI 调整的可负担性21房价指数全国HPI同比增长22顶级 MSA 的 CoreLogic HPI 变化22首次购房者首次购房者份额23首次和重复购房者、GSE 和 FHA 起源的比较23拖欠和减损活动负股本24严重拖欠/止赎贷款24按渠道划分的容忍率24GSE 投资组合缩减受监管的 GSE房利美抵押相关投资组合25房地美抵押贷款相关投资组合25有效担保费和 GSE 风险分担交易有效担保费26房利美前期贷款水平价格调整26GSE 风险分担交易和价差27-28严重拖欠率严重拖欠率 – 房利美、房地美、FHA 和 VA29严重拖欠率 - 单户贷款和多户 GSE 贷款29代理发行机构总发行量和净发行量机构总发行量30代理净发行30机构总发行和美联储购买每月总发行量31美联储吸收机构总发行量31抵押保险活动MI 活动和市场份额32典型购买贷款的 FHA MI 保费33初始每月付款比较：FHA 与 PMI33特殊功能贷款水平 GSE 信用数据房利美构成和违约率34-35房地美构成和违约率36-37按年份划分的违约率38按年份回购39损失严重性和组件40-41相关 HFPC 工作出版物和活动34 介绍 一年又一年HPA单户开始加息对房地产市场基本面的影响尽管俄罗斯-乌克兰冲突带来下行风险，以及由此产生的地缘政治动荡，但美国的长期国债利率已经上升。这反映了美联储为应对更强劲的增长和更快的通胀而采取的更为强硬的立场。这会影响可负担性，并有可能减缓房价升值，但我们预计这种影响会因许多因素而减弱：低失业率、强劲的工资增长和通货膨胀。让我们看看历史数据。过去三个月的房地产市场趋势说明了吸收更高利率的挑战。在 2021 年 12 月下旬至 2022 年 3 月下旬的 3 个月期间，抵押贷款利率从月平均 3.11% 上升 131 个基点至 4.42%。借贷成本的快速增长与待售房屋销售的下降相吻合，这是现有房屋销售的领先指标，因为房价升值已经开始适度放缓。抵押贷款利率下降房价同比升值25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%资源：Urban Institute 使用来自 HUD 的数据进行计算。在短期内，债务价格可以决定房地产市场的结果，这反映了债务是购房和住宅建设融资的主要方式这一事实。然而，以历史经验为指导，我们预计明年利率与房价升值的关系将受到多个不同方向的因素的影响。虽然负担能力可能会受到挑战，但强劲的经济基本面（表现为失业率下降、工资增长强劲和通货膨胀）会推动房价升值；这可能会被额外的新单户生产部分抵消。虽然我们预计 HPA 会从过去两年的强劲水平有所放缓，但那些认为可负担性将使升值降至接近零的人应该查看历史数据。2000180016001400120010008006004002000-6.抵押贷款利率下降房价下跌抵押贷款利率的同比变化Mortga 房价在这个问题里面-未偿抵押贷款债务从 2021 年第三季度的 12.3 万亿美元增加到 2021 年第四季度的 12.5 万亿美元，而家庭资产从 26.9 万亿美元增加到 28.0 万亿美元（第 6 页）。-虽然现金再融资有所增加资源：Urban Institute 使用 Freddie Mac 和 Black Knight 的数据进行计算。尽管利率上升似乎对房屋销售和房价升值造成压力。在较长时期内，抵押贷款利率与房价变化几乎没有关系（图）。事实上，这种关系是略微积极的，较高的利率与较高的房价升值关系非常松散。这反映了这样一个事实：虽然利率是决定抵押贷款成本的重要因素，但以低失业率衡量的经济实力和健康的劳动力市场也是住房需求的重要因素。从历史上看，失业率下降与房价上涨相吻合，而失业率上升与房价增长缓慢甚至房价下跌相关（上图）。更强劲的经济基本面可以提振利率，同时也降低失业率，并且通常与更快的收入增长和通胀相关。这些趋势与在大流行危机最严重时期积累的更高个人储蓄率相结合，应该有助于抵消更高的抵押贷款利率对住房需求的影响并支持房价升值。利率也会影响建筑成本。从历史上看，房价上涨与单户住宅开工类似。 .原因是，尽管融资成本较高，但较高的价格会促使建筑商开发更多房屋，而较低的房价会阻碍建筑；这种额外的供应可能会导致房价升值放缓（图）。在业务总额中，机构兑现再融资量在去年急剧下降（第 10 页）。- 机构总发行量在 2022 年 2 月显着下降，总计 190.7 美元，而上个月为 248.8 美元（第 31 页）。15.0%5.0%.10.0%00-4.00-20.0%00 -5.0%0.002.00-10.0%-15.0% 概述市场规模概览美联储的资金流动报告显示，房地产市场的总价值逐渐增加，这主要是受 2012 年以来房屋净值增长的推动。未偿抵押贷款债务从 2021 年第三季度的 12.3 万亿美元小幅增加至 2021 年第四季度的 12.5 万亿美元，而家庭资产总额从 26.9 万亿美元增加到 28.0 万亿美元。 2021 年第四季度房地产市场总价值达到 40.6 万亿美元，比 2006 年危机前的峰值高出 58.9%。机构 MBS 占未偿抵押贷款债务总额的 66.8%，自有品牌证券占 3.2% ，房屋净值贷款占 3.2%。非证券化第一留置权占剩余的 26.8%，其中银行占 18.6%，信用合作社占 4.7%，其他非存款机构占总数的 3.7%。美国单户住宅市场的价值债务 家庭权益 总值（万亿美元）45.040.035.030.025.020.015.010.05.00.0$40.6$28.0$12.52000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021资料来源：美联储资金流动和城市研究所。最后更新于 2022 年 3 月。笔记：单身家庭包括 1-4 家庭抵押贷款。房屋净值数字是从美联储总数中加起来的，包括家庭和非金融业务部门的价值。美国单户抵押贷款市场的构成（万亿美元）机构MBS自有品牌证券8768.45432.321.010.500.46来源:美联储资金流动和城市研究所。最后更新于 2022 年 3 月。笔记：非证券化第一留置权（其他）包括未在银行资产负债表上持有的抵押贷款。房屋净值贷款 无担保的第一留置权（其他）非证券化第一留置权（银行投资组合）2000：第四季度2001：第二季度2001：第四季度2002：第二季度2002：第四季度2003年第二季度2003：第四季度2004年第二季度2004：第四季度2005：第二季度2005：第四季度2006年第二季度2006：第四季度2007年第二季度2007：第四季度2008年第二季度2008：第四季度2009年第二季度2009：第四季度2010年第二季度2010：第四季度2011年第二季度2011：第四季度2012年第二季度2012：第四季度2013年第二季度2013：第四季度2014年第二季度2014：第四季度2015年第二季度2015：第四季度2016年第二季度2016：第四季度2017年第二季度2017：第四季度2018年第二季度2018：第四季度2019：第二季度2019：第四季度2020年第二季度2020：第四季度2021年第二季度2021：第四季度 200020002001200220032003200420052006200620072008200920092010201120122012201320142015201520162017201820182019202020212021概述市场规模概览截至 2021 年第四季度，在银行和信用合作社之外持有的非证券化第一留置权总额为 0.47 万亿美元。在这个领域，房地产投资信托基金、保险公司和退休基金在过去十年中经历了特别强劲的百分比增长。 2022 年 2 月，代理市场的流通证券总额为 8.4 万亿美元，其中房利美占 42.0%，房地美占 33.4%，金妮美占 24.7%。非存款人持有的非证券化第一留置权（万亿美元）0.5金融公司0.40.30.20.10.00.170.110.080.070.04第四季度来源:美联储资金流动和城市研究所。最后更新于 2022 年 3 月。机构抵押支持证券($万亿）Fannie Mae Freddie Mac Ginnie Mae Total98765432108.43.52.82.1 来源: eMBS 和城市研究所。2022 年 2 月7房地产投资信托基金家庭和非金融企业联邦/州/地方政府保险公司和退休基金 概述起源体积和成分第一留置权发起量抵押贷款发起量在 2021 年再创历史新高，总计 4.83 万亿美元，远超 2020 年 4.10 万亿美元的历史记录。2021 年投资组合发起的份额为 28.1%，与 2020 年 22.3% 的份额相比有所增加。GSE 份额为2021 年下降至 54.5%，而 2020 年为 58.2%。较低的 GSE 份额在很大程度上反映了在大流行期间回落的投资组合贷款的回报。 2021 年 FHA/VA 份额为 15.2%，低于 2020 年的 18.1%。2021 年 PLS 份额高于 2.2%，而 2020 年为 1.00%，但仍是 2008 年前份额的一小部分。（万亿美元）GSE证券化FHA/VA证券化PLS证券化文件夹$6.0 $5.0 $4.0$3.0$2.0$1.354$0.108$0.734$2.629$1.0$0.02001 2002 2003 2004 2005 2006 2007