美国住房金融概览：月度图表

1住房融资概览住房金融政策中央 每月一次图表2021 年 7 月 关于图表住房金融政策中心 (HFPC) 的使命是产生分析和想法，以促进住房金融领域的健全公共政策、有效市场和经济机会。 At A Glance 是为政策制定者、学者、记者和其他对政府在抵押贷款市场中的角色感兴趣的其他人提供的月度图表和数据来源，是这项使命的核心。我们欢迎读者就我们如何使 At A Glance 成为更有用的出版物提供反馈。请将任何意见或问题通过电子邮件发送至 ataglance@urban.org。要接收来自住房金融政策中心的定期更新，请访问此处注册我们的双周通讯。住房金融政策中心工作人员劳里·古德曼中心副总裁珍妮克·拉特克利夫副总裁兼董事总经理吉姆·帕罗特非常驻院士朱骏非常驻院士DeQuendre Neeley-Bertrand战略传播总监卡兰考尔高级研究员迈克尔·尼尔高级研究员崔贞高级研究员朱琳娜研究助理约翰·沃尔什研究分析师彼得·马廷利研究分析师凯特琳·杨研究助理丹尼尔庞研究助理利亚姆雷诺兹研究助理艾莉森·林孔中心运营总监吉迪恩·伯杰高级政策项目经理莱莉亚·拉克菲尔德特别助理和项目管理员 内容概述市场规模概览美国住宅市场价值6美国住宅抵押贷款市场规模6自有品牌证券7机构抵押支持证券7起源体积和组成第一留置权起始数量和份额8抵押贷款产品类型作文（所有起源） 9发行时的 Refi 百分比9套现再融资再融资后的贷款金额 10所有来源的现金再融资份额10总房屋净值兑现10非银行发起份额非银行发起份额：所有贷款11非银行发起份额：购买贷款11非银行发起份额：Refi 贷款11证券化数量和构成住宅MBS发行的代理/非代理份额12非机构 MBS 发行12非机构证券化12信用箱住房信贷可用性指数 (HCAI)住房信贷可用性指数13按渠道划分的住房信贷可用性指数13-14购买贷款的信用可用性借款人在发起月的 FICO 分数15发起月的组合 LTV15创始月的 DTI15MSA 发起 FICO 和 LTV16非银行信贷箱机构 FICO：银行与非银行17GSE FICO：银行与非银行17Ginnie Mae FICO：银行与非银行17GSE LTV：银行与非银行18Ginnie Mae LTV：银行与非银行18GSE DTI：银行与非银行18Ginnie Mae DTI：银行与非银行18市场状况抵押贷款发起预测和发起人盈利能力总原始股和再融资股19发起人的盈利能力和未衡量的成本19 房屋供应2020随着时间的推移，全国住房负担能力21针对 MSA 级 DTI 调整的可负担性2122顶级 MSA 的 CoreLogic HPI 变化222323242424GSE 投资组合结束受监管的 GSE房利美抵押贷款相关投资组合25房地美抵押贷款相关投资组合25有效的担保费和 GSE 风险分担交易有效保证费用26房利美预付贷款水平价格调整26GSE 风险分担交易和价差27-28严重拖欠率严重拖欠率——房利美、房地美、联邦住房管理局和弗吉尼亚州29严重拖欠率——单户家庭贷款和多户家庭 GSE 贷款29代理发行机构总发行量和净发行量机构发行总额30代理净发行量30机构总发行和美联储购买每月总发行量31美联储对机构发行总额的吸收31按揭保险活动MI 活动和市场份额32典型购买贷款的 FHA MI 保费33初始每月付款比较：FHA 与采购经理人指数33相关HFPC工作出版物和活动34 介绍更快的通货膨胀加剧了住房负担能力的担忧住房负担能力仍然是待售市场的主要挑战，尤其是对首次购房者而言。 2021年上半年，房价因房屋库存不足而飙升，但盈利增长并没有跟上价格升值。与此同时，抵押贷款利率略高。快速通胀的存在恶化了住房负担能力，使租房者更难获得住房。平均每小时收入的增长并没有跟上消费者商品和服务整体价格水平的更快增长。与此同时，实际房价增长（经通胀调整后的房价升值）继续上升，而抵押贷款利率则非常温和地上升。每月房价增长和每月核心通胀2.0%20每月房价增长每月核心通货膨胀18月度核心通胀超过月度房价的城市数量改变161.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%每月平均每小时收入增长与每月核心通胀平均每小时的月度变化收益109876543211.5%14-0.2%-12 月 20 日 1 月 21 日 2 月 21 日3 月 21 日4月21日5 月 21 日6 月 21 日1.0%0.5%0.0%12 月 20 日1 月 21 日2月21日3 月 21 日4月21日12来源：城市研究所对劳工统计局数据的分析10实际收入的下降已经蔓延到各个行业。 2 月，月度核心通胀超过平均每小时8只有一个行业的盈利增长，贸易、运输和公用事业。但到 6 月，实际收入按月下降610个行业中的9个。休闲和酒店业是唯一一个每月平均每小时4盈利增长 1.0%，超过通胀 0.9%。与此同时，金融业对通胀的预期更高2市场适度提高了抵押贷款利率。自从12 月，10 年期美国国债利率从 0.94 上升至01.25%；这种变化在很大程度上反映了价差的上升名义 10 年期国债利率与实际 10 年期国债利率之间来源：Urban Institute 对劳工统计局和 S&P/Case-Shiller 数据的分析。上图表明，在 2 月至 4 月（房价数据的最后一个月）之间，核心通胀率逐月加速。我们使用每月而不是年同比趋势，以排除与去年此时发生的经济疲软进行比较。通过排除波动较大的能源和食品价格，核心通胀可以更好地了解价格变化。尽管通胀一直在上升，但每月房价增长也在上升，继续超过通胀。 S&P/Case-Shiller 房价指数（上图中的黑线）跟踪的 20 个市场中的大多数市场都在发生这种情况。 4 月，纽约大都会统计区是唯一一个每月房价上涨的市场，0.8%，滞后核心通胀，0.9%。收入增加有助于抵消房价上涨的加快，并使人们更容易买得起房。 2021年上半年，随着经济出现好转迹象，失业率有所下降，平均时薪普遍增加。然而，过去三个月的平均每小时收入增长已被核心通胀所掩盖。尽管私营部门工人的实得工资正在大幅增长，但生活成本上升得更快，从而降低了购买力。国库通胀保护证券利率。与此同时，同期抵押贷款利率上升了 11 个基点，至 2.78%。数据表明，较快的通货膨胀可能会降低购房储蓄和支付每月抵押贷款的能力。虽然当前房主的住房成本在很大程度上不受通胀上升的影响，但租房者将更难购买他们的第一套住房。唯一真正的解决办法是减少住房供应短缺；这应该会降低房价上涨的速度 使用基础设施支出来实现这一目标可以帮助确保这些负担能力挑战不会在住房市场中变得更加根深蒂固。本期内容• 自 2021 年 4 月以来，GSE 和 Ginnie Mae 市场的银行和非银行发起的 FICO 得分均有所下降，其中非银行的下降更为明显（第 17 页）。•2021 年 5 月，房价年涨幅超过 17%，远高于房地产泡沫期间 12-13% 的峰值（第 22 页）。每月核心通胀月度核心通胀超过平均时薪月度变化的行业数量 概述市场规模概览美联储的资金流向报告表明，主要受 2012 年以来房屋净值增长的推动，住房市场总价值逐渐增加。未偿还抵押贷款债务从 2020 年第四季度的 11.7 万亿美元小幅增加到 2021 年第一季度的 11.8 万亿美元，而家庭净资产总额从 22.4 万亿美元增加到 24.2 万亿美元。 2021 年第一季度房地产市场总价值达到 36.0 万亿美元，比 2006 年危机前的峰值高出 40.8%。机构 MBS 占未偿还抵押贷款债务总额的 66.0%，自有品牌证券占 3.3%和房屋净值贷款占 3.6%。非证券化的第一留置权占剩余的 27.1%，银行占 18.9%，信用合作社占 4.5%，其他非存款类占3.7%。美国单户住宅市场的价值债务 家庭权益 总价值（万亿美元）40.0 35.030.025.020.0$36.0$24.215.010.05.00.0$11.82000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021资料来源：美联储资金流向和城市研究所。最后更新六月2021.第一季度笔记：单户家庭包括 1-4 个家庭抵押贷款。房屋净值数字从美联储的总数中得出，包括家庭和非金融业务部门的价值。美国单一家庭抵押贷款市场的构成（万亿美元）8代理 MBS 自有品牌证券765432107.82.21.00.46来源：美联储资金流动和城市研究所。最后更新于 2021 年 6 月。笔记：非证券化第一留置权（其他）包括未在银行资产负债表上持有的抵押贷款。房屋净值贷款非证券化第一留置权（其他）非证券化第一留置权（银行投资组合）2000:Q12000:Q42001:Q32002:Q22003:Q12003:Q42004:Q32005:Q22006:Q12006:Q42007:Q32008:Q22009 年第一季度2009:Q42010:Q32011:Q22012:Q12012:Q42013:Q32014:Q22015:Q12015:Q42016:Q32017:Q22018:Q12018:Q42019:Q32020:Q22021:Q1 概述市场规模概览截至 2021 年第一季度，在银行和信用合作社之外持有的非证券化第一留置权总额为 0.97 万亿美元。在这个领域，房地产投资信托基金、保险公司和退休人员在过去十年中经历了特别强劲的百分比增长。 2021 年 6 月，机构市场上的未偿证券总额为 7.9 万亿美元，其中房利美占 42.5%，房地美占 31.7%，金妮占 25.8%。非存款人持有的非证券化第一留置权（万亿美元）0.5金融公司0.40.30.20.10.00.170.110.060.050.04第一季度来源：美联储资金流动和城市研究所。最后更新于 2021 年 6 月。机构抵押支持证券($万亿）房利美房地美 Ginnie Mae Total98765432107.93.42.52.12000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021来源: eMBS 和城市研究所。2021 年 6 月7房地产投资信托家庭和非金融企业 联邦/州/地方政府保险公司和退休基金20002000200120022003200320042005200620062007200820092009201020112012201220132014201520152016201720182018201920202021 概述发源量和组成第一留置权起始量2021 年第一留置权的发放开局良好，第一季度发放的抵押贷款为 1.31 万亿美元。 2021 年第一季度投资组合发起的份额为 25.6%，高于 2020 年全年的 22.3%。2021 年第一季度 GSE 份额在 2021 年第一季度略有下降，为 57.4%，而 2020 年全年为 58.2%。 2021 年第一季度 FHA/VA 份额为 15.9%，低于 2020 年的 18.1%。 PLS 份额在 2021 年第一季度与 2020 年大致相同，为 1.03%，仅是 2008 年之前的一小部分。 2020 年投资组合和 PLS 的较小份额反映了 COVID-19 的影响，这使得在没有政府支持的情况下难以发起抵押贷款。较高的 GSE 2020 份额反映了大量的再融资活动。 2020年，随着私人资本因经济低迷而退出，联邦政府在市场中发挥了巨大作用。正如投资组合份额的增加所证明的那样，这种情况在 2021 年第一季度开始逆转。（万亿美元）GSE 证券化 FHA/