2023年柏林房地产市场报告

柏林HYP&CBRE 柏林再次面临新挑战 亲爱的读者， 乌克兰战争导致我们通常认为理所当然的东西比流行病期间和之后的情况更多-自然，这也对柏林的房地产市场产生了影响。利率和建筑成本的急剧上升使一些房地产开发商的计算或多或少变得毫无用处，并且几乎停止了首都迫切需要的新建筑活动。与此同时，能源成本的急剧增加将更多的注意力集中在可持续性这个话题上。所有这些都使许多在柏林寻找公寓的人的处境更加困难。看来，试图在首都找到负担得起的公寓就像在大海捞针中寻找众所周知的针-实际上能够降落公寓就像赢得彩票。问题是：做合适的。 资助方案、加速规划和批准程序、增加指定用于开发和预制的土地数量提供了解决问题的办法？2023年2月12日必须重复的柏林众议院选举结果提供了重新调整柏林住房政策重点的机会，并有望在房地产市场上产生一些迫切需要的新动力。事实上，柏林缺乏住房有可能进一步加剧已经在这座城市变得明显的分裂-必须不惜一切代价防止这种发展。因此，为了柏林的利益，让我们所有人尽一切努力让房地产市场重回正轨。 愉快的阅读！ SaschaKlausBerlin Hyp AG管理委员会主席 CBRE GmbH住宅估价董事总经理 Contents A部分Market 10柏林概述12市场概况18面试ESG22新建筑 26介绍费用28租金价格(地图)30销售价格(地图) B部分 地区 34夏洛滕堡-威尔默斯多夫 柏林的西部中心仍然具有吸引力和活力。柏林展览中心周围的地区现在正在为该市的全面城市发展指明前进的方向。 38Friedrichshain-Kreuzberg 在这个时尚的地区，不仅仅是令人兴奋的夜生活：白天，与能够负担得起很高的租金和价格的高于平均水平的收入者一起迁入的公司也采取了大量行动。 42利希滕贝格 利希滕贝格的10个街道表现出各种各样的变化：市中心边缘的城市风情和城市边缘的村庄般的性格，从大型住宅区和高层建筑到田园诗般的湖泊和河边地区，应有尽有。 46Marzahn-Hellersdorf 城市的东部郊区由两种截然不同的住宅区主导：那些拥有大型住宅区的住宅区和其他以单户住宅为主的住宅区。两种类型都有需求。 50米特 在东部中部，一个新社区几乎已经完工，第二个社区正在形成，第三个社区正在寻求成为联合国教科文组织世界遗产的一部分。 54Neukölln Neukölln繁华的北部吸引了来自世界各地的人们-因此，传统街区的老建筑价格正在上涨。 58潘科 最具活力的人口发展，高经济增长率和有效的社区规划，具有更大的密度和更高的建筑物：至关重要的是住房的大幅增加必须与确保柏林气候友好型城市发展的措施保持一致。 62Reinickendorf Reinickendorf在城市郊区的分区具有类似村庄的氛围。将通过在Tegel和Wittenau分区进行改造来创建新的大型住宅区。 66Spandau Spandau南部的分区尤其具有类似村庄的特征，拥有大量的绿色空间和河边地区。该地区的北部和西部目前正在进行广泛的建筑活动。 70Steglitz-Zehlendorf 柏林西南部令人愉悦的中产阶级社区也因其提供的娱乐机会而脱颖而出。斯蒂格利茨-泽伦多夫的人口正在老龄化-并且仅以缓慢的速度增长。 74Tempelhof-Schöneberg Tempelhof-Schöneberg区位于市中心的部分地区提供了从密集的城市区域到巨大的开放空间的一切。新的发展潜力正在前火车站的站点上得到利用。 78Treptow-Köpenick 关于Treptow-Köpenick的有趣之处在于，尽管它一方面是相当城市化甚至工业化的，但它也具有大片的森林和湖泊-RiversSpree和Dahme也穿过它。 C部分 都市区 84Introduction86Barnim87Dahme-Spreewald88哈弗兰89Märkisch-Oderland 90Oberhavel91Oder-Spree92波茨坦94波茨坦-Mittelmark95Teltow-Fläming 5社论 96法律通知 PartA Market 政府更迭，征用辩论，乌克兰战争：这些新背景如何影响柏林及周边地区住宅房地产市场的条件？ 尽管面临挑战，但增长 在人口增长和经济活动方面，情况再次好转。柏林在几个类别中排名第一。尽管如此，在不久的将来还需要做很多工作，结构改革也将使城市在这方面变得更加容易。 −1,1712022年自然净人口平衡 在过去的几年里，面对大流行和它导致的反复封锁，柏林已经证明了自己在很大程度上的韧性。旅游业，文化生活和夜生活受到的打击最大。大流行和封锁暂时减缓了之前动态的人口和经济发展，从国外的移民或多或少停止了一段时间。然而，到2022年底，来自国外的移民收益再次显着增加，达到约80,200人。与前西德的旧联邦州相比，柏林的人口净增长约为10,500。尽管如此，柏林在整个国家范围内的负移民平衡约为4,200，这主要是由于大量人离开首都移居勃兰登堡。这种迁移主要针对柏林以外的地区，这使得这种发展更像是内部迁移。 首都周围的互联区域。柏林的人口在2015年至2021年之间增长了4.5％。这是德国人口增长第二大，仅次于莱比锡，其人口增长了7.4％。同期，汉堡的人口增长了3.7%，美因河畔法兰克福的人口增长了3.6%。柏林是德国迄今为止最大的城市，人口超过380万，但绝对人口增幅最大。 到2020年，柏林有近20万名学生，其中27％来自国外。这两个数字在德国也排名第一，在劳动力市场发展方面，柏林也是德国的第一。从2015年到2021年，柏林的总体就业人数和该市的办公室就业人数增加了20％以上，比德国其他任何城市都多。实际上，技术部门的就业人数有所增加。 事实 2022年的几个月，另有918人在特别入境计划的框架内抵达。柏林预计在2023年也会有大量难民和寻求庇护者，尽管目前尚不清楚其中有多少人会长期留在首都。 只有慕尼黑和斯图加特在这一行业的就业人数增加了近35%（每次都增加了40%）。 通过净移徙收益实现人口增长 —总体政治局势仍然不确定 大流行前时期的优势正在重新出现 资源紧张，但需求广泛 去年就业增长也很高，因为在2021年至2022年期间，首都的就业人数增加了71,600人。这一发展主要是由于服务部门的就业增长率很高,就业人数增加了70300人,即3.8%。在2021年至2022年期间，柏林的就业增长率也是所有联邦州中最高的，其中包括“零售，运输，服务性，信息和通信”（+6.7％），“金融，保险，企业，顾客和居民服务”（+3.5％）和“公共和其他服务，教育和卫生”（+2.0％）。这一积极发展一方面可以归因于劳动力市场在大流行后崩溃后的复苏。另一方面，这种明显的上升趋势也是由于经济部门的实力，这些部门甚至在大流行之前就表现出了高于平均水平的增长。 从2021年底到2022年底，柏林的公民登记册记录了超过75,000的人口增长。从一开始，首都的住房市场就已经很紧张，这不仅仅是因为人口的持续涌入。一方面，不可能实现柏林参议院在2021年底宣布的平均每年建造2万套新公寓的目标。例如，2021年完成了约14,100个住宅单元。在2023年2月的地方选举之后，目前尚不清楚住宅建设和经济适用房联盟接下来会发生什么，该联盟由柏林州政府、国有住房公司、合作社和私人房地产公司于2022年发起。无论如何，现在必须解决主要的住房问题。例如，尽管劳动力短缺和建筑材料成本上涨，但新建筑的数量需要大幅增加。缺乏人员和低效的行政结构正在减缓柏林和房地产开发商的速度，这就是为什么现在正在考虑在地区和参议院进行广泛的改革（包括对州宪法的修改）。.■ 与此同时，就在疫情最严重的时期似乎已经过去的时候，这座城市被迫应对另一个挑战，即2022年逃离乌克兰战争的36万多个避难所的到来。这些新移民中约有100,000人仍留在柏林，其中有80,000多人申请并获得了居留许可。然后是那些来到柏林寻求庇护的人-在前11人中共有12,362人。 差距越来越大，整个首都的物价都在上涨 租金显着增加，尤其是在现有建筑物中。要价正在以更加温和的方式发展。特别是在顶级市场细分市场中，动态发展正在记录。 事实 尽管由于持续的限制COVID-19大流行，柏林住房市场的价格在2021年已经开始再次上涨。例如，要价租金中位数上升了 乌克兰战争。与此同时，住房需求的新动态发展继续通过住房供应来满足，住房供应增长不够快。 租赁报价数量再次大幅下降—在某些情况下，这些地区的租金上涨了20％以上 柏林前7名的租金比较：中低价格和动态发展 3.4%至10.50欧元在一年内。这一趋势在2022年仍在继续，但更为强劲:在所有住房领域增长9.5%的情况下，每平方米和每月的租金中位数达到11.50欧元。这种急剧增长可以归因于几个原因。一方面，如COVID-19个限制措施逐渐被淘汰，全球流动性迅速恢复到2019年之前几年的水平。因此，涌入柏林的时间有所放缓，恢复了。这一长期趋势被来到柏林逃离柏林的难民所加强 在对所谓的A城市，德国七个最大的城市进行比较时，租金要求的最新发展表明，需求增长与新建筑步伐缓慢之间的巨大差距对柏林的影响有多大。2021年，多层住宅的空置率很低，为0.8％。尽管如此，只有科隆的空置率略高，为1。 百分比。在慕尼黑，这一比率明显较低，在两年前为0.2%。柏林是2021年空置率下降的唯一A城市(下降0.1个百分点)；在其他A城市中，空置率停滞不前或略有上升。更多关于柏林要价租金的最新数据显示，2021年至2022年期间，它们平均上升了9.5%。杜塞尔多夫远远落后于第二位， 这里，每平方米11.50欧元。最昂贵的城市是慕尼黑（19.40欧元），法兰克福（14.71欧元）和斯图加特（14.24欧元）。然而，在顶级细分市场中，德国首都（平均23.91欧元）仅次于慕尼黑（26.74欧元），领先于法兰克福（22.36欧元）。在这一细分市场中，柏林的价格是迄今为止德国的涨幅，从2017年到2022年，德国的涨幅为49.4％。 0.8公寓楼空置率% “柏林要求租金继续保持上升趋势，此后 短暂的中断”。 48邮政编码地区，要求租金低于10€/m² 从中期（2017年至2022年）来看，情况仍然有所不同：德国首都增长了17％，仅仅次于科隆（21.4％），慕尼黑（19.5％），斯图加特（18.5％）和杜塞尔多夫（18％）。 在30％。在同一时期，公寓的平均要价上涨了55.6％，达到每平方米5,833欧元，使柏林成为第四昂贵的城市。在这里，慕尼黑也以 每平方米9,694欧元，其次是法兰克福（7,028欧元）和汉堡（6,515欧元）。顶级细分市场的情况非常相似：慕尼黑（16,667欧元），汉堡（12,552欧元），法兰克福（12,037欧元），柏林（10,988欧元）。 在最昂贵的细分市场中，柏林的租金接近最高水平，而在要价方面则处于中间水平。 如果将短期的快速增长与2022年平均要价租金的绝对数字进行比较，很明显，与前7名的比较相比，还有很大的进一步增长空间，因为柏林排名最低 2.5柏林的要价租金低于杜塞尔多夫，单位：% 各地区全面大幅增加 关于在柏林各个地区要求租金的发展，过去几年来情况发生了变化。明确 事实 在2021年，这里仍然可以看到差异化：例如，潘科的价格上涨最多，到 在租金价格上涨方面，各地区排名倒数第三。 要价租金的价格范围差异很大 上层市场的租金继续大幅上涨—在所有三个细分市场中，公寓的要价都在上涨—在某些情况下，各地区的增幅超过27％—只有一个地区的价格比上一年低 10.4%，利希滕贝格录得最大跌幅（−6.2%）。相比之下，所有12个地区在2021年至2022年期间均呈上升趋势。增长最小的是特雷普托-科佩尼克(5%)。利希滕贝格的价格出现了可观的上涨，该公司从负面趋势中恢复