房地产行业点评：行业基本面走弱，政策端持续发力

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 行业基本面走弱，政策端持续发力 -房地产行业点评 房地产 证券研究报告/行业点评报告 2023年9月17日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 109 行业总市值(百万元) 14,015.53 行业流通市值(百万元) 6,531.69 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 13.4 1.5 1.7 2.1 2.7 8.7 7.9 6.5 4.9 买入 招商蛇口 12.8 0.4 1.1 1.3 1.7 31.2 12.1 9.8 7.7 买入 滨江集团 9.8 1.2 1.4 1.8 2.3 8.2 6.9 5.6 4.2 买入 万科A 13.4 2.0 2.2 2.5 2.5 6.9 6.0 5.5 5.3 买入 华发股份 9.8 1.1 1.4 1.6 1.8 8.7 7.0 6.1 5.4 买入 备注：股价使用2023年09月15日收盘价 [Table_Summary] 投资要点  事件：9月15日，国家统计局公布数据显示，2023年1-8月，商品房销售面积73949万平方米，同比-7.1%，商品房销售额78158亿元，同比-3.2%。全国房地产开发投资76900亿元，同比-8.8%。  销售进一步下滑，政策放松加码 2023年1-8月商品房销售面积同比-7.1%，较2023年1-7月的增速下降0.6pct，8月单月销售面积同比-24.0%，单月增速较上月下降0.2pct，1-8月商品房销售金额同比-3.2%，较2023年1-7月的增速下降1.7pct，8月单月销售金额同比-23.7%，单月增速较上月上升0.4pct。8月行业销售表现低迷，整体市场热度较差，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。7月24日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，近期重点城市均放松“认房不认贷”政策，房贷利率端也开始持续优化，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售回稳。  投资降幅扩大，新开工保持低位，竣工数据表现较好 2023年1-8月房地产投资同比-8.8%，较2023年1-7月增速下降0.3pct；1-8月新开工增速同比-24.4%，较1-7月增速上升0.1pct；1-8月竣工面积同比+19.2%，较1-7月增速下降1.3pct。拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，而新开工的持续走低，主要系上年市场拿地规模萎缩，同时叠加市场下行期房企开工意愿不足所致。竣工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力下，行业投资数据将探底回稳。  资金来源数据下滑，销售回款拖累较大 2023年1-8月房地产开发企业到位资金同比-12.9%，较2023年1-7月增速下降1.7pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-12.8%、-22.9%、-7.3%及-4.3%，各项数据均同比负增长，定金及预收款下滑幅度最大。当前，部分民营房企发生债务违约事件，导致行业融资渠道收缩加剧，考虑到新房销售市场表现不佳，我们预计整体到位资金情况仍会较弱。  投资建议：1-8月房地产行业各项数据均显示出明显的走弱迹象，但在7月24日中央政治局会议的新定调后，行业的政策扭转，各类政策逐步放开，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口、保利发展和万科A等。  风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 (30.00) (20.00) (10.00) - 10.00 20.0022-0422-0622-0822-1022-1223-0223-0423-0623-08沪深300 申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 1.行业宏观数据汇总 2023年1-8月，商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%，增速较2023年1-7月下降0.6pct。其中，住宅销售面积下降5.5%，办公楼销售面积下降12.7%，商业营业用房销售面积下降18.5%。商品房销售额78158亿元，同比下降3.2%，增速较2023年1-7月下降1.7pct。其中，住宅销售额下降1.5%，办公楼销售额下降16.6%，商业营业用房销售额下降15.8%。2023年1-8月，全国房地产开发投资完成额76900亿元，同比下降8.8%，增速较2023年1-7月下降0.3pct。其中，住宅投资58425亿元，同比下降8.0%，增速较2023年1-7月下降0.4pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为76.0%。 图表1：行业宏观数据汇总 累计值占比累计同比相比上月变化百分点累计值占比累计同比相比上月变化百分点当月值当月环比当月同比当月值当月环比当月同比商品房销售面积（万平米）66,563100.0%-6.5%-1.273,949100.0%-7.1%-0.67,048-46.1%-23.8%7,3864.8%-24.0% 其中：住宅57,62386.6%-4.3%-1.563,81186.3%-5.5%-1.26,030-44.8%-24.9%6,1882.6%-25.6% 办公楼1,4302.1%-18.3%0.51,6412.2%-12.7%5.6161-55.1%-17.7%21131.3%12.6% 商业营业用房3,4185.1%-19.8%0.73,8375.2%-18.5%1.3410-50.5%-23.9%4192.1%-23.7%商品房销售金额（亿元）70,450100.0%-1.5%-2.678,158100.0%-3.2%-1.77,358-44.7%-24.1%7,7084.7%-23.7% 其中：住宅63,18489.7%0.7%-3.069,91889.5%-1.5%-2.26,546-43.1%-24.3%6,7342.9%-24.8% 办公楼1,9232.7%-20.2%-1.62,2242.8%-16.6%3.6195-61.3%-33.9%30254.7%-3.3% 商业营业用房3,6165.1%-17.0%0.74,0595.2%-15.8%1.2431-51.7%-20.7%4433.0%-19.9%房地产开发投资完成额（亿元）67,717100.0%-8.5%-0.676,900100.0%-8.8%-0.39,167-28.7%-17.8%9,1830.2%-19.1% 其中：住宅51,48576.0%-7.6%-0.358,42576.0%-8.0%-0.47,045-26.8%-16.5%6,940-1.5%-19.7% 办公楼2,6894.0%-8.1%-0.53,0363.9%-9.7%-1.6357-29.7%-14.8%347-2.9%-24.7% 商业营业用房4,8377.1%-18.3%-0.95,4907.1%-17.8%0.5632-33.0%-28.2%6533.4%-24.0%房屋新开工面积（万平米）56,969100.0%-24.5%-0.263,891100.0%-24.4%0.17,090-30.2%-26.5%6,922-2.4%-23.0% 其中：住宅41,54672.9%-25.0%-0.146,63673.0%-24.7%0.35,207-29.0%-26.9%5,090-2.3%-21.6% 办公楼1,5152.7%-20.1%0.11,6622.6%-23.4%-3.3162-37.2%-19.9%147-9.4%-47.2% 商业营业用房3,8496.8%-25.0%-0.44,3586.8%-24.5%0.5475-36.0%-28.7%5097.1%-21.4%土地购置面积（万平米）8,455100.0%-53.8%-0.810,052100.0%-53.4%0.41,0234.0%-58.5%1,59756.1%-51.6%土地成交价款（亿元）7,591100.0%-47.7%-0.89,166100.0%-48.4%-0.71,5303.0%-50.8%1,5753.0%-51.3%房企到位资金（亿元）78,217100.0%-11.2%-1.487,116100.0%-12.9%-1.79,419-26.6%-21.0%8,899-5.5%-26.1% 其中：国内贷款9,73212.4%-11.5%-0.410,67112.2%-12.8%-1.31,042-31.3%-14.9%939-9.9%-24.9% 利用外资300.0%-43.0%6.1350.0%-41.6%1.43-81.6%-95.0%572.5%-20.1% 自筹资金23,91630.6%-23.0%0.427,19531.2%-22.9%0.13,355-21.9%-21.5%3,279-2.2%-23.3% 定金及预收款27,37735.0%-3.8%-2.930,18534.6%-7.3%-3.53,102-29.4%-21.9%2,808-9.5%-32.2% 个人按揭贷款13,95017.8%-1.0%-3.715,45317.7%-4.3%-3.31,520-26.7%-24.4%1,503-1.1%-27.5%资料来源：国家统计局，中泰证券地产组整理投资资金2023年7月2023年8月指标销售2023年1-7月2023年1-8月 xPfVcWtMrOeUbZ7N8Q7NmOmMtRpMjMoOxOfQpOzQ9PoPpMwMpMuMuOtRmQ 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 图表2：各都市圈宏观数据汇总（2023年1-7月，分城市月度数据滞后全国数据） 来源：Wind、中泰证券研究所 2.销售进一步下滑，政策放松加码 2023年1-8月销售面积同比-7.1%，较2023年1-7月的增速下降0.6pct，销售金额同比-3.2%，较2023年1-7月的增速下降1.7pct，住宅项销售金额同比下降1.5%，同比增速转负，整体来看，住宅销售表现仍显著好于办公楼及商业用房。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-3.9%、-11.1%、-9.0%和-1.7%，东北区域表现最强，东部次之，各区域销售增速均表现不佳。展望未来，当前市场需求不足，而7月24日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，近期重点城市均放松“认房不认贷”政策，房贷利率端也开始持续优化，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出