后疫情时代中国零售物业市场趋势与机遇

后疫情时代中国零售物业市场趋势与机遇 专题报告 2023年8月 主要内容 01消费复苏蜘蹦前行，零售物业需求反弹初现02后疫情时代，零售物业市场的四大趋势03向暖而行，零售物业投资机遇 消费复苏厨前行零售物业需求反弹初现 上半年消费复苏乍暖还寒下半年有望渐入佳境 消费复苏是2023年中国经济增长的主线 自去年底中国疫情管控措施调整后，国内消费市场稳步复苏。今年上半年，全国社会消费品零售总额录得同比增长8.2%，最终消费支出对经济增长的贡献率达77.2%的历史最高值，内需成为拉动经济增长的主引擎。 但不同业态消费的复苏冷暖不均。餐饮、娱乐、旅游等接触型消费极大程度上受益于消费场景修复，成为最先且最强劲的复苏业态。上半年，国内旅游人次和收入均突破疫情爆发以来的同期新高，已恢复至2019年同的八成。餐饮和电影票房同比增长21.4%6和52.9%6。与之相比，上半年商品零售额录得6.8%的同比温和增长，服饰、化妆品等可选消费反弹仍然偏弱。与此同时，我们注意到国内居民消费信心和消费意惠尚未完全恢复。中国人民银行发布的2023年第二季度城镇储户问卷调查报告3显示，倾向于“更多消费”的居民占24.5%，同环比均有所回升，但倾向于“更多储蓄”的居民比例仍维持在58%的高位。 参考国外疫情后消费复苏的进程，大致经历消费场景修复、居民收入改善和储蓄率回落、超额储蓄释放的三个阶段。从上半年国内居民消费、储需等一系列数据来看中国的疫后消费重启整体上尚处在由第一阶段迈向第二阶段的过渡期。随着促进汽车和电子产品消费、个税优惠延长等扩内需促消费政策逐步显效，尤其是7月“民营经济31条”的重磅出台，我们认为在经济和就业预期持续改善的背景下，消费的全面复苏将成为贯穿今年下半年直至2024年中国经济的主线。CBRE预计，2023年中国社会消费品零售总额将增长9.6%，未来五年（2023-2027年）的年复合增速为6.8%，明显高于过去五年（2018-2022年）的5.0% 零售物业租赁需求显著反弹租金现企稳信号 消费市场的回暖也在零售物业租货需求上初步显现。在低基数的基础上，二季度全国净吸纳量同环比分别增长三倍多；上半年累计值达142万平方米，较去年同期增长189%，恢复至疫情前五年同期均值的75%以上。受需求反弹的推动，空置率结束此前连续四个季度的上升走势，持平在9.3%。与此同时，二季度全国购物中心首层租金指数环比跌幅收窄至0.2%，京沪以及消费基本面强劲的华东二线城市租金已经率先企稳。需要指出的是，疫情加速了零告物业市场优胜劣汰的演化进程；在整体市场趋势向好的同时，项目间因区位、品质、运营能力所造成的差异有所放大。 越过疫情三年期间的重重挑战，中国优质零售物业市场复苏的大募正在徐徐开启。与此同时，新冠疫情对国内居民的消费习惯、生活方式和价值理念的影响将准动零售品牌从门店策略到可持续发展的一系列结构性趋势的加速发展，并共同对后疫情时代零售物业需求演变和资产运营策略产生重大的影响。 后疫情时代零售物业市场的四大趋势 趋势一：零售品牌重启扩张中国消费市场仍是首选 未来三年零售商线下经营面积将超过疫情前水平 2023年是国内外零售商在三年疫情后重启中国市场线下门店扩张的元年。CBRE于年初发布的2023年业亚太区零售商调查，的结果显示，计划今年在中国内地增加门店数量的零售商占比达71%，中国一线城市蝉联国际品牌海外扩张地的首位。 Euromonitor的预测显示，未来三年（2023-2025年），零售商在国内的线下经营面积有望增长7.1%至12.7亿平方米，超过疫情前2019年的水平。 旅行箱包、运动用品、休闲和个护用品将是线下经营面积扩张最快的零售品类，未来三年的累计增速分别达到16.76、14.3%和10.2%，其背后的推动力不仅来自于出行限制全面解除后旅游和休闲户外活动的报复性反弹，更是源于新冠疫情加速了国内消费者对健康积极生活方式的认同和实践。此外，化妆品、珠宝等受益于消费升级的业态也将持续稳步扩张线下门店。 事实上，若以疫情前水平（2019年）为基准，上述品类也是零售经营面积增长的前三位，尤其是运动用品在疫情期间仍然录得近1%的增长。麦锡2922午发布的SportingGoods2022:TheNewNormalishere3报告预计，中国是体育用品消费增长最快的主要市场，2020-2025年期间的复合年增速达到13.7%：2522年中国运动用品市场规模约3940亿元（560亿欧元），为美国的一半。据此推算，目前中国人均体育用品消费仅为美国的12%左右，未来增长空间仍然巨大。而全球企盼的2024年巴奥运会一新冠疫情后的首届奥运会必将成为助推体育消费和相关品牌护张的一个重大事件。 专业类和户外运动品牌是近年来拓店最为迅挂的运动细分品类。从我们对全国主要城市商场的持续实地调研来看，过去三年有超过30家国内外专业类和户外运动品牌进驻或拓展中国市场，在一二线城市开出近500家门店。这一趋势有望在未来数年得以延续。以lululemon为例，其2023财年第一季度的财报电话会议披露，中国市场季度营收同比增长79%；品牌在国内跨越了百店里程碑（截止今年5月为101家）：2026年在中国的直营门店数量预计将增至220家。 在零售品牌之外，社交聚会需求的强劲反弹令餐饮成为另一个快速扩张的租户业态。根据企查变的数据，今年1-6月全国餐饮业累计新注册企业数量达到166.9万家，同比增加25%。而在零售物业租赁市场上，在CBRE上半年录得的主要一二线城市优质购物中心的新租交易中，餐饮业态占比41%；位列所有业态的首位：简餐和特色餐饮以及咖啡茶饮是最活跃的子业态，在所有餐饮租户新租交易中占比高达八成。 与此同时，上半年海底捞、九毛九等上市餐饮企业的营收和利润率同比显著提升，而餐饮企业融资也保持活跃，这将为餐饮租户未来持续拓店提供坚实的财务支撑。 趋势二：首店经济支持力度不断加大 引入品牌首店是提升城市商业活力和购物中心招商运营中的重要策略。 我们注意到，近年来国内主要一二线城市均出台了首店补贴政策，且政策适用范围和补贴金颜呈现不新扩大和提升的趋势，这为国内外品牌在后疫情时期的加速扩张创造了有利的政策环境。例如，今年3月北京首店扶持政策再升级，将亚洲首店最高补贴金额从原先的100万元提升至500万元。此外，大部分城市都将首店政策的适用范国从全球首店、全国首店、地区/城市首店，不断扩展到现有品牌的旗舰店或其他新型门店模式。 2023年国内外出行的恢复必将推动品牌选址团队加快选址工作，而适用范围更广的首店鼓励政策则意味着在新品牌登陆国内市场后，其跨区城开设首店、旗舰店和概念店的需求仍将蓬勃发展： 趋势三：实体门店功能定位和布局加速向全渠道演变 线下客流回归，实体门店是全渠道消费链条的核心环节 图表5：全渠道零售的实体门店功能示意图 随着消费场景的修复，今年上半年购物中心客流反弹明显从上市企业公开披露的数握来看，上半年优质购物中心的客流量同比踏长普遍在30%以上，其中部分商场的销售额超越疫情前同期水平。 诚然，消费者向线下回流部分来自于报复性出行的短期驱动，但这也再一次印证了实体商场对消费者仍具有不可替代的吸引力。与此同时，从零售品牌的角度而言，近年来线上渗透率逐渐饱和且获客成本加速上涨，国内主流电商阿里巴巴、京东、拼多多平均获客成本分别从2019午的298、392、163元增长至2021年的669、396、558元。而购物中心租金则因疫情下调，拓展线下门店在增加客户粘性和挖掘客户价值方面的性价比得以凸显。 免费退货对消费者的网上购物体验至关重要，但对零售商却成本高品； 这一模式被以歧下销售为主的零售商广泛采纳，用以增加消费者的到店频次并带来潜在交易的可能； 实体店内陈设少量在线出售的商品，让消费者在订购前测览和试用； 传统上，这一购买模式最常见于电器和家具零售商； 更多以综超为代表的零售商也在协助消费者在店内完成在线订单，并安排直接送货到家； *提供门店造货可以吸引消费者增加店内消费，同时有动于缩短重新进货周期和降低逆向物流成本： 虽然店内库存有限，但这种式有助于减少网上购物的退货频次。国内传统电商的退货率约1C%-15%，直拍电商退货率可高达30%5c%, 越来越多的电商与实体零售商展开合作，尝试让消费者在销售门店内提贷，从而降低最后一公里的配送成本， 需要指出的是，在国内消费市场已进入全渠道时代的背忘下，实体门店在整个消费链条中的定位将加速从单纯的销售网点向承担全架道销售、客户服务和社群营建、品牌文化体验和提升等综合功能转变。CBRE去年发布的中国消费者调查显示，可以看见和试用商品（50%）、门店整体体验（41%）和购买后立即取得商品（33%5）是消费者选择去实体店购买的前三位因素。 有助于减少店内库存，同时消费者无须手提商品回家。 注存：相关上市企业公告，华泰研究 全渠道零售下品牌门店网络的铺设也将面临结构性的转变。概言之，对原来主要由大量功能雷同的标准店组成的城市门店网络进行梳理优化，缩减部分坪效较低的、面向社区为主的门店或调整为以服务而非展示销告为主的网点，同时集中资源打造核心区位的复合功能旗舰店，并辅以快闪店、概念店等多种创新门店形态。 CBRE今年初的亚太区零售商调查也呼应了这一趋势。在所有2023年计划在中国内地新设实体门店的零售品牌中，82%烦向于在市中心的购物中心选址，排名第二的是市中心的优质商业街。 趋势四：可持续理念蔚然成风，零售商推动绿色选址 2021年11月，近200个国家共同通过了格拉斯哥气候协议3，明确“到2030年，全球二氧化碳排款量需要比2010年减少45%，并在本世纪中计左右实现净零排放”；中国也在2020气9月宣有了室气体排放直接源自旗下4700家门店的能耗，这些门店的总面积接近150万平方米，相当于200个足球场。 从零售品牌当下的绿色门店实践来看，在门店内使用可再生能源、LED照明系统，以及更为环保的装修材料是最为广泛的做法。同时CBRE也观察到，已有少数零售品牌设立专门的可持续团队在选址时对所选物业项自进行绿色尽职调查，不符合能耗、环保等绿色标准的项自将不被选用。随若越来越多零告商的可持续发展战略落地并临近其减碳自标时间节点，我们认为绿色选址将逐渐在行业内普及 零售品牌打造绿色门店的另一个重要驱动力来自于消费者在新冠疫情中对健康和可持续理念认同有不同幅度的提升。CBRE2022年中国跨世代消费者调查表明：95%的受访者比疫情前更加关注环境和社会问题，且接近九成的消费者表示已经或计划因为可持续因素溢价购买，或者停止购买相关商品。绿色门店日益成为零售品牌与目标消费者达成价值认同的重要 美国绿色建筑委员会数据显示，2022年零售商申请注册国内绿色门店认证的总面积达到创纪录的66万平方米；而今年截至7月底，已申请注册面积超过177万平方米，世邦魏理仕不动产管理部技术及可持续发展服务团队协助菜国际运动品牌从装修和运营着手，打造出绿色门店便是一个很好的案例。 向暖而行零售物业投资机遇 三大因素激活零售物业投资机遇 CBRE认为，消责基础设施REIT有助于打通等售物业“投融建管退”完整闭环，盘活存量资产，并款活相关PRE-RET的投资；重点利好主要城市内定位于中产阶级和大众消费为主的商业设施，同时对低线城市零售物业的资产流动性提升作用更为明显， 由于线下消费受到新冠疫情的严重冲击，2020-2022年国内零售物业累计投资仅为470亿元，较此前三年大幅下降64%；在总投资交易额的占比下降10.6个百分点至6.7%随若2023年线下消费的回归，中国零售物业投资正迎来周期性机会。 租赁市场临近拐点 受新冠疫情期间项目延期的影，2023年国内主要城市优质零售物业的供给端将明显加速；但拉长时间看，2020-2025年期间的年均供应量较疫情前五年低出10%：随着租贷需求的持续反弹我们预计2024年整体空置率将进入下行通道，同时大部分城市的