经常性业务增长强劲，盈利结构持续优化

买入 2023年9月14日 经常性业务增长强劲，盈利结构持续优化 罗凡环852-25321962Simon.luo@firstshanghai.com.hk 核心归母净利润同比增长10.9%：2023年上半年公司实现营业收入729.7亿元，同比增长0.1%。其中，开发业务收入为546.2亿元，同比下降8%；经常性业务收入为183.6亿元，同比增长35.6%，收入占比提升6.5%至25.1%。整体毛利率为25.7%，同比下降1.2%，其中开发业务下降5.8%至17%，经常性业务上升5.8%至71.3%。归母净利润人民币137.4亿元，同比增长29.6%；扣除投资物业评估增值后的核心归母净利润112.7亿元，同比增长10.9%。其中经常性业务核心净利润贡献占比42.8%。公司宣派中期股息每股0.198元，较去年同期增加8.8%。 行业房地产股价33.75港元目标价45.0港元（+32.6%）股票代码1109已发行股本71.31亿股市值2406.69亿港元52周高/低38.89/22.34港元净资产37.85元/每股主要股东CRH（59.55%） 开发销售权益持续增厚，土储结构持续优化：上半年公司实现销售额1702亿元，同比增长40.6%，权益比提升5个ppt至74%，签约面积同比增长19.4%至701万方，均价同比增长17.8%至2.43万元/平。签约销售额排名提升至行业前四，其中一二线项目占比提升至90%。上半年公司新获取项目35个，总地价1023亿元（权益比69%），新增土储面积797万方（权益比69.3%），总货值2270亿元（权益比64.2%），一二线新增可售货值占比达93%。截止2023年6月底，公司开发土储为6548万方，一二线占比72%；投资物业土储1085万方，一二线城市占比81%，可保障公司3年以上发展。2023年下半年可售资源达3859亿元，其中89%位于一二线高能级城市，未来三年可结算面积接近5000万方，丰富的优质资源保障业绩高质量增长。 经常性业务收益稳定增长，差异化竞争优势凸显：公司经常性业务，包括经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务，上半年收入分别为107.2亿元、50.1亿元及26.2亿元，同比分别增长41%、37.6%及14.5%。经常性业务营收贡献占比提升6.5%至25.1%，利润贡献同比提升17.8%至42.8%。其中，购物中心上半年零售额同比增长38.9%至751亿元，大幅优于市场平均水平。租金收入86亿元，同比增长40%，整体出租率维持在96.2%的行业高位，租售比为12.6%。下半年计划新开购物中心9座，未来租金收入有较大上升空间。上半年写字楼租金收入10亿元，同比增长19.2%，整体出租率提升至81.8%。下半年计划新开写字楼3座，预计全年EBITDA成本回报率6.3%。上半年酒店业务随着疫情结束旅游消费复苏，收入同比大幅增长90.1%至10.8亿元，毛利率也改善至18.7%，酒店业务回归向好趋势。 债务结构持续优化，偿债能力提升：期内公司加权平均融资成本较2022年全年下降19个基点至3.56%，维持在行业低位水平。平均债务年限拉长至5.5年。非人民币净负债敞口下降8.3%至8.5%。截至6月末，现金短债比1.87倍，融资储备短债比1.58倍，净有息负债率28.5%，创近五年新低水平。整体财务仍然保持稳健且结构持续优化。 目标价45港元，维持买入评级：公司凭借精益化运营和健康的财务结构，业务保持稳健增长，签约销售额稳居行业第四。我们预计公司2023年-2025年实现归母核心净利润约279亿元/300亿元/337亿元，分别给予开发业务及经常性业务2023年5倍及28倍市盈率，目标价45港元，维持买入评级。 第一上海证券有限公司www.mystockhk.com 附录1：主要财务报表 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话:(852) 2522-2101传真:(852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、引用、更改、转移、传输或分发给任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据，或就其作出要约或要约邀请，也不构成投资建议。阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策。本报告及任何资料、材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标、财务情况、风险承受能力或任何特别需要。阁下应综合考虑到本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素，自行作出本身独立的投资决策。 本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生，但对于本报告所载预测、意见和预期的公平性、准确性、完整性或正确性，并不作任何明示或暗示的陈述或保证。第一上海或其各自的董事、主管人员、职员、雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任。对于本报告所载信息的准确性、公平性、完整性或正确性，不可作出依赖。 第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经，就本报告所载信息、评论或投资策略，发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点。信息、意见和估计均按“现况”提供，不提供任何形式的保证，并可随时更改，恕不另行通知。 第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法(「一九三四年证券法」)或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商。此外，第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法(下简称为「投资顾问法」，「投资顾问法」及「一九三四年证券法」一起简称为「有关法例」)或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问。在没有获得有关法例特别豁免的情况下，任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务，包括(但不限于)在此档内陈述的内容，皆没有意图提供给美国人。此档及其复印本均不可传送或被带往美国、在美国分发或提供给美国人。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放©2023第一上海证券有限公司版权所有。保留一切权利。