房地产行业周报（2023年第36周）：南京、沈阳全域放开限购，需求端仍疲弱

板块行情：本周（9月4日-9月8日）申万一级行业指数普遍下跌，房地产指数下跌1.1%，在31个一级行业板块中排名第21位。 政策要闻：中央层面：国务院副总理何立峰在保障性住房工作部署电视电话会议提出，保障性住房要建立公平公正的配售机制，实施严格封闭管理，不得上市交易。地方层面：1）杭州进一步拓宽“认房不认贷”的范围，取消了“相应贷款已结清”的描述，只要在杭州市名下无房，即可按首套政策执行。2）南京：自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区四区范围内购买商品房不再需要购房证明，自此全域放开限购；从优化土地供应管理、减轻企业资金压力、缩短项目开发周期三方面，对土地市场管理进行优化；进一步降低落户门槛，放宽人才落户条件。3）沈阳：取消限购限售、实施“认房不认贷”，首套房、二套房最低首付比分别下降至20%、30%。4）四川省绵阳市：拟实施购房补贴政策，多孩家庭每平补贴200元。5）江西省赣州市：增加与深圳市住房公积金异地缴存互认互贷。6）长春市：给予进城农民和环卫工人购房奖励，支持高校毕业生购房安家，积极推动城中村和棚户区改造。7）广东：鼓励机关事业单位、国有企事业等单位对现有符合安全要求物业改造为租赁住房，简化土地和住房调整规划手续。 公司动态：1）招商蛇口：董事长许永军退休，由总经理蒋铁峰接任，同时聘任朱文凯担任公司总经理。2）新城控股：着重发展经营类业务，确保完成全年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元的目标；年内到期的公开市场债务约20亿元，主要为以吾悦广场为底层资产的CMBS产品，公司将按计划兑付相关债务。3）融创中国：9月5日起，上交所和深交所将融创中国纳入港股通标的名单。 销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房日平均成交27万方，环比下降35%，同比下降46%；年初至今成交1.10亿方，同比下降1.9%。2）分城市能级来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为55万方、93万方、39万方，环比分别下降25%、37%、40%，同比分别下降51%、39%、53%。3）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交18万方，环比下降4%，同比上涨7%；年初至今成交5656万方，同比上涨27%。 投资策略：一线城市执行“认房不认贷”，中央定调各城市首套房、二套房购房首付比下限分别为20%、30%，二套房房贷利率下限由LPR+60BP下降为LPR+20BP，各城市可因城施策宽松，如首付比例下调、按揭贷款利率下调等，核心城市基本面改善具备较强确定性，包括部分郊区盘。地产股从前期参与政策博弈，演化为参与一二线城市确定性复苏行情，建议重点关注深耕一线城市和城中村改造双重属性的招商蛇口、越秀地产，以及京沪广深的地方国企，城建发展、京投发展、中华企业、浦东金桥、天健集团、珠江股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名靠后 本周申万地产板块下跌1.1%。本周（9月4日-9月8日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.1%，在31个一级行业板块中排名第21位。 图表1本周申万地产板块下跌1.1%，板块排名第21位 本周A股板块内涨幅第一为张江高科，累计涨幅达37.6%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为张江高科、京基智农、栖霞建设、世联行、新大正，跌幅前五的个股分别为天房发展、京投发展、中迪投资、大龙地产、荣盛发展。 图表2张江高科周涨幅达37.6% 图表3天房发展周跌幅18.8% 本周港股板块内涨幅第一的为融创中国，上涨163.8%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为融创中国、中国恒大、融信中国、世茂集团、佳兆业集团，跌幅前五的个股分别为越秀地产、中海物业、中骏集团控股、绿城管理控股、华润置地。 图表4本周融创中国上涨163.8% 图表5本周越秀地产上涨0.7% 二、政策要闻：保障性住房不得上市，南京、沈阳全域放开限购 中央层面：中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰：保障性住房要建立公平公正的配售机制，实施严格封闭管理，不得上市交易。 图表6保障性住房要建立公平公正的配售机制，不得上市交易 地方层面：1）杭州进一步拓宽“认房不认贷”的范围，取消了“相应贷款已结清”的描述，只要在杭州市名下无房，即可按首套政策执行。2）南京：自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区四区范围内购买商品房不再需要购房证明，自此全域放开限购； 从优化土地供应管理、减轻企业资金压力、缩短项目开发周期三方面，对土地市场管理进行优化；进一步降低落户门槛，放宽人才落户条件。3）沈阳：取消限购限售、实施“认房不认贷”，首套房、二套房最低首付比分别下降至20%、30%。4）四川省绵阳市：拟实施购房补贴政策，多孩家庭每平补贴200元。5）江西省赣州市：增加与深圳市住房公积金异地缴存互认互贷。6）长春市：给予进城农民和环卫工人购房奖励，支持高校毕业生购房安家，积极推动城中村和棚户区改造。7）广东：鼓励机关事业单位、国有企事业等单位对现有符合安全要求物业改造为租赁住房，简化土地和住房调整规划手续。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）招商蛇口：董事长许永军退休，由总经理蒋铁峰接任，同时聘任朱文凯担任公司总经理。2）新城控股：着重发展经营类业务，确保完成全年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元的目标；年内到期的公开市场债务约20亿元，主要为以吾悦广场为底层资产的CMBS产品，公司将按计划兑付相关债务。3）融创中国：9月5日起，上交所和深交所将融创中国纳入港股通标的名单。 图表8金地终止长期激励制度，港股通标的调入融创中国 三、销售端：新房市场需求端回落，二手房市场小幅回暖 （一）新房市场：21城成交面积环比下降35%，同比下降46% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降35%，同比下降46%。1）本周21城商品房成交面积187万方，商品房日平均成交面积27万方，环比下降35%，同比下降46%，处于近5年来低位。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.10亿方，同比下降1.9%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积27万方 本周一线城市商品房成交面积为55万平，环比下降25%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为55万方、93万方、39万方，环比分别下降25%、37%、40%，同比分别下降51%、39%、53%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别变化+18%、-52%、+19%、-15%；二线城市中杭州成交面积环比下降83%； 三四线城市江门环比增长45%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交建面3150万方，同比增长10%。我们监测的6个二线城市商品房成交建面5166万方，同比下降7%； 11个三四线城市商品房成交建面2731万方，同比下降5%。 图表10本周21城周度成交面积187万方 （二）二手房市场：11城成交面积环比下降4%，同比上涨7% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比下降4%。1）本周11城二手房成交面积127万方，日平均成交面积18万方，环比下降4%，同比上涨7%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积5653方，同比增长27%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积18万方 本周监测的一线城市二手房成交面积环比增长5%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为34万方、74万方、19万方，环比分别变化+5%、-5%、-10%，同比分别变化-4%、+9%、+21%。2）一线城市中深圳二手房成交面积7.0万方，环比增加14%，同比增长93%，北京二手房成交面积27.2万方，环比增加2%，同比下降15%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1321万方，同比增长17%；6个二线城市二手房成交面积3544万方，同比增长31%；3个三四线城市二手房成交面积788万方，同比增长30%。 图表12本周11城二手房成交面积127万方 四、融资端：本周发债均为地方国企 本周发债均为地方国企。1）发行规模最大的为上海城开，本周共发行18亿一般公司债。 2）珠江实业集团发行的3亿元一般公司债票面利率最高，为3.87%；珠江实业集团本周发行的16亿元超短期融资债券票面利率最低，为3%。 图表13本周珠江实业发行19亿元信用债 五、投资建议 一线城市执行“认房不认贷”，中央定调各城市首套房、二套房购房首付比下限分别为20%、30%，二套房房贷利率下限由LPR+60BP下降为LPR+20BP，各城市可因城施策宽松，如首付比例下调、按揭贷款利率下调等，核心城市基本面改善具备较强确定性，包括部分郊区盘。地产股从前期参与政策博弈，演化为参与一二线城市确定性复苏行情，建议重点关注深耕一线城市和城中村改造双重属性的招商蛇口、越秀地产，以及京沪广深的地方国企，城建发展、京投发展、中华企业、浦东金桥、天健集团、珠江股份等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。