公司经营概览
营业业绩
- 2023年上半年：营业总收入2008.9亿元，同比降低2.9%；归母净利润98.7亿元，同比下降19.4%；扣非归母净利润87亿元，同比下降25.9%。
- 利润下降原因：主要受开发业务结算规模与结算利润率下降影响，整体税前毛利率降至18.9%，较去年下降1.6个百分点。
销售情况
- 全年销售：销售面积1297万平方米，同比增长0.5%；销售金额2039亿元，同比下降5.3%；销售均价15724元/平方米，同比下降5.7%。
- 市场排名：行业全口径销售额排名第二，15个城市销售额位列第一，12个城市第二，5个城市第三。
- 区域贡献：上海、南方、北京区域贡献最大，分别占34.5%、24%、13.4%。
结算情况
- 结算收入：1708亿元，同比下降4.5%；结算面积1242万平方米，同比下降5.2%。
- 未结算合同：截至中期，已售未结算合同金额4884亿元，覆盖未来结算收入约1.1倍。
土地获取
- 新项目：2023上半年获取16个项目，规划计容建面257万方，权益计容规划建面148万方。
- 地域分布：重点布局长三角城市群和粤港澳大湾区，合计投放金额占比87.6%。
多元化业务
- 物业服务：万物云上半年营收161亿元，蝶城规模扩大至601个，供应链改造提升毛利率至16.8%。
- 物流仓储：上半年营收19.5亿元，高标库稳定期出租率85%，冷链园区稳定期使用率79%。
- 租赁住宅：上半年营收16.4亿元，泊寓共运营管理租赁住宅22.5万间，出租率95.9%。
- 商业开发：累计开业203个商业项目，上半年营收43亿元，印力管理项目收入27.4亿，整体出租率94.7%。
融资状况
- 负债总额：截至上半年，有息负债3214亿元，一年内到期占比14.2%。
- 负债结构：银行借款、应付债券和其他借款占比分别为62.4%、23.7%和13.9%。
- 融资成本：2023年上半年境内融资成本3.73%，最低票面利率3.07%（3年期）。
- 财务指标：净负债率49.5%，剔除预收账款的资产负债率67.9%，现金短债比2.67倍。
投资建议
- 基本面与财务状况：作为龙头房企，基本面稳固，财务稳健，融资成本低。
- 盈利预测：预计2023-2025年营业收入分别为5235/4966/4655亿元，归母净利润分别为214/215/225亿元。
- 估值与评级：当前股价对应2023年动态PE为7.8倍，维持“买入”评级。
风险提示
- 政策放松力度低于预期。
- 毛利率下行超预期。
- 公司持续减值风险。
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