2023年中报点评：销售业绩承压，商管稳健经营

2023年08月31日 --2023年中报点评 核心观点： 分析师 销售规模缩减：公司2023年上半年实现销售金额424亿元，同比下降34.93%；销售面积516.65万方，同比下降21.39%；对应的销售均价8207元/平米，同比下降17.23%。截至2023年上半年末，公司实现全口径回款485亿元，全口径回款率达到114%。 毛利率整体下滑：公司2023年上半年实现营业收入417.68亿元，同比下降2.42%；归母净利润22.79亿元，同比下降24.28%。归母净利润下滑幅度大于收入的原因在于：1）毛利率整体下滑，公司2023年上半年房地产开发销售的毛利率为12.23%，较去年下降3.89pct、物业出租及管理毛利率为69.55%，较去年下降2.67pct；2）财务费用同比增长35.52%，主要由于利息费用的资本化率减少所致。2023年上半年，公司销售费用率、管理费用率分别为3.93%、4.33%，分别较去年同期下降0.04ct、044pct，管控效率整体有所提升。 土储布局优良：截至2023年上半年末，公司可售土储4360万方，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土储的40%，长三角区域的三、四线城市约占公司总土储的21%。公司在全国重点城市群、重点城市全面开拓，战略布局相对优良，丰富的土地储备保障公司的持续稳步发展。 商管贡献逐步提高：2023年上半年，公司吾悦广场租金收入48.38亿元，同比增长10.06%，对公司业绩贡献逐步提高。截至2023年上半年末，公司已开业吾悦广场146座，开业面积达1367.14万方，在143个大中城市布局。运营管理上，2023年上半年末，公司出租物业的平均出租率达到95.19%，其中位于海南、贵州、甘肃的4个出租物业出租率达到100%。 净负债率低于50%：截至2023年上半年末，公司在手现金285亿元，经营性现金流净额74.34亿元；净负债率49.52%，杠杆水平保持低位；平均融资成本6.41%，较去年年末下降0.11pct。2023年上半年，公司完成11亿元公司债发行，在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于2023年上半年到期本金为1亿美元的境外美元债券。上半年的两笔公开市场融资的成功发行表现了市场对于公司经营能力和财务稳健的认可。截至2023年上半年末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度1156亿元，其中公司及子公司已使用授信307亿元，剩余授信额度较多，业务发展有望得到支持。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 投资建议：公司双轮驱动，开发业务销售承压，土储布局优良，商业稳步增长，出租率保持高位，对公司业绩贡献逐步提高。考虑到行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为41.30亿元、49.50亿元、51.54亿元，EPS为1.83元/股、2.19元/股、2.29元/股，对应PE为7.92X、6.61X、6.35X，维持“推荐”评级。 ⚫风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、商管业务不及预期等。 公司财务预测表 分析师承诺及简介 胡孝宇,房地产行业分析师，3年房地产研究经验，美国东北大学硕士，同济大学金融学学士，曾就职于天风证券，2023年7月加入中国银河证券研究院 评级标准 未来6-12个月，行业指数相对于基准指数（沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指数平均回报相当。回避：预计低于基准指数。 公司评级体系 未来6-12个月，公司股价相对于基准指数（沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指数平均回报相当。回避：预计低于基准指数。 免责声明 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 联系 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn