业绩坚如磐石，商管经营效率进一步提升

华润万象生活（1209.HK）/物业服务行业 2023年8月30日 证券研究报告/公司点评 市场价格：34.35港元 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚执业证书编号：S0740520110003Email：liyao01@zts.com.cn 投资要点 分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn 2023年8月29日，华润万象生活发布2023年上半年业绩公告；公司2023年上半年实现营收67.93亿，同比+28.7%，归母净利润14.02亿，同比+36.5%。 营收高速增长，盈利能力提升。报告期内，公司实现总收入67.93亿，同比+28.7%，主要因收并购公司财务并表及市场化外拓，物业管理在管建筑面积增加带来显著的业绩增长；及在管购物中心规模和业绩提升，令商业运营管理服务收入增加。与此同时增利快于增收主要因毛利率的提升，期内公司毛利率了33.2%，较去年同期增长1.5个百分点：拆分业务看，住宅物业管理业务毛利率20.1%较去年同期下降0.9个百分点，主要由于增值服务收入占住宅物业管理服务（于本集团各分部中毛利率较高）收入的比例较过往期间下降所致；商业运营业务毛利率58.5%，较去年同期上升8.2个百分点，主要是商业运营服务经营杠杆效应加强，收入持续增长带动毛利率提升。此外，截至报告期末，公司持续的控费增效措施，本期行政开支占收入比例较过往期间下降1.7个百分点。 总股本(百万股)2,283流通股本(百万股)2,283市价(港元)34.35市值(百万港元)78,404流通市值(百万港元)78,404 商业板块面积与效益齐升。截至报告期末，为85个已开业购物中心项目提供商业运营服务（去年同期为72个），总建筑面积达到9.1百万方，其中绝大部份购物中心由本集团同时提供物业管理服务。旗下在营购物中心实现零售额人民币841亿，同比增长41.0%，业主端租金收入人民币105亿，同比增长52.1%，业主端经营利润率同比提升9.4个百分点至67.2%；写字楼业务继续深化「稳存量、拓增量」策略，出租率逆市上扬，较2022年底提升3.1个百分点至83.8%。 物业板块收入面积快速增长，增值服务结构优化。截至报告期末，公司来自物业管理服务的收入为34.50亿，较过往期间增长44.8%，占总收入50.8%，收入的增长主要得益于收并购公司及市场化外拓所带来的在管建筑面积增加。截至报告期末，公司在管住宅及其他非商业物业项目数1605个，在管总建筑面积为3.13亿方，同比增加0.69亿方。增值服务方面，针对开发商的增值服务期内实现收入4.07亿，同比-1.0%，主要因开发商整体开发及交付进度影响；社区增值服务期内实现收入6.27亿，同比+11.8%，主要因华润集团及华润置地优势产业资源，向物业住户提供的装修服务及「润物直选」业务快速增长。 投资建议：公司2023年上半年收入和实现业绩高速增长，拆分结构看，各项业务收入增速和利润率走势均保持平稳或有所增长。我们认为这是由公司强大的开发商背景底蕴、稀缺的高端商管业态、高品质住宅商写项目、充足在手现金及高效率及高性价比重磅并购落地共同带来。公司商管业态的优势有望长期保持，同时账面充沛的资金也为后续扩张留有充足余地。我们维持公司2023-2025年EPS1.28、1.67、2.16元/股的预测，维持“买入”评级。 公司持有该股票比例相关报告 风险提示：房地产行业下行超预期、零售业客流及消费恢复不及预期、收并购项目整合不及预期、引用数据滞后或不及时。 分析师承诺： 负责编写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明: 2、本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，同时在此承诺，在执业过程中，谨守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则。 3、本人承诺所有报告内容及研究观点均恪守独立、客观原则，并保证报告内容及研究观点所采用数据均来自公开、权威、合规渠道。 4、本人承诺由本人出具的本报告中的内容或观点，不会直接或间接地收到任何形式的补偿，并且不存在任何形式的利益关联。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。