金科股份：2023年半年度报告

金科地产集团股份有限公司 2023年半年度报告 2023年08月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人周达先生、主管会计工作负责人宋柯先生及会计机构负责人(会计主管人员)梁忠太先生声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司已在本半年度报告管理层讨论与分析一节中，详细描述所存在主要风险，敬请投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义....................................................................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标...............................................................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................................................................................9第四节公司治理..................................................................................................................................................................................................27第五节环境和社会责任...................................................................................................................................................................................30第六节重要事项..................................................................................................................................................................................................32第七节股份变动及股东情况.........................................................................................................................................................................75第八节优先股相关情况...................................................................................................................................................................................79第九节债券相关情况........................................................................................................................................................................................80第十节财务报告..................................................................................................................................................................................................97 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、报告期内在《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》和巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 3、载有法定代表人签名的半年度报告全文。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用□不适用 2023年1-6月，公司按合资合作协议约定向联营、合营企业提供股东借款支持其投资开发而收取的资金利息收入7,466.71万元，向公司控股项目公司的其他合作方收取调用富余资金产生的资金利息收入2,337.13万元，该利息收入与公司日常经营活动密切相关，属于房地产行业合资合作开发的惯用模式，其发生具有经常性和持续性，故不界定为非经常性损益项目。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。 公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。 地产主业以国家城市群发展战略为导向，不断改善战略布局，坚定收缩战线，紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局，业务分布于全国23个省、直辖市、自治区，主要集中在重庆、成都、南京、宁波、苏州、贵阳、长沙等重点城市。 科技产业秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，链接与服务更多企业。在此基础上，进一步聚焦主题特色产业园区的培育，积极合作开展产业类城市更新、存量租赁服务。 商业方面公司抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。积极探索新发展模式：一是把握社区商业发展的大趋势转型智能社区商业；二是通过产商融合参与城市更新综合业务；三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发经验，拓展商业轻资产、代建业务。公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）公司所属行业发展情况 2023年上半年，全球经济整体增长乏力，国际环境复杂严峻；我国坚持稳中求进工作总基调，宏观政策协同发力，经济运行呈现恢复向好态势。房地产行业持续深度调整，市场在年初小幅反弹后迅速回落，行业风险长期积压，民营房企经营发展依然挑战重重。行业发展模式面临重大调整、竞争格局发生重大变化。多数主流民营房企依旧深陷流动性困局，房企降价促销、房价预期走弱，导致购房者观望情绪增加，置业周期延长。 房地产政策方面，政策预期持续改善，政策落地持续推进。2023年上半年，行业政策方面，中央政治局会议提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。政策方面，降低贷款利率、推动金融机构融资继续展期、鼓励上市公司再融资等化解房地产企业风险措施发挥了积极作用，而基于“一城一策”的对“限购、限售、限贷、限价”等政策调整继续推进落地。 房地产销售方面，市场下行压力持续，销售表现依旧低迷。2023年上半年，新房市场整体处于弱复苏阶段，全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%；全国商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%；居民收入改善不明显，购房意愿持续保持理性谨慎态度，市场观望情绪明显提升。 房地产投资方面，土地市场整体规模下滑，市场分化加剧。2023年上半年，受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑；全国300城共推出住宅用地规划建筑面积18,986万㎡，同比下降34.03%；成交规划建筑面积13,537万㎡，同比下降32.12%。成交楼面均价为7,032元/㎡，同比上涨17.28%；平均溢价率为6.67%，较去年同期增长2.4个百分点；住宅用地出让金9,519亿元，同比下降20.39%。尽管部分核心城市土拍市场热度较高，但受低能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。 房地产融资方面，融资规模仍处低位，到位资金持续下滑。2023年上半年，房企融资支持政策边际改善，房企融资出现回稳迹象。房地产开发企业到位资金68,797亿元，同比下降9.8%。其中，国内贷款8,691亿元，同比下降11.1%；利用外资28亿元，同比下降