重庆成都西安市城中村改造调研纪要–20230822

重庆市城中村改造调研纪要(一)Q1：目前重庆的城市旧改模式和其他城市的旧改模式有什么相似之处吗？重庆整个旧改片 区的最大的不 足之处在哪？当前政府进行城市更新的资金状况如何？A1：重庆目前的旧改主要是城市更新方面，整个政策模式和其他城市(例如广州、深圳、上 海等城市)的 旧改模式是类似的。部分政策主要是针对原权利人的协议出让，包括广州深圳的一二级联动，即在后期土地的出 让方式 上，走协议出让流程而不是走招拍挂流程，重庆在城市更新方面也借鉴了这种模式。 原土地权利人走 城市更新可以通过协议出让方式，前提是不能改变土地用途。重庆市城中村改造调研纪要(一)Q1：目前重庆的城市旧改模式和其他城市的旧改模式有什么相似之处吗？重庆整个旧改片 区的最大的不 足之处在哪？当前政府进行城市更新的资金状况如何？A1：重庆目前的旧改主要是城市更新方面，整个政策模式和其他城市(例如广州、深圳、上 海等城市)的 旧改模式是类似的。部分政策主要是针对原权利人的协议出让，包括广州深圳的一二级联动，即在后期土地的出 让方式 上，走协议出让流程而不是走招拍挂流程，重庆在城市更新方面也借鉴了这种模式。 原土地权利人走 城市更新可以通过协议出让方式，前提是不能改变土地用途。例如原来的土 地性质是工业用途，而现 在新的控规是住宅、商业，这种情况下，即使是原权利人，也不具 备协议出让的条件，只能重新进行 招拍挂流程，只有在不改变土地用途的情况下，才可以走 协议出让流程。或者是原来旧城区某一片区 都是以住宅楼为主，如果整个片区的土地原来属 于同一个权利人，那么拆除之后，原权利人是可以协 议出让土地。重庆的城投现在不会直接 参与旧城改造项目，目前城投项目主要是之前旧城整改、城中 村改造项目后期工作。旧城改 造都是各个地方政府出钱进行拆迁补偿收储，后期按照协议或者招拍挂 的程序进行出让。重庆政府债券之前的资金量是比较充足的。重庆在 2009 年到 2012 年进行集中棚改阶段，主 要是依 靠地方政府通过对资金的运作，直接对公众进行拆迁补偿，形成国有供地后再出让进 行资金的回流。大概是这么一个模式。另一种协议出让模式是，住宅相对分散，有社会资本 介入，达成收购协议并签 订补偿协议。这种情况下，市场主体可视为原权利人，并且此模式 下广州市可以将其视为原权利人进 行协议出让。重庆现在的模式类似于这种城市更新项目， 可以在这种条件下进行协议出让，城中村改 造理论上可以参照城市更新项目执行。Q2：我们有没有测算过整个改造项目的可供给数量以及项目后期的销售情况预测以及目前 市场对于 21 个特大城市政策，政府在城市更新改造项目是否有各类政策倾斜？A2：现在的体量主要是住建委在前期摸排过程当中得出一个预估数据。可供给商品房数量为 每年 8.6 万 套，整体可出售面积一年 80 万平方左右，假设户均 90-100 平米左右。一年 80 万 方拆迁改造对中西 部城市的政府的资金压力高度相对较大，东部的资金压力会小一些。主要 原因是重庆的城区较大并且 是大城市大农村结构。去年的市场下滑比较明显，主城区销售 800 多万方。北京的一个城市更新项目会在改造完成 以后，如 果引入产业，政府会对城市更新部分投入改造费用的 30%的定向补贴，但是会限制 资金用途，主要是 针对产业部分的定向补贴。目前的房地产市场下行对整个经济行业的影响 是较大的，政府通过搞特大 城市政策来带动市场，从这个导向来看，政府对资金支持方面提 出了很多方案，以及包括原来的发债 券引入社会合作主体以及社会资金等措施。重庆在 09 年-12 年针对棚改旧改发行债券，但是后来做出 相应控制，主要和增加地方政府的隐形债有 比较大的关系，所以政府比较慎重，但是政府在债券方面 还是做了相应的调整。在 21 个特 大城市文件之后，部委加强了配套政策的出台，地方政府也结合文 件制定地方的实施意见。 目前各个地方包括重庆也是处于研究规划阶段。Q3：重庆市政府对于 21 个特大城市的相应政策研究出台到政策实施生效的周期大概多长时 间？后期的 城中村改造项目城投会有投资款参与吗？城中村改在和之前的不允许大拆大建 政策矛盾吗？A3：整个政策周期可长可短，要结合各种综合因素进行考虑，预估政策最快会在年底出台。 因为政策涉 及到各个方面的配套政策，不是一个简单的土地或者规划的政策。资金方面的社 会资本引入的要求需 要非常详细，因为市场都在预期专项资金政策规划。这个事情的完成， 按照国家的政策要求，首先政 府在前期要解决资金来源问题，形成国有供地才能出让；其次， 政府在资金方面需要花更多的时间进行 研究，资金怎么来、这成本怎么算以及前期的投入主 体和后期的项目开发之间的联系，都会对后期产 生一定的影响。对于城市更新改造，全国大 多数城市是以拆为主，而且本轮文件的具体实施中，拆除 重建是排在首位的；第二是整治； 第三是拆整结合。因为城中村是在城市当年建设遗留下来的农村集体建 设用地建造的房子， 并且年代比较久，理论上不具备改造条件，所以是以拆除新建为主。而城中村改 造和大拆大 建之间并不矛盾。城中村改造的出发点是进一步降低安全的隐患，提升城市的品质。以前 不 允许大拆大建类似于旧城改造，原则上不允许大拆大建，但是城中村改造的出发点是拆除重建，简 单的改造是无法根除各方面的安全隐患。Q4：重庆的各种筒子楼比较多，有社会资金对于土地成本、拆迁补偿成本等进行测算评估？ 如果对民众 按照市场价进行拆迁补偿，民众的搬迁意愿如何？A4：重庆的垂直落差很大，有些项目是坐落在一座山上，这种情况下的征收补偿标准是以评 估为主，以 周边类似的房屋的市场价值为参考标准。按照市场价进行拆迁补偿，民众的态度 是相对积极的。拆迁 补偿首先要进行摸底，首先对房产面积、居住人数、人均面积面多少进 行摸底；第二，摸底的标准是拆 迁户的心理预期，结合相关政策，来制定片区补贴标准。客 观来讲评估只是一个解决合规性的方式，但是实际上评估结果在 实际实行期间会有弹性的， 即从实操层面还是要服务于项目的。双方也可以找 三方评估的标准和评估方法进行补偿款的 评定。这几种方式得出的评估结果之间都不一样，有一定的 弹性空间。就补偿价格来说，例 如拆了 60 平方米的房子，拆迁补偿款以及各种补贴，在周边基本购 房的选择性是很大的， 可能是高于市场价格的 1.2 倍。总的来说，按照重庆的房价以及补贴标准，是 可以在拆迁区 域周边购买到中等偏上的新房。Q5：重庆市的房屋改造周期大概市多长时间？前期的摸底调查大概需要多长时间？A5：现在没有官方的说法。从启动改造到改造结束大概的需要三年以上。过往城中村改造时 间一般是 2~3 年，因为是按照分步分片式改造，确定赔偿方案到拆迁到交付，重庆核心区的 改造时间相对较 长。重庆前期摸底工作的时间长短，第一是看总体的量；第二是看城市改造 力度；其次是区位因素，区位 越好的话，政府征收谈判过程需要的时间更长。整体来说，一 个项目从启动到所有的征收达成补偿协 议。一个片区最快也要一年半左右。各种条件达成后， 后期的用地开发建设进程非常快。主要是在前 端的不确定性导致整个改造周期时间无法确 定。 前期谈判协商影响因素主要有两个，第一是市场因 素，例如市场不好，房价停留在一个较低 水平线，这种情况下的改造，民众的积极性会高。如果政府 补偿的价格更合理，前期的工作 时间会缩短很多。第二个是改造片区后期的规划，例如后期的规划较 好，土地价值更大。 实际上旧城改造全国做的比较好的城市例如郑州、南宁、长沙等，而且它的政策 通道也是初 创。南宁是对土地出让人做调整，土地熟化人政策基本可以挤掉外面的企业。但是一个土 地 熟化人的资格只能用一次。对于一二级联动来说，片区改造引入社会资本，招标土地熟化人 进行棚改；棚改完成以后的土地二级开发，会再次招标，会由另一个社会主体进行开发。Q6：整个拆迁改造过程中需要达到某个同意拆迁比例才可以进行拆迁吗？拆迁过程种会不会 有吗？A6： 现在不存在需要取得多少比例的同意才能拆。这个事情是政府主导的，政府一般对纳入 重新改造 的片区，理论上就可以谈一户拆一户。未必非要等到全部达成协议到某个程度才启 动拆迁。对于强拆 来说，每个项目的情况不一样，城中村和旧城改造的实施是为了公共利益 的需要。没有规定剩余多少 户才能拆，也没有规定不能强拆，一切是为了公共利益需要。例 如深圳的一个城市更新项目，前期先 通过一个社会主体来谈判，达到一个较高的比例才能启 动拆迁。主要取决于谈判双方。有一些模式是 政府跟社会资本成立合资公司来做整改。如果 社会主体跟政府的平台公司联合，这种情况下会是一个 市场化的行为，而不是以政府征收部 门出面来进行征收。，政府下的主体至少有一个。总体的原则是 一样的。Q7：之前在城市改造项目大部分是由政府主导，现在政府城投会去参与主导项目改造设立 各种门槛吗？ A7：一方面，重庆的市场土地供应量比较大，房价比较稳，同地价占房价的 1/3，房价六七 千，我们地 价只有两千多，政府风险比较大。同时企业拿地比较简单，机会较多。不像北上广深一级市场拿地，地少且拿地难度高，导致更多的企业通过更多的渠道在这个城市开发， 同时利润比较高。重庆一级市 场的土地比较多，各方面政策环境都比较公开透明，后期发展 也比较确定。北上广深的开发模式放到 重庆，企业前期投钱进去，不知道可以能谈到什么程 度，后期市场变化也快。另一方面，重庆一二级 联动的机制跟其他城市不太一样，重庆公开 招拍挂做得很好。企业在一级进行投资，要想在二级市场 确保能够拿到地是很难的。所以数 据从出让条件里面不会设排他条件。除非是一些涉及重大招商引资 项目会设立各种条件，其 他正常的项目一般不会设立各种条件。Q8：重庆这轮要是改造，旧城分布相对分散，很难做大面积的规划，如果要吸引社会主体参 与的话，如何保证他们的利润呢？A8：重庆的这轮城区改造，前期鼓励各种社会资本进来，但是要考虑两个问题，第一是前期 的垫资征 收，垫资肯定会有合理的回报，这就是政府融资。一个垫资方，例如某个集团出资 参与某个项目的改 造，前期他垫资会计算利息费用，二是后期如果继续开发，还是要考虑利 润的问题。如果两个阶段都 投入的钱，主要是考虑第一个阶段已经开展起来，后期项目销售 能不能卖回成本。政府出发点不是为 了赚钱，最终还是看拆迁量和片区地价价值的关系。社 会主体进来不存在不能平衡，不能平衡的永远 是政府，社会主体前面垫资进来要给你合理的 利息。主要是社会主体在后期二次开发的时候，价格能 提高他们的出让价，这是一个市场行 为。政府如果卖了之后还有利润，政府可以多盈利，跟企业没有 关系，政府那块地的价格如 果低于前期的投入，还是会继续进行改造更新。Q9：广东的城市更新改造更偏向于由社会主体来做？为什么重庆是由政府主导开发？此次 特大城市在国 务院定调以后，对重庆整体的房地产起到什么样的影响？A9：由政府主导开发效率会更高。实际主要是因为广州政策出台的比较早，和之前启动城市 更新改造时 候的背景有关，这是最主要的一个原因。因为当年大规模启动城市改造时是三旧改造，那会政府的资 金压力很大，所以在那个背景下选择由社会主体在主导改造。现在这种 政策在广州、深圳已经行不通 了。所以说这种政策现在搬到中西部的城市来用也是走不通的。 政策的路径是通的，但是从市场的角 度来看，公众接受度不高。对类似的国土，可以地方政府负主体责任，政府去引导城区改造，但是后 期收入也是政府主 体划分。政府主导并不是禁止社会主体去参与，而是强调了更多的是政府的责任。21 个特 大城市在国务院定调以后，可能不会突然间出现和大的拉升，因为影响房地产市场的因素很 多，主要因素不是说短期内搞城改或者搞旧改就可以拉升市场。现在各个特大城市的城市更 新改造的量不是很大。经过过去 10 来年的高速发展，重庆现在也已经改造了很多片区，现 在是在原来的基础 上，类似于城市中心以修修补补的城中村改造为主了，不是以前大规模的 改造。也就是说对市场没有 太大的影响。城中村区位地块